房地产行业多重利空来袭 房企回笼资金收缩战线自保

　　山雨欲来风满楼，来自四面八方的暗流正在汇聚成一场大风暴向地产行业袭来。

　　7月4日，碧桂园透露正在减少不操盘、做财务投资的项目，两天前，绿城已对内发布了《关于全面加强内源性现金流管理的通知》，用“倾尽一切努力、调动一切资源”的严厉措辞要求公司上下全面加速回笼资金。与此同时，泰禾集团一边忙着澄清“以18%的年利率向员工高息借款”的传闻，另一边大股东继续质押公司股份至99.24%的比例。

　　之前的一周，地产行业刚遭遇了今年以来最精准的一波政策打击，棚改政策调整、房企海外债新政、30城开展市场乱象治理行动，多重利空叠加，地产股遭遇资本市场的恐慌性抛售，A股地产板块市值蒸发超过5000亿元。在股价暴跌过后，上述房企种种抢收、备粮的举动，更是印证了资本市场的担忧。

　　“大中小环境都不利好，房地产是全国经济的晴雨表，我们没有办法摆脱大环境。”一家前十强房企的高管王声(化名)对中国房地产报记者表示。

　　缺钱、抢收、收缩

　　没有悬念，碧桂园今年上半年以4124.9亿元的销售额再度蝉联行业销售冠军。相比销售业绩，业内更关注这家龙头企业在下半年会采取什么措施应对复杂多变的行业环境。

　　7月3日，一则关于“碧桂园叫停在三四五线城市全覆盖战略”的传闻流出，指碧桂园数个区域的多个合作项目已经或者进行退出，退出的项目均是非操盘项目，原因是这些项目达不到碧桂园的考核标准。7月4日，碧桂园的相关人士对外回应称，公司内部会议强调的是追求权益销售额，因为去年合作项目太多，公司权益占比越来越低。为了提高权益销售额，碧桂园未来将减少不操盘、做财务投资的项目，不做表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目，增加可以操盘、有主导权的项目。

　　在地产行业一片风声鹤唳的背景下，碧桂园的内部会议内容被误读可以理解。因为在碧桂园之前，绿城已经有所动作。7月2日，绿城中国在内部发布了《关于全面加强内源性现金流管理的通知》，着重强调全力加快销售去化、全面加速回笼资金、控制支付节奏。绿城随后解释称，关于公司内源性现金流的管控安排是每半年度进行的常规管理动作。

　　泰禾也在舆论旋涡之中。6月底，来自业内的消息指，泰禾正以18%的年利率向员工进行高息融资，相关产品100万元起购。7月2日，泰禾在互动平台中澄清，集团没有向员工借款或发售融资产品，也没有相关计划。公司现有资金能够满足偿还到期借款和经营发展需要。但就在同一天，泰禾也发布了一份公告，透露控股股东泰禾投资集团有限公司于6月29日再质押公司股份757万股，占所持股份比例1.24%，所质押股份将用于融资。截至7月2日，泰禾投资累计质押的股份数约为6.05亿股，占所持股份的比例高达99.24%，占泰禾集团总股本48.60%。

　　光大证券在一份报告中指出，“过高的质押比例会使控股股东处于控制权转移的风险中，因此当财务状况健康时，控股股东大概率不会选用此种明显激进的质押比例。换句话说，如果控股股东的质押比例过高，则很有可能是因为其穷尽了其余的融资方式，我们对其后期的再融资表示担忧。”在该机构列出的质押比例过高的发行人列表中，泰禾集团赫然在列。

　　被传资金紧张要向员工高息借款的公司不止泰禾一家，某个正处于快速发展阶段的前30强房企也被曝向员工及合作伙伴兜售融资产品，年息达15%，期限可长至2~3年，同样是100万元起购。

