全国宅地供应十年摸底 各方争相加码租赁市场

　　相关部委今年开始着力推动住宅用地供应制度改革，以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，而一些房地产热点城市有望加快这一领域的推进速度。

　　据了解，自然资源部近期向地方下发函件，要求上报住宅用地总面积，以及2008年来的住宅用地供应情况，同时还要求上报住宅用地多主体供应的典型案例，以及集体建设用地建设租赁住房试点项目统计。

　　除此之外，自然资源部近期也派出调研组赴地方开展住宅用地供应制度改革调研，了解地方探索推进多主体供地的具体措施和政策建议。

　　住建部近日下发通知要求，房地产市场热点城市要积极探索推动供地主体多元化，在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下，非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地，6月底前，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都等城市要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。

　　摸底十年宅地供应

　　在房地产市场上，土地供给多寡被认为是影响楼市走势乃至房价的主要因素。每逢楼市调控，供地节奏的调整一般也是重要的政策方向。

　　今年5月19日，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头、投机炒作有所抬头等情况，住建部印发通知，要求地方抓紧调整住房和用地供应结构。各地要有针对性地增加住房和用地有效供给，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。

　　过去十年间，我国房地产用地供应经历了一番大起大落。自2009年开始，我国房地产用地供应提速，当年全国供地10.91万公顷，2010年便增至15.42万公顷，2011年和2012年分别为16.91万公顷和16.56万公顷，2013年一度高达20.32万公顷，创下近十年来的顶峰，此后逐年下降。

　　2014年全国供地15.1万公顷，2015和2016年分别为12万公顷和10.75万公顷。2017年为11.5万公顷，同比增长7.2%，这是近四年来全国房地产供地量首度出现正增长。

　　由于房地产市场的区域特色很强，全国供地总量数据的走势并不能直接反映某地区的土地供需局面，因此掌握地方上具体的土地供应数据，才能更好预判当地楼市走势，以及为楼市调控提供决策依据。

　　此番自然资源部下发的函件中，地方需要上报该省住宅用地供应总面积(住宅用地包含各种类型住宅用地，不包含农村宅基地，主要根据土地调查和不动产登记统计)、人均住宅用地面积、2008年1月~2017年12月住宅用地供应总面积。

　　多主体供地典型案例

　　上述函件中提及地方上报住宅用地，特意注明不包含农村宅基地，换言之，所指均为国有土地。

　　自去年底至今，官方多次提及“供地主体多元化”。2017年12月召开的中央经济工作会议要求，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　今年1月中旬，原国土资源部高层表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

　　对于此举意义，自然资源部调控和监测司巡视员董祚继在媒体上撰文表示，多主体供地也是深化供给侧结构性改革的重要举措。归结起来，就是优化土地供给结构、提高土地供给效率、释放土地要素动能。就其可望释放出的巨大制度红利而言，称之为“重大变革”亦不为过。

　　董祚继称，在城市中心区，未来如将部分非房地产企业用地(如老工业区棚户区用地、淘汰落后产能用地、退二进三产业用地、废弃铁路用地等)调整改造为住房用地，可以有效增加各类住房用地供应，在稳定房地产市场的同时，也有利于改善城市人居环境。

　　多主体供地为房地产市场提供了一个重磅政策信号和方向，但能对市场产生多大的影响，主要看政策落地的力度有多大，地方推进的步伐有多快。

　　比如，哪些企业有资格利用自有工业用地来转变土地性质，这些用地有多大规模，其中又有多少能获得政府部门的审批来转变土地性质，土地性质转变过程中是否要补缴土地出让金?这些都需要相关部门出台具体实施细则。

　　有地方国土官员也表示，有了新政策(多主体供地)，还切盼“新规程”——规程是指导地方操作层面的指南，有了规程，地方才能有所适从。

　　这种背景下，了解地方实情成为政策执行的前提。

　　上述自然资源部函件要求，地方上报存量非住宅建设用地用于住宅用地建设项目情况，在将存量非住宅建设用地用于住宅用地建设的项目中，按照正在进行、已完成以及二者合计的情况，分别填写项目个数和用地面积。

