多家房企陷入发债“中止潮” 租赁领域或将定向宽松

　　公司债此前一直是房企主要的融资方式之一，但5月底6月初，一系列房企发债被“中止”的消息让房企融资难的氛围营造得更为紧张。不过，并非所有企业都遭遇中止。6月11日，万科80亿元住房租赁专项公司债券获批;招商蛇口40亿元的公司债也宣布发行完成。分析人士认为，从行业角度看，不断创新高的行业负债率与监管层推进房地产去杠杆的主旨下，房企发债难度增大;从企业角度看，发债能否成功与企业的违约记录、信用评级、负债情况挂钩。

　　房企陷入发债“中止潮”

　　自五月底以来，房企发债“中止”已成为普遍现象。

　　具体来看，合生创展拟发行金额为31亿元的“2018年非公开发行公司债券”，于5月21日刚刚被受理，仅9天时间便被中止;同日，东方园林向社会公开发债10亿，只募集到了可怜的5%。短短4天，公司市值由500亿元降至400亿元，蒸发百亿;5月29日广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇“中止”，这笔债券发行额度为60亿;5月25日，另一家房企花样年集团(中国)有限公司拟发行的50亿住房租赁50亿私募债，也显示为“中止”。

　　发债频繁被“中止”并没有影响房企的发债热情。近日，中天金融集团股份有限公司称，拟非公开发行2018年度公司债券60亿元。金地(集团)股份有限公司宣布，公司拟公开发行2018年第二期公司债券30亿元，债券所募资金拟用于偿还银行贷款和到期债务。

　　国泰君安统计的数据显示，截至今年5月初，共有12家上市房企发行了322亿元公司债，票面利率在4.83%-7.90%之间，而控制在5.35%以下主要是招商蛇口、陆家嘴、华侨城等国资企业。

　　不过，从上交所审核的公司债情况看，2018年前5个月共有约78笔房企公司债在申请发行，其中通过的有33笔，占比不足一半;剩余暂未通过的有38笔，未通过或终止的有7笔。

　　实际上，房企公司债从去年开始便出现了大幅收紧的迹象。据中房协方面的不完全统计，2017年其检测的108家重点房企融资总额为10864亿元(不含开发贷、一般银行贷款)，同比下降2%。其中，108家重点房企的公司债发行总规模为437亿元，占总融资额的比重仅为4%，较2016年大幅下降90%。

　　记者联系到上述多家房企询问发债被“中止”的相关情况，多位负责人表示，不清楚情况，不便说什么。仅龙湖地产针对近期公司债券规模由80亿元下调为50亿元的规模调减，回应称：这是公司主动调整的，80亿是去年计划申报的额度。据公司2017年年报披露，1年内到期借款仅为55.9亿。因公司年内到期负债金额较少，再融资需求有限，主动调降申报金额。

　　几家欢乐几家愁

　　6月11日，万科发布公告披露，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。据悉，该债券为住房租赁专项公司债券，将采用分期发行方式，首期发行自证监会核准发行之日起12个月内完成，其余各期债券发行，自证监会核准发行之日起24个月内完成。

　　另一家龙头房企招商蛇口在6月5日也对外发布公告表示，公司面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)，基础发行规模5亿元，可超额配售不超过35亿元(含35亿元)。

　　而相比于万科与招商蛇口相关公司债的顺利推进，近期部分房企则没有那么幸运。5月底，上交所发布的信息显示，碧桂园拟发行的200亿元小公募公司债再度中止。资料显示，这笔200亿元规模公司债，最早为2016年4月递交申请，至今已两度中止。碧桂园对此回应，公司债中止的原因主要系公司拟调整债券的募投项目，以使募集资金更好地匹配募投项目并得到更加有效的运用，后续或将继续推进本次债券的审核和发行工作。

　　无独有偶，重庆龙湖近日向上交所递交调整后的公司债募集说明书显示，2017年公司债券规模由80亿元下调为50亿元，首期基础发行规模不超过15亿元，期限不超过15年。对于此次公司债规模调减，龙湖地产表示，因公司年内到期负债金额较少，再融资需求有限，主动调降申报金额。

　　据不完全统计，近来至少有十几家开发商相继中止了公司债发行，累计金额达到460亿元左右。这些企业中不乏碧桂园、合生、富力、新城控股、宝龙、福晟、花样年等行业知名地产企业。对此，有业内人士指出，在管理层金融去杠杆的背景下，相关单位对融资监管力度继续收紧，未来一段时间公司债的发行规模仍会保持低位，房企也将更多地依赖其他融资渠道，整体融资成本则仍会继续上涨。

　　企业资质的考验

　　“不排除近期债券市场有新的波动，管制政策趋严，未来房企发行公司债的压力可能会越来越大，”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，企业下调发行额度甚至中止发行，也与时下意向认购房企公司债的机构投资者不多不无关联。

