房企业绩靓丽难掩盈利悲观未来 地产股大跌需护盘

　　地产股上半年市值蒸发超万亿

　　房企业绩虽然上升，估值也较低，但投资者对于未来企业盈利的预期仍旧比较悲观。

　　受政策消息及多重因素影响，自6月25日以来，地产股连续下跌不止。据不完全统计，6月以来，中国恒大、碧桂园、世茂房地产、绿地香港、龙光地产等多家上市房企纷纷回购股票以期提振股价，其中中国恒大连续三日回购股份，三天共耗资逾15亿港元，碧桂园连续两日回购股份，共耗资约3亿港元。

　　中原地产分析师张大伟注意到，“地产股上半年市值蒸发超万亿，特别是几家龙头房企，大部分市值跌幅超千亿。”

　　新城控股副总裁欧阳捷认为，短期来看，国际国内环境仍具有不确定性，回购只是表明房企对行业大势和企业自身价值的理性判断，有助于帮助公司股票回归价值，但并不能完全消除市场恐惧。

　　尽管房企业绩屡创新高，但地产股却在下跌通道。Wind数据显示，自6月25日爆出棚改暂停传闻至7月4日一周多时间内，房地产指数已经跌去11.39%。在此背景下，房企纷纷发起回购或增持以期护盘。

　　对于地产股下跌，业界普遍认为是多重因素导致。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，近期来看，地产股的确下跌较为明显，6月下旬棚改政策收紧可以视为地产股下跌的“导火索”，加之后续的七部委开展“严打”，整体呈现“跌跌不休”。总体来看，政策层面的影响是首要的，七部委治理市场乱象，对于房企的销量和回款速度都有一定影响;其次，棚改货币化安置的收紧，使三四线楼市也出现分化，一部分城市或出现房价的明显拐点;最后，房企融资渠道不断收窄，更是让地产股“雪上加霜”。

　　除了政策层面，欧阳捷还认为，地产股下跌也与大环境有关。他认为，一方面，中美贸易摩擦对中国经济增长产生了不确定性风险，对国内企业债务违约造成影响，引发资本市场担心;另一方面，宏观政策的不确定性可能影响房地产市场走向，这也让资本市场颇有杯弓蛇影之感。

　　张宏伟认为，从下半年来看，整个行业的状况并不会太乐观。外围的经济环境和房地产行业调控及去杠杆的背景、房企资金面压力等因素都会影响房企的利润表现，利润表现会影响到其股价表现，因此在短期六个月内，很难有太大效果，但是从长期来看，到明后年，可能市场还会有新的上行走势。尽管上行的速度可能不会像过去两三年那么快，但是从趋势角度来讲，今年下半年是一个低谷期，明年和后年会有上行。明年后年企业的业绩表现好了，其在资本市场上的表现也会出现反弹和上涨的趋势。

　　张波也认为，房企回购这种护盘行为本意是给市场吃“定心丸”，或许在短期内有提振市场信心的作用，但长远来看对于地产股影响不能触达本质，关键还是看政策导向。

　　不过，易居研究院研究总监严跃进指出，在房企业绩屡创新高背景下，地产股下跌仍存不少困惑。“地产股下跌走势与房企业绩增长态势不一致，所以投资者可能会困惑。因此房企业绩发布后，股价或许会有重新反弹机会。另外，地产股是否可以率先在大盘中走强，类似的问题其实都是困扰投资者的问题。当然回购肯定会有点效果，回购本身就说明管理层或大股东是看好此类企业发展的，因此对于防范看空情绪蔓延是有积极意义的。”

　　自6月底至今，在港上市的中资地产股中已经有碧桂园、中国恒大等多家房企实施了股份回购，回购金额超过20亿港元。此外，旭辉控股、融信中国、龙湖地产等公司大股东进行了股份增持，增持规模超过10亿港元。

　　数据显示，上半年龙头房企仍然维持了超过30%的业绩增长，多家企业销售金额创历史纪录。不过相关公司股价却与销售金额背离，6月底以来，A股及港股房地产板块市值缩水严重。分析师指出，近期的股价表现主要是由于对未来政策和资金面的担忧。中资地产股仍将面临一定的压力，表现分化将成为该板块的关键词，对于投资者而言具体选股变得非常重要。企业的增持或回购，一定程度上也反映出中长期看好相关市场前景。

　　目前回购力度最大的当属中国恒大，在连续两日以6.67亿港元回购股票后，中国恒大于7月5日以8.35亿港元回购4035.1万股。短短三天，恒大已动用15亿港元回购，用真金白银向中小股东大派“定心丸”。

