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房地产市场迎密集整顿潮 “反炒房攻坚战”正式打响

来源:房掌柜  整理 济南房掌柜  2018-07-12 10:36:16
[摘要]从各地调控政策来看,坚持“房主不炒”的定位,用多种方式打击投机炒房、打击违法违规的房企和中介,是新一轮调控组合拳的主要着力点

  刚进入下半年,房地产市场就迎来密集整顿潮。在住建部、公安部等七部委宣布自7月至12月在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动后,仅7月上旬就有16个省市发布调控政策与执法结果,“反炒房攻坚战”正式打响。

  业内人士认为,和之前调控不同的是,这一轮调控由住建部主动出击开启巡查,将调控引向深入。值得注意的是,从各地调控政策来看,坚持“房主不炒”的定位,用多种方式打击投机炒房、打击违法违规的房企和中介,是新一轮调控组合拳的主要着力点。

  多地调控密集加码

  住建部决定在30个城市先行开展治理房地产市场乱象行动,这30个城市名单是:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

  据梳理,以这30个城市为中心向外辐射,未在名单上但房价有波动的城市也纷纷出台相关政策,维护房地产市场秩序。

  据不完全统计,7月份以来,截至昨日,已有上海、重庆、海口、澄迈、厦门、宁波、佛山、临汾、昆明、大理、西双版纳、唐山、枣庄、西昌、廊坊市大厂县等15个城市(县)以及河南省全省出台整治房地产市场的各类政策。这些城市中,一半属于30城名单内,剩下一半则以三四线城市为主流。

  从政策来看,上海是继西安、长沙和杭州暂停企业购房后,首个出台规范企业购房规定的一线城市。但上海政策避免了“一刀切”,并未像前三个城市一样直接暂停企事业单位购房,而是提高公司购房的准入门槛,如须同时满足设立年限满5年、在上海累计缴税达100万元人民币等条件。

  河南省明确列出房地产开发企业16种违规销售行为,包括取得预售证后不在10天内一次性公开全部房源信息并销售、捆绑搭售、向不具备购房资格的对象出售商品住房、实行“零首付”、“首付贷”等违规行为。一经发现,相关部门会以暂停网签、案例曝光,甚至列入严重违法失信企业名单等方式进行处置。

  重庆对房地产开发经营业务计税毛利率、个人购房按揭补贴等多项政策作出调整。对在主城区(含主城开发区)从事房地产开发经营业务的企业,其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%;对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%。

  海口在房地产市场专项巡查中,发现一系列违法违规问题,其中,13人被限制5年内不得在海南购房,1人被限制5年内不得在海南开展中介服务业务。

  楼市乱象整治

  近期出台的楼市政策,总体可分为两类。一是对现有调控政策的进一步加码,二是对市场秩序的整治和规范。

  前者属于“常规”调控措施,是上半年楼市调控的延续。7月10日,福建宁德住房和城乡建设局发布《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》,针对精准调控楼市提出一系列举措,包括新房每年涨幅控制在6%以内,今年下半年涨幅控制在3%以内等。

  厦门于7月8日出台《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》,拟确定年度控价目标,支持“职住一致”的刚需,坚决遏制投机炒房,稳控房价。“整顿市场秩序”方面的内容,也在这份文件中一并体现。

  7月2日,上海发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》,对企业买房实施限制性政策,目的在于打击企业空壳炒房。

  整治市场秩序的做法,则源于七部委的一次专项行动。6月28日,住建部等七部委联合印发通知,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

  近期出台的政策,正是这一行动的延续,且范围已经超出上述30个城市。如河南省于7月9日发文,拟规范全省商品房销售行为,维护房地产市场交易秩序,保护购房群众合法权益。陕西省也于7月6日出台细则,规范商品房摇号公正过程。浙江则首次开展了以房地产开发企业专项检查为切入点的“双随机”抽查。

  此外,佛山、大理、西双版纳、临汾、枣庄、西昌等城市也纷纷发文,对商品房市场秩序进行规范。这些城市均不在七部委划定的30个城市范围之内。

  中原地产首席分析师张大伟认为,七部委主动推动房地产市场秩序的巡查,是和以往调控的不同之处。

  这些政策的密集出台,除延续了上半年的调控节奏外,还有重要的市场背景。

  根据上海易居研究院的数据,今年6月,40个典型城市新建商品住宅成交面积约3057万平方米,环比增长7%,同比增长17%。在经过了短暂低迷后,市场在5月和6月出现连续升温。该机构还指出,从市场表现看,一线低迷、二线走弱,三四线城市异常火爆,尤其是未实施调控的三四线城市。

  乱象也在此时产生。根据调研,很多城市出现一二手房倒挂的现象,部分出台摇号政策的城市,也陷入抢房局面。中原地产还指出,“房价出现上涨压力”、“投资投机需求抬头”也是近期出现的现象。

  三四线城市房价波动是主因

  为何选择在此时加码调控?中原地产首席分析师张大伟表示,核心原因是三四线城市房价出现波动,对市场来说,发布政策的城市有望退烧。他指出,预计下半年楼市调控力度将全面超过上半年,特别是从7月开始,从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征,在政策推动下,市场将逐步平稳。

  业内人士指出,今年以来,全国超过40个城市发布了各类型的人才政策,部分导致地方楼市限购政策被绕道,刺激了市场情绪。与此同时,上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等8个城市开启房源摇号政策,也从侧面带来市场恐慌,针对摇号“暗箱操作”的惩罚措施相继出台。

