红五月促去库存速度加快 半年业绩考倒逼房企加快推盘

6月12日，易居研究院发布《100城住宅库存报告》。报告显示，5月份库存数据显示，当前百城住宅库存已经出现了连续3、4个月同比下跌的现象，其中有73个城市库存规模低于去年同期水平。三类城市的存销比数据都明显处于低位，其中三四线城市存销比已经创下了2010年以来的月度最低值。

一、百城库存跌回六年前水平

1、100城库存：库存连续34个月同比下跌

截至2018年5月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。观察历史数据，2015 年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近四年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平，即库存规模回落到了六年前的水平。

图 1 100 城新建商品住宅库存面积

2、城市结构：二线城市库存同比跌幅最大

截至 2018年5月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2099、22061和18548万平方米，环比增幅分别为-1.8%、-1.9%和-1.2%，同比增幅分别为-3.1%、-10.3%和-6.1%。三类城市库存规模均有下滑，这和“红五月”市场交易态势有关。另外从同比跌幅数据看，二线城市同比跌幅最大，这可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。

图 2 一、二、三四线城市新建商品住宅库存面积

3、城市排行：73个城市库存低于去年同期水平

2018 年5月，100个城市中，有27个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到111%、95%和55%。需要说明的是，对于合肥等市场来说，近期市场表现还不错，但确实存在部分已成交但未网签的现象，所以库存数据容易偏高。同时，100个城市中，有73个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大，跌幅分别为53%、49%和41%。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。

表 1 100 城新建商品住宅库存面积同比增幅排序

二、二季度推盘节奏明显加快

1、100城预售：预售面积出现上升

2018年5月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4482万平方米，环比增长7.2%，同比增长15.1%。总体上看，5月份房企推盘节奏有所加快，这有助于购房者获得更多的选房机会。相对一季度严厉的预售证管控，目前部分城市确实有“开闸放水”的供应策略。另外部分房企从半年度销售目标的角度出发，也会适当降低房价，进而获取入市的机会。

图 3 100 城商品住宅新批准预售面积

2、100城成交：有较为明显的反弹

2018年5月份，100个城市新建商品住宅成交量为 5161万平方米，环比增长14.5%，同比增长14.6%。随着房企推盘节奏的加快，以及购房者观望情绪的淡化，当前市场交易有较为明显的反弹。当然，也不排除此前部分交易数据没有及时网签，而在5月份出现了集中签约和备案的情况。

图 4 100 城新建商品住宅成交面积

3、供求关系：目前已出现连续6个月的供小于求态势

2018年5月份，100个城市新建商品住宅供应量为4482万平方米，而成交量为5161万平方米。5月楼市呈现出供小于求的态势，目前已连续6个月出现了此类态势。应该说，限价环境下部分新推盘项目的价格相对低，认购的性价比较高，这也容易带来部分城市出现“抢房”的现象。

图 5 100 城新建商品住宅月度供求关系

三、存销比继续走低

1、100城存销比：新房库存仅用 10 个月就可以消化完

我们定义：库存去化周期即存销比当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值，其合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。

2018年5月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比4月份10.3 个月有所下滑。观察历史数据，目前存销比在低位水平的基础上波动，这和库存规模依然下滑等因素有关。存销比继续走低，也可以解释近期全国百城房价依然上涨的现象。

图 6 100 城新建商品住宅存销比走势

2、结构分类：二线城市去库存周期是最小的

2018年5月份，一、二、三四线 100个城市新建商品住宅存销比分别为12.6、9.5和9.8个月。相比4月份12.8、9.9和10.4 个月的数值，三类城市均有收窄的态势。

横向对比看，三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是 2010 年以来的月度最低值，即最近9年中三四线城市的去化周期达到了最低值。这也得益于本轮去库存周期中，三四线城市棚改等政策释放出的强劲购买力。当然随着去库存周期的持续收窄，三四线城市政策收紧的概率也在加大。

图 7 一、二、三四线城市新建商品住宅存销比走势

3、城市排行：24个城市的存销比小于6个月

经历了本轮去库存政策消化期，可以看出，各个城市的存销比数值差异较大。

100个城市中，有19个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有19个城市的存销比位于12-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有62个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。

具体城市看，环京区域的部分城市即主要为“北三县”的城市，去库存周期明显偏高。当然真实情况在于，此类城市库存量其实已经很小，但是新房交易非常低，这样容易带来去库存周期偏高的“假象”。而观察其他城市，可以看出，有24个城市的存销比小于6个月，而且很多均为三四线城市。

表 2 100 城新建商品住宅存销比排序

四、业绩压力或倒逼房企6月份继续加快推盘

从库存规模看，目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌，这也是此类城市近期政策调控中，明确提出积极增加供地补库存的原因所在。从周期上推算，预计到了今年第四季度，部分城市库存不足的矛盾会得到有效缓和。

当前限价政策依然严厉，各大房企在半年度业绩考核的压力下，预计6月份会继续加大推盘，这有助于缓和部分城市房源不足、房价过快上涨的压力。同时，在部分城市一二手房价格倒挂的情况下，认购新房的性价比增加，这会刺激购房者积极入市，进而也会带来去化周期的继续收窄。

附注：

100个城市按一、二、三四线城市划分如下：

4 个一线城市：北京、上海、广州、深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64 个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别， 但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。