　　数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85个，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元下降88.17%。2018年，发行公司债融资总额在前两个月环比增加的状况下，今年5月呈现较大幅度的滑落，环比减少87.59%，融资总额仅占12.93%。

　　来自同策机构的数据显示，5月监测房企发行公司债融资总额为58.35亿元，其中境内发行40亿元，环比减少65.52%(上月境内发行116亿元)，境外发行18.35亿元，环比减少94.82%(上月境外发行354.13亿元)，这意味着境内外发行公司债融资渠道紧缩，融资难度加大。

　　“部分公司债的中止也与企业基本面有关。”严跃进分析，对一家发债企业来说，首先是偿债压力。如没有一个较好的盈利计划，发债本身就难以通过，即便通过以后也面临兑付压力;此外，发债公司往往还面临外部评价压力，负债规模过大，容易引起资金链困境等困局。一旦遭遇银行政策收紧，也会对类似债务工具的发行形成一定的压力。

　　有业内人士预测，未来一些规模较大的房企，同时企业信用评级、负债率、现金流、信用资质等条件较为优秀的企业，提供发行公司债合规，且规模低于100亿元规模的融资，还是有发债机会的。相反，负债较高、偿债压力较大、资金风险高的房企公司债发行难度将非常大。另外，有央企、国企背景的房企、行业标杆房企以及地方城投公司发行的公司债通过的几率也会相对较高。

　　房企信用违约的风险增加

　　“近期公司债被终止属于房地产行业的普遍现象，并非特定某家公司出现的问题。主要原因是信用违约的风险在增加。”詹毅凡向记者算了一笔账：2017年末，社会融资存量为175万亿元，2018年4月份，社会融资规模为181万亿元，增速在10.5%左右。以此增速计算，那么今年年末新增的社会融资规模在18.4万亿左右。

　　目前的GDP名义增速在10.2%左右，参考2017年82万亿的GDP 名义值计算，需要8.4万亿保证经济的增长。 18.4万亿的新增社会融资减去8.4万亿，仅剩下10万亿用于偿还去年175万亿存量融资的利率，对应的债务利率为5.7%，这一数值明显小于一季度央行发布的贷款利率(6%左右)，意味着今年新增融资不够偿还存量债务的利息，信用违约的事件将大大增加。

　　而房地产作为资金密集的行业，自然是监管的重点。“做生意是要本钱的，借钱是要还的”，表达了政府降杠杆、防范风险的决心。他预计此类事件将成为房地产行业的新常态，房企的资金压力将越来越巨大。

　　一位券商人士透露，在该背景下，可能会导致“强者恒强，弱者退出”。因为中小型房企若不能及时融到资金，将面临资金链断裂的风险，可能会导致部分中小型企业加速退出市场，行业的集中度提升速度加快。

　　因此近期较多的中小房企赴港IPO，寻求打通境外融资的通道。除此以外，REITS、ABS、供应链等融资方式受政策的影响较小，较为可行。 目前一线城市和部分热点的二线城市已经有所降温，弱二线和三线仍在轮动当中，若房企的资金压力过大，不排除低价出售其开发的物业以尽快回笼资金、偿还债务的可能，可能会加速全国房价的降温。

　　租赁领域或定向宽松

　　目前来看，房企发行租赁住房相关的公司债可能更容易获得监管单位和投资机构的认可。同策机构市场研究总监张宏伟表示，2017年以来，国家对租赁行业政策暖风频吹，国家级、各城市级包括土地、税收、金融在内各领域的利好政策不断出台。据同策研究院统计，2017年以来长租公寓类资产证券化产品发行笔数已达19笔(包括计划发行和已反馈状态)，融资金额近1000亿元，为长租公寓的发展打开了新的融资渠道。

　　以万科刚刚得到证监会核准发行的80亿元的公司债券为例，该债券即为住房租赁专项公司债券。据万科披露的资料显示，万科租赁住宅目前已覆盖29个城市，获取房间超过10万间，已开业96个项目，超过3万间房，业务产品线不断扩张，已在不同租赁品类上开展业务尝试，比如收购服务式公寓，正在涉足家庭式公寓方案。2018年，万科将继续加大力度发展租赁住房，计划新获取10万间以上的租赁住房。

　　对于租赁市场来说，融资渠道不断在拓展，尤其是险资进入的机会增加，都会带来很多新的机会。“公司债投向租赁市场目前更符合市场潮流，但需要注意的是，现在部分租赁市场的机制不够健全，投资方向不够明晰，监管层也会适当放缓租赁产品的发债。”严跃进表示。

　　值得注意的是，由于公司债发行遇阻， 2018年以来几乎被房企忘记的信托贷款不得不被开发商重启，据统计，5月有40家房企启动信托贷款融资，实现融资总额达113.54亿元，环比增长687.94%。

    （房掌柜整理来自北京商报、长江商报）