　　在这些充斥着“缺钱”“抢收”“收缩”等敏感字眼的消息中，业界似乎又看到了几年一个周期的地产宿命。

　　股价暴跌和洗牌

　　资本市场对地产公司的前景担忧已反映在一泻千里的股价上。据机构统计，截至6月30日，今年以来，沪指的跌幅接近14%，深成指跌了15%，而整个地产板块明显跑输大市，跌幅高达22.6%，全板块市值蒸发超过5000亿元，行业的估值创出十年来新低。龙头股跌得颇为惨烈，仅仅6月25日至7月4日这8个交易日，万科A的跌幅就接近20%。保利地产跌得更深，已经超过25%。

　　“简直就是无差别打击。从基本面看，这样的下跌并没有理由。公司今年和明年的利润实现都是非常确定的事项，但在大环境的冲击下，股价照样溃不成军。”作为国企，王声所在的公司对股价波动的承受能力高于很多民营企业，“企业当然希望市值稳定，但是这两年因为监管的问题，A股地产公司基本没有直接融资功能，公司也很困惑，市值维护是不是还那么重要?”虽然表现得很淡然，但这家公司还是专门就股价问题进行了研究，“现在是2800点左右，其实如果跟3000点时的股价作比较来看，你会发现，很多公司的股价还是有20%以上的涨幅的。”

　　一家A股上市公司的管理层许波(化名)也是这种看法，“这一轮应该是补跌，去年很多地产股涨了超过50%，目前也还是历史的相对高位，后市继续跌也是有可能的。我们公司现在跌到6~7倍的市盈率，我认为是比较合理的水平了。”

　　王声和许波都认为，虽然诱因不少，但棚改政策的收紧才是地产股全线杀跌的主要推手。在许波看来，此前的棚改政策催生了大量手持现金和房票的小城镇居民和农民，他们为三四五线城市的去库存和部分开发商的业绩作出了巨大贡献。政策导向的转变，势必也将给这些开发商的销售带来很大的不确定性。“政策调整对三四线城市的过热肯定有抑制作用，我们公司棚改项目做得不多，但这也提醒了我们在未来的投资中，要更重视城市的基本面，回避那些产业单一、存在货币泡沫的城市。”王声还提到了一个有意思的观点，他们在研究股价表现的过程中发现，过去楼市和股市存在着一定的接替逻辑，但今年，棚改带动三四线城市房价不断走高，导致一二线城市楼市流出的资金没有进入股市，反而涌入了三四线城市的楼市。“接替逻辑被改变了，很多投资者都说，买你家的股票还不如直接买你们的房子，在某种程度上，资金流向的改变也是地产股持续走低的一个因素。”

　　就目前的环境来说，没有几家房企有勇气表示出对后市的十足信心。“中性看法吧，行业已经到了峰值时代，大家的预期都需要降低，市场好不到哪里去。适当的回调还是有好处的。”王声表示，大公司对房价、地价的敏感性很高，今年以来，已经很少看到大公司去抢一二线城市的地王，或者推高三四线城市的地价了。

　　“地产股的估值越来越便宜，但是基本面确实有可能变差，短期中期都不会太理想。”国泰君安分析师刘斐凡现在对地产板块的看法已经偏谨慎了，他认为短期内，地产公司会处于一个比较难受的阶段，内外交困，“外看贸易战和人民币贬值，内看去杠杆的进程。”

　　但作为经历过上一个周期的机构分析师，他相信这只是新一轮的洗牌。“一个行业不可能总是那么好，总有高潮和低谷。扛过去后，又会有好公司冒出来。上一轮洗牌不是洗出了恒碧融么?这一轮就拭目以待吧。”

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　　在扩大规模的同时，现金管控成为房企当前重要课题。

　　来自第三方机构数据统计，2018年1-6月，恒大、万科累计销售额均突破3000亿元，分别为3041.8亿元、3046.6亿元。碧桂园比恒大和万科领先1000亿元。不过，碧桂园近日叫停了三四五线城市“全覆盖”战略，加速资金回笼。

