房企业绩淡季不淡 各梯队销售金额入榜门槛显著提升

　　在调控重压下，标杆房企依然逆势增长。碧桂园、万科、恒大销售额均突破2000亿，继续保持领先优势。业内指出，房企销售业绩上涨，或与目前部分城市“开闸放水”的供应策略有关，此外，部分房企考虑到半年度销售目标，也会适当降低房价，加快出货力度。预计6月份，房企业绩仍将延续淡季不淡的状况。

　　房企5月销售额环比增17.7%

　　今年前5月，碧桂园、万科、恒大销售额均突破2000亿，继续保持领先优势。其中，碧桂园共实现合同销售金额约3346.8亿元，坐上销售额排行榜冠军位置，且进一步拉大三巨头间的差距。公告显示，中国恒大前5月实现销售额为2540.9亿元，万科前5月销售额为2390.3亿元。

　　今年以来，碧桂园平均每月销售额达500亿以上，5月销售额高达771.6亿元，这也是碧桂园销售额最高的单月。其销售业绩大增与高周转策略有关。今年4月，碧桂园连发三份由总裁莫斌签署的内部文件，要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。亿翰智库上市房企研究中心主任张化东点评称，6月碧桂园销售金额再创新高，也是大概率的事。

　　做大依然是当下房企的主流选择。除龙头房企外，总体而言，5月房企销售业绩都较为出色。据克而瑞发布的房企5月业绩报显示，今年1-5月，百强房企总体销售规模达3.47万亿元，同比增33.5%。其中，房企5月单月销售额环比增17.7%，为今年以来最高月份。

　　同时，超过20家企业5月单月销售金额破百亿，其中，绿城、滨江、龙光等房企表现较为突出。记者注意到，绿城主要是由于在杭州、宁波、西安等城市开盘加推，单月销售规模达170亿元;滨江在其布局的杭州、嘉兴、金华等城市，5月也实现了超100亿元的单月销售额。

　　随着房企规模竞争加剧，各梯队的销售金额入榜门槛也显著提升。据克而瑞公布的榜单，前3和前30门槛分别达到了2392.2亿元和305.5亿元，与去年同期相比，增幅分别为31.4%和38.8%。此外，房企梯队间的差距也逐渐扩大，除前三名在前5月突破2000亿规模外，排名第四位的保利地产销售金额为1544亿元。

　　全年销售仍有望提高

　　大部分分析人士认为，在“红五月”的基础上，未来市场反弹的力度如何，目前看来尚待观察。但随着楼市调控政策的深入，强者愈强的趋势将会持续。这也意味着，大中型房企仍会努力保持规模和市占率的优势。

　　“在房地产行业，规模在一定程度上意味着话语权。”近期，正荣集团总裁、正荣地产董事长黄仙枝表示。这种观点也代表了行业的一种主流意见。

　　据悉，无论在融资、拿地环节，还是在评级过程中，“规模效应”都十分明显。这也促使大中型房企维持并扩大现有的规模优势。

　　北京某知名基金管理公司负责人表示，他们只在30强房企中选择合作方。因为基金对安全性要求较高，而规模房企的抗风险能力总体要强于中小企业。

　　银行的态度也是如此。据了解，大型银行已基本不向50强以外的房企发放开发贷和信用额度，部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

　　张大伟认为，做大规模依然是当下房企的主流选择。近几年来，房地产行业的集中度越来越高。即使未来市场下行，大中型房企仍然有可能借助并购重组的方式，在提高市场占有率的同时，获得较高的销售规模。

　　某福建房企相关负责人表示，由于调控政策的影响，今年的市场前景存在一定的不确定性。但保持高于去年的销售规模，仍然是可以确定的事情。

　　他认为，大中型房企的存活规模普遍较为充足，但推盘节奏不尽相同。即使是上半年销售增长偏低，但仍可以通过加快推盘，将销售重心放在下半年，且很容易实现全年销售规模的增长。

　　该人士表示，在销售规模之外，今年公司还特别注重回款率指标。这是因为融资环境收紧，公司的资金压力可能会增大。具体而言，短平快项目的回款率被要求在90%以上，而在调控力度较大的城市和区域，回款率也被要求在八成。

　　半年“业绩考”倒逼房企加快推盘

　　5月为传统“红五月”，在旺季影响下，热点城市成交量有所恢复。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，相对一季度严厉的预售证管控，目前部分城市有“开闸放水”的供应策略。热点城市成交量有所恢复，这是房企追业绩的基础，而部分城市房价有所回温，也对房企的销售业绩带来一定贡献。

　　“5、6月份房企都在冲刺半年报，业绩会比一季度有所好转，尤其是上市公司，在融资环境趋紧、资金承压背景下，房企会加快销售速度回笼资金。”同策咨询研究部总监张宏伟说。

　　而对于接下来二季度的走势，亿翰智库上市房企研究中心主任张化东表示，按往年惯例，进入7月暑期，房企销售业绩会有所减弱，但今年可能会比往年有所改善，或呈现淡季不淡的状况。不过，张化东指出，8月份这一传统旺季是否仍将持续，目前还无法判断，还需进一步关注。

　　当前，房地产限价政策依然严厉，各大房企在半年度业绩考核的压力下，预计6月份会继续加大推盘，将有助于缓和部分城市房源不足、房价过快上涨的压力。同时，在部分城市一二手房价格倒挂的情况下，认购新房的性价比增加，将会刺激购房者积极入市，进而也会带来去化周期的继续收窄。

　　快销去库存策略仍须持续

　　国研中心企业研究所副所长袁东明表示，上市房企必须尽快适应国民经济和房地产行业的换挡发展。当前我国去杠杆取得了阶段性成效，但防范和化解金融风险仍然面临比较大的压力。

　　“居民杠杆率快速上升、地方政府隐性债务等问题都尚未得到根本性解决，防范化解重大风险是今后3年工作的重中之重。在这样一个环境中，房企必须强化风险意识，提高风险防御能力，警惕资金环境变化带来的风险。”他说。

　　“我们预计今年全国房地产销售面积会有所下降，大概下降10%以内，销售额会小幅增长。”欧阳捷说，房企真正的风险不是负债率高低，而在于现金流够不够，快销走量冲规模是策略之一。

　　上述报告认为，在土地成本高企和资金面不断收紧的压力下，目前中小型上市房企在行业内的腾挪空间较小。大型上市房企今年要通过加快去化、提高周转速度来锁定业绩。

　　国泰君安地产首席分析师谢皓宇认为，目前所谓的“房地产行业低库存”只是一个营销手段。“从我们观察到的数据、第三方数据以及房企自身资产负债表的存货(即便扣除应收占款)数据看，都得不出低库存的结论。目前房地产行业平均去化周期应该在4年左右，是历史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重视。” 谢皓宇说。

    （房掌柜整理来自新京报、21世纪经济报道、上海证券报、经济日报）