有业内人士预测,未来一些规模较大的房企,同时企业信用评级、负债率、现金流、信用资质等条件较为优秀的企业,提供发行公司债合规,且规模低于100亿元规模的融资,还是有发债机会的。相反,负债较高、偿债压力较大、资金风险高的房企公司债发行难度将非常大。另外,有央企、国企背景的房企、行业标杆房企以及地方城投公司发行的公司债通过的几率也会相对较高。
房企信用违约的风险增加
“近期公司债被终止属于房地产行业的普遍现象,并非特定某家公司出现的问题。主要原因是信用违约的风险在增加。”詹毅凡向记者算了一笔账:2017年末,社会融资存量为175万亿元,2018年4月份,社会融资规模为181万亿元,增速在10.5%左右。以此增速计算,那么今年年末新增的社会融资规模在18.4万亿左右。
目前的GDP名义增速在10.2%左右,参考2017年82万亿的GDP 名义值计算,需要8.4万亿保证经济的增长。 18.4万亿的新增社会融资减去8.4万亿,仅剩下10万亿用于偿还去年175万亿存量融资的利率,对应的债务利率为5.7%,这一数值明显小于一季度央行发布的贷款利率(6%左右),意味着今年新增融资不够偿还存量债务的利息,信用违约的事件将大大增加。
而房地产作为资金密集的行业,自然是监管的重点。“做生意是要本钱的,借钱是要还的”,表达了政府降杠杆、防范风险的决心。他预计此类事件将成为房地产行业的新常态,房企的资金压力将越来越巨大。
一位券商人士透露,在该背景下,可能会导致“强者恒强,弱者退出”。因为中小型房企若不能及时融到资金,将面临资金链断裂的风险,可能会导致部分中小型企业加速退出市场,行业的集中度提升速度加快。
因此近期较多的中小房企赴港IPO,寻求打通境外融资的通道。除此以外,REITS、ABS、供应链等融资方式受政策的影响较小,较为可行。 目前一线城市和部分热点的二线城市已经有所降温,弱二线和三线仍在轮动当中,若房企的资金压力过大,不排除低价出售其开发的物业以尽快回笼资金、偿还债务的可能,可能会加速全国房价的降温。
租赁领域或定向宽松
目前来看,房企发行租赁住房相关的公司债可能更容易获得监管单位和投资机构的认可。同策机构市场研究总监张宏伟表示,2017年以来,国家对租赁行业政策暖风频吹,国家级、各城市级包括土地、税收、金融在内各领域的利好政策不断出台。据同策研究院统计,2017年以来长租公寓类资产证券化产品发行笔数已达19笔(包括计划发行和已反馈状态),融资金额近1000亿元,为长租公寓的发展打开了新的融资渠道。
以万科刚刚得到证监会核准发行的80亿元的公司债券为例,该债券即为住房租赁专项公司债券。据万科披露的资料显示,万科租赁住宅目前已覆盖29个城市,获取房间超过10万间,已开业96个项目,超过3万间房,业务产品线不断扩张,已在不同租赁品类上开展业务尝试,比如收购服务式公寓,正在涉足家庭式公寓方案。2018年,万科将继续加大力度发展租赁住房,计划新获取10万间以上的租赁住房。
对于租赁市场来说,融资渠道不断在拓展,尤其是险资进入的机会增加,都会带来很多新的机会。“公司债投向租赁市场目前更符合市场潮流,但需要注意的是,现在部分租赁市场的机制不够健全,投资方向不够明晰,监管层也会适当放缓租赁产品的发债。”严跃进表示。
值得注意的是,由于公司债发行遇阻, 2018年以来几乎被房企忘记的信托贷款不得不被开发商重启,据统计,5月有40家房企启动信托贷款融资,实现融资总额达113.54亿元,环比增长687.94%。
(房掌柜整理来自北京商报、长江商报)
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