房企销售均有不同幅度增长 中国恒大继续大手笔回购

　　截至发稿时，房企“三巨头”均发布了半年销售业绩。上半年，碧桂园的销售额4124.9亿元，同比增长42.8%，成为唯一一个迈过4000亿门槛的企业。恒大的合约销售金额达到3041.8亿元，同比增长24.62%;万科实现销售3046.6亿元，同比增长10%。

　　当房地产行业进入分化时代，大中型房企仍然可以在市场下行期分得一杯羹。

　　近日，上市房企纷纷发布半年销售简报，并普遍录得增长。其中，恒大上半年销售金额为3041.8亿元，同比增长24.62%;万科同样突破3000亿元大关，同比增幅为10%。富力、融信、金茂、建业、龙光、中南建设(000961,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)等企业，上半年销售均有不同幅度的增长。由于去年大部分房企已实现了销售规模的高点，这意味着今年的业绩存在继续攀高的动力。

　　尽管房地产调控政策继续加码，但行业的红利期似乎仍未结束。按照官方的数据，今年1-5月，全国商品房销售面积和销售金额同比均出现正增长——前5月的增幅甚至比前4月有所扩大。

　　但调控政策的影响仍然不容忽视。有房企人士向21世纪经济报道表示，企业虽有“以价换量”的压力，但拿地、扩张的步伐都会放缓。由于对市场的态度趋于谨慎，很多房企正主动“刹车”，过去两年的拿地和扩张规模已很难维持。

　　中型房企增长明显

　　截至发稿时，房企“三巨头”均发布了半年销售业绩。上半年，碧桂园的销售额4124.9亿元，同比增长42.8%，成为唯一一个迈过4000亿门槛的企业。恒大的合约销售金额达到3041.8亿元，同比增长24.62%;万科实现销售3046.6亿元，同比增长10%。但这三家企业的增速并不算突出。

　　中型房企的销售增速较为明显。其中，融信销售规模为545亿元，已经超过去年全年。金茂则实现717.62亿元的销售额，同比增幅接近200%。

　　上半年，奥园的销售规模达到402.9亿元，同比增长约143%。龙光、建业的销售增速也都在80%以上。

　　中原地产指出，一方面，中型房企的业绩基数偏低，更容易实现高增长;另一方面，规模效应仍是行业的主旋律，规模在500亿元到1000亿元之间的房企，更有冲击规模的紧迫感，其出货速度也更快。

　　从月度销售来看，大部分房企在6月当月的销售规模明显增加。北京某房企人士向21世纪经济报道表示，很多地方政府对预售证的管控有所松动，企业的推盘速度也有所加快。“当然，这里面也有企业冲击半年报的考量。”他说。

　　从区域贡献来看，二线城市仍是房企销售主动力，三四线城市也有较大贡献。中国指数研究院指出，2017年以来，重点二线城市相继出台人才新政，催动楼市需求走热。华夏幸福(600340,股吧)、富力、雅居乐等房企抓住契机，加大销售力度。三四线城市主要受一二线城市的需求外溢影响，销售业绩也大幅上涨。一线城市对企业销售的贡献仍然较小。

　　近日，易居克而瑞和中国指数研究院均发布了上半年房企销售榜单。尽管部分数据有所出入，但其反映出的行业分化情况仍然较为一致，这也体现出整个行业的变化趋势。

　　按照易居克而瑞的数据，上半年百强房企总体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。其中，千亿规模以上的房企有7家。

　　从总销售规模来看，十强房企的市场占有率为29.9%，三十强房企的市占率则达到48.5%，均比2017年有明显提高。体现出市场的集中度在不断提升。

　　相比之下，200强房企的门槛比去年同期有所降低。上述机构指出，“销售榜百强之后的房企，受行业格局分化的影响将会更为显著。”