  “摇号可以说是一个无奈之举,短期的确有效,起码可以公平一些,增加普通人买房的概率,但后果也非常严重,如果不配套其他政策,只限价、只摇号,那么各种暗箱操作会越来越多。”张大伟说。

强二线城市楼市逐步走向理性

  多轮调控下的强二线城市楼市逐步走向理性。中原地产数据显示,今年上半年,全国楼市调控政策发布频率高达192次。西安、长沙、杭州等地限制企业购房,7月初部分城市暂停个人之间不动产抵押业务,防变相炒房。楼市调控在“限购、限售、限贷、限价、限商、限土拍”等“六限”基本面上继续“加码”。

  “‘三低’态势是多轮调控后释放的叠加效应,市场进一步‘退烧’仍在延续。”南京工业大学副教授吴翔华说。

  在表面“凉凉”的楼市“体内”,两级分化情况依然凸显,“火热”与“冷清”同在,“买房难”和“卖房难”并存。而“摇号”成为二线城市楼市冷热不均的典型性“表征”。

  江苏淮安姑娘苏美丽从去年下半年起就在南京轮番参与购房公证摇号,凡遇中签率低于10%的热盘、旺盘必摇,共5次,未中。心力交瘁的苏美丽和记者调侃,她还得继续“陪跑”。

  房产平台365淘房统计显示,南京上半年90次开盘中,有47次需公证摇号,约7.8万人次奔波在摇号路上,其中不乏摇号十几次的“老摇”。目前,上海、深圳、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉等8市已发布房源统一摇号政策。

  对未来楼市走向,江苏省物价局副局长、新闻发言人孔祥平在受访时认为,房地产市场在多轮调控基础上保持相对稳定。目前房地产市场调控政策、调控目标没有变化。“落实好相关调控措施,是可以保持房地产市场相对稳定的。”

  在曹丽看来,当前楼市形势平稳,各参与主体须练好内功,赢得市场;不疾不徐,次第花开。

  “反炒房攻坚战”正式打响

  细数近两年的房地产市场调控,第一轮调控自2016年9·30开始,多地开启限购。2017年3·17开始第二轮调控升级,主要政策内容是限售。第三轮调控自2017年7月开始,租赁成为政策主要内容。2017年9月,三四线城市加入第四轮调控。2018年3月开启第五轮调控,主要特征是开启销售摇号等政策,以及两会后对房地产长效机制的预期。

  本轮即第六轮调控自2018年6月开始,除了三四线城市调控深入外,主要以住建部主导问责,多部门开启房地产巡查为主要特征。住建部明确提出,本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告四个方面。

  据业内人士透露,“这是首次公安部加入的专项行动”,中央“房住不炒”决心坚定,房地产调控不会停止。

  张大伟也表示,“在不停调控中,房价继续上行,给调控带来了政策边界效应持续递减的影响,第6轮住建部开始主导的多部委调控会不会带来下半年市场不一样的变化,我们拭目以待。”

  中国指数研究院相关人士预计,下半年,一二线热点城市延续上半年趋势,成交稳中有降,价格趋稳;三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调,下半年市场将有所降温。整体来看,量降价稳仍是趋势。

  下半年需关注供应端

  据中原地产统计,2018年上半年,全国出台的大大小小的楼市调控政策高达192次。叠加7月初的这轮调控,年内调控措施已经超过210次。

  由于调控节奏并未明显放缓,甚至还有提速,分析人士普遍认为,这意味着今年下半年楼市将面临政策高压。

  张大伟向21世纪经济报道表示,预计下半年楼市调控力度将全面超过上半年。在具体措施上,一方面,对于政策调控不够严厉的三四线城市来说,现有调控政策升级将是主要方向;另一方面,对于热点一二线城市来说,在“控”的基础上,微调手段也将不断出台,从而使政策不断合理化,并堵住漏洞。

  中信建投在一份报告中指出,下半年房地产政策的走向将依然是稳定预期、打击投资炒作为主,而并不是消灭需求。尤其是热点城市在之前严格的政策环境下所衍生出来的一些新增乱象,将是下半年查缺补漏的重点。

  该机构表示,除了传统的“四限”政策的复制,下半年会有很多新增的“补丁”政策出台。

  其中,在需求端打击投机炒作。具体做法为:购房对象口径调整;人才落户购房的条件升级;限制企业买房;优先刚需购房。长沙、成都等城市对人才落户政策的修补和收紧,将可能在越来越多的城市出现。西安、上海等城市的限制企业购房等做法,也可能被更多城市复制。

  该机构指出,相比需求端政策,更应该关注供应端。因为,“当前房地产市场最为关键的矛盾在于去库存之后所带来的低库存环境,而严格的限价令所产生的一二手房价差则加剧了投资投机性需求的入场。只要这两个要素没有得到解决,个别城市的乱象还是会时有发生。”因此,“行政化的手段是必要的”,规范市场秩序、强化住房供应、管控预售价格都是可能的做法。

  中信建投还表示,下半年的市场供给规模将进一步释放,一方面在于三季度开始房企开始迎来供给的高峰,另一方面则在于今年融资环境趋严的环境下,房企出于现金流的考虑也将加速推盘以实现现金回笼。这也将带来三季度房地产市场销售的热度持续。

  上海易居研究院智库中心总监严跃进则持有不同看法,他表示,三季度是市场面临利空消息最多的时段,房地产市场成交规模可能会出现下滑,甚至同比负增长。到第四季度,企业出于冲击年度业绩的考虑,有可能加快推货节奏,并促进交易量提升。

   (房掌柜整理来自中国经济网、21世纪经济报道、中国新闻网)

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责任编辑:简艳霖

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