叶檀：挤除楼市泡沫 成为房地产市场软着陆关键步骤

　　不仅地方财政，房地产是中国信用不彰的金融体系，最重要的抵押品。根据审计署的审计结果，截至2013年6月底，有的地方债务率最高达189%，债务偿还过度依赖土地收入，直接承诺用土地来偿还地方政府负债的权重为37%，4个省和17个省会城市本级政府负偿还责任的债务余额中，有55%承诺以土地收入偿还，但这些地方2012年需还本付息额已达其可支配土地收入的1.25倍。如果是间接的金融抵押换取银行贷款信托融资，几乎90%抵押品与房地产有直接间接关系。

　　目前，坚硬的房地产抵押品出现了一道可怕信用裂缝，如果房地产市场继续下行，这道裂缝将越来越宽，最终吞噬中国以房地产为支柱的抵押贷款市场。据《财经国家周刊》报道，2013年8月以来，温州“弃房”数量呈大幅增长趋势。据温州银监分局调查统计，受商品房价格下跌影响，当前温州“弃房”数量已达1107套，涉及不良贷款64.04亿元，这说明温州房价下跌使资产成本远低于收益。

　　经过压力测试的银行审慎乐观，房地产抵押估值50%的放贷率，理论上可以承受房地产价格下跌50%，因此才有学者表示中国房地产即使大跌50%，风险也不会传导至银行。这些人现在应该到温州等地实地考察，才会明白大跌50%意味着崩盘，此时银行手中握有大量物业，有报价却无交易，相当于一文不值。银行成为房东，拥有账面资产却无现金可用，将被逼得走投无路。在A股上市的银行现在已进入再融资狂潮期，地方商业银行排队等待上市，如果银行成为最重要的房东，中国的A股市场与债券市场将随房地产市场一起崩盘。

　　有必要释放出明确的信号，房地产市场的黄金时代已经过去，白银时代仍然存在。

　　黄金时代伴随着广义货币发行量的大幅上升，十年内货币发行量扩大5倍，房地产均价大致也上涨了5倍。未来房地产市场进入白银时代，货币大规模发行的可能性不大，但货币购买力隐性缩水，依然支撑着房地产的底盘，随着预期的模糊，以及房产信息联网等利空消息的出台，房地产市场出现区域性和结构性分化。

　　虽然温州、鄂尔多斯、神木等地，由于资源价格下降、传统制造业转型艰难、民间高息借贷疯狂房价下挫，与此同时，郑州等城市开发商赚的盆满钵满。一些城市则受益于高铁时代航空时代，因地利之便成为高铁时代的中转中心、航空枢纽，成为国内重要经济引擎，郑州、武汉最为明显。京沪等大城市周边的一些小城镇，则受益城市群概念，与大城市轨交半小时，迅速融入大城市经济圈，房价得以提升。

　　目前的政策多空均衡，2014年上半年，继“两会”上中央提出“分类调控”后，地方政府纷纷自主出台调整政策，主要包括放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等地方救市制度再次开闸；但在在资金层面，稳健的货币政策与房贷紧缩，以及随着不动产登记而来的房产税预期，却抵销了地方救市的努力。取消限购，明确房贷趋势，推出不动产登记最终改革房产税，照样能够让市场理智，而且不损害效率、更公平。取消限购如果出现房价上涨，只要掌握房贷利率节奏，房价上涨就是温和可控的，这是好事。

　　对中国复杂的房地产市场动手术，牵一发而动全身，保护中产收入阶层、逐步挤除泡沫、实现房地产市场软着陆是关键步骤。

　　中国中产收入家庭，房地产资产增长的速度超过了其他资产，这也是近两年最高收入阶层与中产收入阶层财富差距略有缩小的根源，以中产收入家庭可接受的方式推出房产税，可以防止中产收入家庭因为房产成为“负翁”，重新沦落为社会低收入阶层。不要过于让银行脱离房地产这架战车，这是不现实的乌托邦，最好的办法是地方经济发展、民众收入增长，超过房地产增速，房地产价格与收入之间过大的裂缝，被经济增长填平，地方政府、银行与居民，才能三方得益。

　　以意识形态的观念对待特定市场，以为市场存在原罪，必欲除之而后快，这是不理智的年少轻狂。中国经济已经成熟，不应再走数据忽上忽下、政策忽左忽右的老路。平稳顺利过度，是上上之选。