　　上述函件要求地方上报住宅用地多主体供应典型案例，上报内容主要是：开发方式，包括自主开发、与其他主体合作开发;与其他主体合作开发的，写明主体名称;项目成本组成情况，包括安置成本、建设成本和其他成本;典型案例资金来源情况。

　　地方上利用国有企业自有用地建设住宅此前已有先例，主要是提供保障性住房。

　　北京市住建委相关负责人去年底曾介绍，北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作，不断拓宽保障房筹集渠道，多主体供给，形成了广泛合力。其中，鼓励国企利用自有用地建设保障房，加大政策支持力度，目前已建设约12万套。

　　“鼓励国企拿出自有用地建设保障房，是增加保障房的供给渠道，而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”上述负责人表示，这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。

　　其他城市也正在谋划和推进楼市供给侧改革。

　　6月5日，深圳市住建局发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(下称《意见》)，提出到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

　　根据《意见》，深圳将通过多渠道来保障土地供应，如盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、未完善征(转)手续用地、征地返还用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房;利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房;盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购等。

　　实地调研

　　除了摸清底数，自然资源部近期也派出调研组赴地方开展住宅用地供应制度改革调研。

　　在青岛，调研组围绕非房地产企业依法取得土地使用权的土地用于住宅用地的已有经验、制度障碍和政策建议等内容，与山东省国土资源厅、青岛市政府及国土、规划、城乡建委、财政等相关部门和部分企业代表进行了座谈，深入探讨住宅用地供应制度改革的可行性和利弊。

　　自然资源部土地利用司副司长陈国庆要求，青岛市要在认真分析近年来居住用地供给总体情况的基础上，划清政策和市场的职责分工，全面梳理住宅用地供应制度改革进程中的障碍和困难，从宏观层面研究探索推进多主体供地的具体措施和政策建议。

　　在杭州，调研重点则是利用集体建设用地建设租赁住房试点项目地块落实情况，调研组专程赴萧山区衙前镇项漾村实地踏看该村集体租赁住房试点地块，了解地块基本情况。

　　4月中旬，自然资源部调研组赴杭州调研

　　根据《杭州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》，杭州将在萧山、余杭、富阳、临安、大江东产业集聚区等范围内分别确定1~2个地块开展试点。

　　去年8月，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，原国土资源部会同住建部根据地方自愿，确定第一批集体建设用地建设租赁住房试点城市，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等。

　　董祚继在文中称，在城市近郊区，利用农村集体建设用地建设租赁住房，可以有效增加租赁住房用地供应，缓解城市住房供需矛盾，同时也有利于拓展集体土地用途，增加农民财产性收入，并加速城中村、城边村改造;在广大农村地区，出租闲置农房和宅基地使用权，可以为城市人口旅游休闲、养老养生等开辟空间，激活沉睡的土地资产，促进乡村振兴。

　　除北京和上海早有推进外，官方信息显示，另外11个城市集体土地建设租赁房方案今年初也获得了两部委的联合批复。自去年8月开始启动的这项试点工作正在进入加速通道。

　　上述自然资源部函件要求，地方需要填报今年4月25日前完成立项的集体建设用地建设租赁住房试点项目情况，包括用地面积、租赁房套数、土地产权主体、建设资金投资、资金来源等。

　　住建部上述通知也要求，开展租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点城市，6月底前要向住建部和相关部门报告试点进展情况。

　　也曾有观点认为，集体土地建设租赁房是变相将“小产权房”合法化。对此，董祚继表示，“小产权房”是违法用地、违法建设，产权不受法律保护，与依法依规建设、依法实施不动产登记的集体租赁住房具有本质区别。推进多主体供地，更不是要开“农村宅基地买卖”的口子。

　　大小平台争相加码租赁市场

　　5月以来，走进深圳的地铁站，各式住房租赁广告目不暇接。

　　租赁住房正在加速在这座城市攻城略地。从大型商业银行、房地产中介乃至中小平台，正在大力布局住房租赁。

　　6月12日，建设银行在深圳正式发布“长租长住 减租减负”活动。这意味着该行在住房租赁领域的布局链条扣上了最后一环。

　　各类住房租赁服务平台已入局。一个奇特的现象是，“住房租赁市场，手握几万套房源的大平台反而不怎么赚钱，一些只有上百套房源，但找准房源、客户定位的小型租赁机构反而赚了钱。”