　　Wind数据显示，6月27日，碧桂园在港交所回购了800万股，耗资1.02亿港元，回购均价为12.79港元;6月28日，碧桂园回购了1500万股公司股份，耗资1.86亿港元，回购均价约为12.41港元。碧桂园于本年度内累计回购2300万股，占已发行股本的0.106%。

　　世茂房地产公告显示，公司7月5日公司购回500万股,占已发行股份总数0.1476%。回购价为每股19.34-20港元,耗资9847.2万港元。

　　增持方面，6月28日，龙湖地产有限公司发布公告称，公司一名主要股东CharmTalentInternationalLimited在6月25日至6月27日期间于公开市场增持510.6万股普通股公司股份，平均价格约为每股股份21.54港元，耗资11亿港元。

　　5月28日至7月3日，旭辉集团创始家族林氏家族的家族信托共增持股票25812950股，总代价约为1.55亿港元。这是林氏家族信托继2018年4月底及5月初的两次小幅度增持之后的又一次动作。

　　泛海控股实际控制人卢志强6月底以来，共计增持公司股票450万股，控股股东中国泛海6月20日至今已经增持超过800万股，持股比例达67.8586%。

　　其中碧桂园截至2018年6月30日，集团(含合营及联营)共实现合同销售金额约人民币4124.9亿元，同比增长42.77%;合同销售建筑面积约4389万平方米。其中归属公司股东权益的合同销售金额约人民币3108.2亿元，同比增长48.97%;归属公司股东权益的合同销售建筑面积约3389万平方米。

　　上半年中国恒大集团累计合约销售金额约达3041.8亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为2905.9万平方米及每平方米10468元。不过6月单月中国恒大集团销售金额和销售面积分别下跌18.1%、21.7%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，这19家企业，6月单月销售业绩增速有所提升，半年业绩涨幅明显加速。虽然一二线城市调控效果持续，但从全国房地产数据看，在去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。整体全国数据看，一二线城市调控压力较大，但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。下半年从趋势看，30大城市开启楼市调控严打模式，但对于房企来说，2018年继续刷新历史销售纪录基本接近定局。

　　近期中资地产股股价与业绩背离的局面，市场分析师认为主要来自对未来政策和资金面的担忧。瑞银中国内地和香港房地产研究主管EvaLee指出，在港股上市的前二十大中资地产商今年6月销售同比增加63%，增速较前月的47%有所加快，但强劲销售数据未有为地产股股价构成支持，主要是由于市场关注人民币贬值风险、中资地产股面临再融资问题、内地改变棚改货币化政策，假设中资地产股要下试2014年时期最差估值水平，现股价仍有10%潜在下行空间。

　　南华金融集团港股高级策略师岑智勇指出，中资地产股前景主要还是要看房地产政策以及资金是否紧张这两大因素。尽管内地的房产刚需仍然很强，但不排除调控政策继续收紧，接下来打压地产股的可能性。对于投资者而言，中资地产股未来还需要关注具体公司的营运数据，预计将来表现会很分化，不能一概而论。

　　对于房地产企业的回购行为，他强调，在当前情况下，回购有助提升每股盈利，也是集团看好公司前景的信号。

　　不过分析师同时指出，龙头内地房企强劲的销售数据能够为股价提供支撑，目前股价或过度反应。

　　EvaLee表示，大型中资地产股已锁定今年合约销售目标约48%，基于销售达成率优于预期，估计中资地产商于今年下半年销售增长仅达31%(今年上半年增速达到39%)，便可达到全年销售目标的要求。此外，中资地产股近期受到人民币贬值忧虑，但预计人民币兑美元汇价于今年年底，会由目前的6.7水平升至6.3水平，并留意到地产商进行新的融资已覆盖其2018/2019年再融资约88%需要。中资地产股调整后，目前预测市盈率仅7倍，低于历史平均值的0.8个标准差，部分个股估值具有吸引力。

　　野村证券中国房地产研究主管EllyChen指出，主要中资地产企业6月销售表现仍然强劲，近期楼市调控措施只是维持市场健康发展并避免过热的合理政策，行业股价已“过度反应”有关影响。预计调控政策仍将持续，因此选股更显重要，建议投资者应留意具强劲催化剂的股份。近期推荐包括销售表现和中期业绩良好、获管理层增持或回购的企业。

　　(房掌柜整理自21世纪经济报道、中国证券报)