　　根据同策研究院监测，2018年6月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元，环比2018年5月的451.17亿元增加12.34%。

　　从走势来看，40家监测房企的融资金额在2018年5月骤降，本月融资总额虽有小幅回温，但依然处于低位运行。同策研究院首席分析师张宏伟指出，房企融资渠道越来越窄，境外发债难、监管趋严，使得融资情况不容乐观。

　　对此，易居中国董事长、总裁周忻此前在2018易居沃顿中国房地产实战研修课题发布会上指出，房地产行业巨变，房地产金融监管全面收紧。房企在融资决策、并购与风控、资产证券化金融创新方面都面临着巨大的挑战和机遇。

　　房企融资艰难

　　同策咨询研报显示，房企融资正在收紧，由于发改委限制境外发债投资境内房地产，房企提前“蓄水”的重要渠道被切断。

　　前两月，监管层就对房企发债资金用途监管升级，多家房企公司债被中止审核，境内外发债被限制。知情人士称，中国发改委考虑禁止企业发行364天期美元债，意味着房企海外融资渠道基本已经被卡死，笔者预计下半年房企融资总额将继续下降。

　　据悉，房企市场化融资渠道融资成本较高，普遍为5.5%-7.5%。在已披露的数据中，6月融资成本最低的一笔是万科于2018年6月29日发行的2018年度第二期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为4.25%。此外，万科发行的第一期超短期融资券的利率为4.6%。其次，招商蛇口面向合格投资者发行了第二期公司债券，品种一实际发行规模为人民币18.4亿元，最终票面利率为5.25%，品种二实际发行规模为人民币21.6亿元，最终票面利率为4.97%。

　　融资成本最高的是阳光城，其于2018年6月7日发行的10亿元“2018年度第一期中期票据(永续中票)”，利率为8%。

　　值得一提的是，本月永续票据再度流入房地产。阳光城本月除了为7家子公司担保贷款外，还启动了永续票据融资。永续票据曾经一度成为上市房企热衷的融资方式，恒大和碧桂园曾经都发行过数百亿的永续债。但张宏伟指出，永续票据之所以成为利润“黑洞”，在于利率会重设，若不能在一个时间段偿还债务，重设的利率也会不断飙高，未来这些资金的成本将进一步侵蚀利润。一般前两年利息会比较低，房企若在两年内还清影响不大，但阳光城起始票面利率已经高达8%，不夸张地说这是一场“豪赌式”融资。

　　加速现金流回笼

　　日前，在海通证券与亿翰智库联合举办的一场分析师电话会上，分析师指出，当前房企资金成本在往上走，但地价实际有一定的波动，房企是有机会进行拿地的。7月6日，绿城中国就以48.1亿元拿下杭州地块。

　　其次，现在融资成本可能比之前的融资成本提高2-3个点，导致房企投资增速放缓。尽管在热点城市，大部分企业拿地意愿强烈，但融资成本高与资金回笼速度慢也拖累了投资速度。

　　具体说来，调控导致房企资金回笼放缓，比如瑞安在上海的热销项目——翠湖天地，两个月内只网签了39套，回笼资金2亿多，实际上该项目最近销售的货值有10亿元左右。

　　日前，一份绿城内部文件流出，其中要求员工“全面”加速资金回笼，坚决执行“早销，多销、快销”的策略。

　　一个事实是，即便房企积极领取预售证并开盘，资金回笼速度也比年初放缓了。以上海为例，据上海链家统计，上周(6.25-7.1)宝山的中铁北宸名庭和青浦的海上湾华庭进行了摇号。地处近郊的中铁北宸名庭，其摇号人数与房源数量大体相当;而地处上海西陲朱家角的海上湾华庭，摇号情况则较为冷清，摇号人数不足房源数量的1/4。上海6月新房仅成交3400余套，是今年以来仅次于2月的第二低点。

　　(房掌柜整理来源自中国房地产报、21世纪经济报道)