　　银行加码住房租赁

　　商业银行中，作为房地产业务占比较高的银行之一，建设银行布局住房租赁动作最大。在房源端，该行目前在深圳主要以从地产商手中获取的一手房源为主，目前已经推出1万余套房源，但仍供不应求，该行拟在下半年大批量推出房源。

　　建设银行深圳分行相关负责人表示，建行从一开始就明确以轻资产模式开展住房租赁业务，而非重资产模式。建行将搭建住房租赁平台，由总行进行系统开发，连接房源业主、租客和专业租赁服务机构等租赁相关方。其中，银行的作用是获取长租房源、制定物业服务标准、搭建平台、托管资金，以及配套金融服务等。

　　在租赁端，除政府、企事业单位等对人才安居房有需求的“团租”客户，银行将掌握租赁权的房源，以建融家园的名义对外推出。银行管理中介，保证中介真实负责，再由专业租赁服务机构负责管理房源。另外，建行广东省分行已在广州推出“存房”业务，接受个人客户的房源。

　　对租赁住房的客户，银行通过金融工具锁定租约，将银行信用优势、集合理财模式、金融资源整合，解决传统租赁市场的痛点。具体为，建行联合企业推出“减租”服务，对于在CCB建融家园APP上签约租期达一年及以上，且一次性付清长租租金的客户，给予房源企业提供的与租期相对应的租金优惠。其意义是，对于租户来说，稳定租赁关系;对于房源供应方来说，一次性收妥租金，避免频繁换租客、房屋空置、催缴租金的麻烦。对于一次性支付租金有压力的租户，建行可提供“按居贷”租赁贷款。建行深圳分行相关负责人表示，按居贷的利率参考贷款基准利率，目前租客使用按居贷的比例约为30%。

　　另一方面，有闲置资金的租客还可以将资金投入到建行为租赁客户提供的专属普惠理财计划，每月享受该行相当于私人银行级客户的收益水平，用收益抵扣房租，按月兑付，以收益抵扣租金负担。

　　此外，建行与公积金中心开展住房租赁战略合作。符合住房公积金租房提取条件的客户，可办理公积金提取业务，将租房提取比例由50%提升至65%，提取更多金额来抵扣月租金，减少租户的当期负担。

　　大小平台之辩

　　与其他城市不同，深圳住房租赁市场缺口较大，需求也较强。

　　5月29日，深圳市规土委相关负责人表示，深圳常住人口的住房自有率为34%，即约1/3的常住人口居住在自有住房中，2/3的常住人口需通过租赁等方式解决居住问题。据初步统计，深圳共有各类出租住房(公寓、宿舍)约783万套(间)，面积约3.48亿平方米，约占住房存量套数的73.5%，其中，城中村租赁住房和工业配套宿舍合计占全市租赁房源的83%。

　　有业内人士表示，发展住房租赁市场，最大的难题是要解决租售同权问题，根本上就是学区房。各地已经推出多项租售同权政策，仅依靠银行、租赁企业难以完成。

　　在此情况下，住房租赁市场的参与方必须要找自己的市场定位。“住房租赁市场，手握几万套房源的大平台反而不怎么赚钱，一些只有上百套房源，但找准房源、客户定位的小型租赁机构反而赚了钱。”一位租赁人士表示，原因在于大型平台多采用“二房东”模式，房屋维护、流转导致出现一定程度的空置率。

　　建行深圳分行相关人士表示，其合作的住房租赁机构多为中小机构。中小机构需要银行的信用和渠道支持。“我们要找的是对某一个具体区域非常了解、有成熟运营经验的合作机构。通过建行搭建的平台对接租客。”

　　近期，大型房地产平台开始入局租赁市场。

　　比如地产中介链家推出“贝壳找房”产品，其副总裁、百川事业部总经理左东华6月5日称，“贝壳找房”的目标是在2020年覆盖300个城市，达到全国90%以上的地级市。另据报道，“贝壳找房”未来将连接10万家门店和100万职业经纪人，服务超过2亿社区家庭。为此，6月12日，58集团、我爱我家集团、中原地产等发起全行业真房源誓约大会。

　　(房掌柜整理自第一财经、21世纪经济报道)