　　资金链逐渐承压

　　调控政策的不断收紧，仍使得企业的业绩前景面临不确定性。中原地产统计显示，2018年上半年，中央和各地共出台了192次楼市调控政策，密集程度前所未有。

　　6月以来，监管层又对房地产市场进行了一轮密集表态。

　　6月20日，审计署发布报告指出，9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

　　6月25日，央行发布报告指出，“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大”。

　　6月27日，国家发改委负责人在答问时强调，“部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。”

　　6月28日，住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　同策研究院首席分析师张宏伟认为，这一系列利空消息，将对房企产生诸多影响。其中，银行、海外融资渠道收紧，将使房企的资金压力继续加大;七部委治理市场乱象，会在一定程度上影响回款速度;棚改货币化安置的收紧，则意味着三四线楼市逐步降温，对业绩的影响不可忽视。

　　他表示，从房企资金兑付压力来看，压力将在2018年第三季度真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期兑付相对集中)。受上述因素的影响，更多的房企会寻求主动降价。

　　福建某房企相关负责人向21世纪经济报道表示，企业应对资金压力的手段，无非是“少举债、少拿地、快周转、薄利润”。因此，未来不排除以价换量现象的出现。

　　他同时表示，这种“以价换量”只是短期策略，并不会刺激销售规模大幅攀高。这是因为，房企对今年的市场判断普遍趋于谨慎，拿地扩张的步伐已明显放缓，整体的推盘节奏也慢于去年。“除非在规模上有想法，否则不会有前期那样的增速。”

　　但该人士并不担心完不成销售目标，一方面，出于对市场的判断，企业在制定今年销售目标时，增速已经比去年有所下调;另一方面，过去两年间，大中型房企进行了大量货值储备，随时可以释放。

　　相关新闻：恒大继续大手笔回购

　　中国恒大7月4日以3.81亿港元回购1850万股股份。昨日恒大以2.865亿港元回购1410万股股份。同天，美的集团也发布公告称，拟在12个月内以不超过40亿元回购股份，回购价格不超过50元/股。

　　7月4日周三，中国恒大继续大手笔回购，美的集团也公告称拟在未来一年以不超过40亿元的金额回购股票。

　　据中国恒大在港交所的公告，恒大今日以3.81亿港元回购1850万股股份，占比0.14%。

　　昨日，恒大以2.86亿港元回购1412.9万股股份，回购价格区间在19.32至20.8港元之间。自2009年上市以来，恒大共斥资约245亿港元回购股票，累计回购数量约46.785亿股。

　　在回购动作的支持下，恒大股价今日低开高走，收盘逆市上涨3.75%，收报于20.75港元。

　　此外，美的集团也发布公告称，拟在12个月内以不超过40亿元回购股份，回购价格不超过50元/股。7月4日，美的集团收跌5.55%，报45.11元/股。

　　恒大为何回购?

　　上周，无论是港股还是A股，地产板块都出现了大跌。上周前四个交易日，碧桂园累计下跌20.1%，万科A下跌15%，中国恒大下跌14.9%。

　　上周一国开行收紧棚改融资的传闻引爆之后，令房地产板块承压，地产股接连数个交易日出现大跌。

　　而当股价被低估时，通过大手笔回购股票提振市场信心，保护中小股东利益，是上市公司常采取的措施。此外，上半年热门地产企业销售额持续保持高增长，也是回购股份的诱因之一。

　　恒大昨日回购股票后，海通证券分析师涂力磊对中国证券报表示，恒大此次大手笔回购股票，不仅有力保护中小股东利益，提振投资者信心，充分显示出公司对发展前景的看好，也直接对股价形成强力支撑。

　　易居中国旗下克而瑞信息集团(CRIC)上周六发布的最新统计数据则显示，今年上半年，中国恒大以3041.8亿元，同比增长24.6%的成绩排名全国地产企业销售额第二。

　　全国前20大房企中，超过半数上半年销售业绩超过年度目标的50%，其余都基本高于40%。

　　(房掌柜整理自21世纪经济报道、华尔街见闻)