地价猛降2000+元/平米 江宁滨江“脱刚”遥遥无期？

2016和2017年期间，江宁禄口、滨江板块相继拍出地价“破万”的现房销售高价地，尤其是禄口，更是“万元地”扎堆，一时间，南京刚需瑟瑟发抖。

“地价1万+元/平，房价要卖2万”、“南京主城从此再无刚需板块”......在一片唏嘘中，江宁禄口、滨江板块已断供大半年之久。

眼看着，禄口和滨江的现房销售纯新盘，距离上市节点越来越近。无数刚需们的内心可以说既期待又焦虑。期待的是：等了大半年，禄口和滨江终于又有房可卖了；焦虑的是：现在的禄口和滨江还是当初的刚需重镇吗？

昨晚（7月17日），江宁滨江挂出两幅纯宅地出让公告，楼面最高限价较区域内最高地价直降2000+元/平。抛开禄口不说，单从江宁滨江地价回到万元以内来看，短期内江宁滨江想要脱刚似乎不大可能，这给南京的刚需留下了一些喘息时间。

更重要的是，此次江宁滨江挂出的2幅地块，取消了现房销售要求，意味着江宁滨江房荒窘境解除指日可待。

最高楼面限价8999元/平！江宁滨江地价直降2000多/平 

在此次挂地之前，对于买房人来说，地价11077元/平的现房销售楼盘鲁能硅谷公馆是他们入主滨江的唯一机会。

但如今，鲁能硅谷公馆的西侧即将迎来两幅宅地拍卖，并且无需现房销售，也就是说，这两块地的新房上市时间或能赶上预计今年年底入市的鲁能硅谷公馆。届时，江宁滨江的库存将会得到补仓。

需要指出的是，将于8月17日拍卖的江宁滨江G39地块和G40地块，最高楼面限价不超9000元/平，比鲁能硅谷公馆的楼面价低了2000+元/平。这样一来，鲁能硅谷公馆的上市价更加令人期待了。据悉，鲁能硅谷公馆售楼处已建设完毕，最快7月公开售楼处，预计年底入市。

下面，我们来看下江宁滨江G39、G40地块的出让详情：

G39地块

地块位置：江宁滨江开发区弘利路以西，锦文路以北地块，东至弘利路，南至锦文路，西至规划道路，北至纬七路。

总用地面积：64145.18㎡；

出让年限：70年；

规划用地性质：二类居住用地；

容积率：1.0<R≤2.2；

绿化率≥35%；

地块起始价7亿元，最高限价10亿元；

起拍楼面价6236元/㎡，最高楼面限价8999元/㎡。

G39地块出让条件：

①该地块须配建建筑面积不小于7056平方米的人才房（含租赁住房），由竞得人建成后无偿移交江宁区政府。

②地块要求装配式建筑面积的比例为100%，建筑单体预制装配率不低于50%，全装修成品住房比例为100%。

③住宅建筑高度不得低于50米。

G40地块

地块位置：江宁滨江开发区经六路以东，锦文路以北地块，东至规划道路，南至锦文路，西至经六路，北至纬七路。

总用地面积：50867.49㎡；

出让年限：70年；

规划用地性质：二类居住用地；

容积率：1.0<R≤2.2；

绿化率≥35%；

地块起始价8.8亿元，最高限价12.7亿元；

起拍楼面价6255元/㎡，最高楼面限价8936元/㎡。

G40地块出让条件：

①该地块须配建建筑面积不小于5595平方米的人才房（含租赁住房），由竞得人建成后无偿移交江宁区政府。

②住宅建筑高度不得低于50米。

③B地块须配建一座12班幼儿园，由江宁区政府出资并建设，所对应土地按划拨方式供应。C地块为基层社区中心用地，由江宁区政府出资并建设，所对应土地按划拨方式供应。

④D地块为基层社区游园，绿地率不得低于70%，由江宁区政府出资并建设，该地块地下空间可设置地下停车设施，纳入C地块配建指标计算。

⑤R2二类居住用地、Rax幼托用地、Rc基层社区中心用地装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制装配率不低于50%，其中R2二类居住用地全装修成品住房比例为100%。

土拍新征程开启 江宁滨江仍是刚需乐土？

实际上，昨晚（7月17日），南京挂出5幅“待嫁”地块，并不是一次简单的土地公告，引起了业内外强烈关注。在这5幅地块公告中透露出南京土地市场将开启新篇章：之前的土地拍卖环节取消“现房销售”要求，全面推行“竞自持面积”。

与之前南京土拍不同的是，这一次，挂出的5幅地块全部取消“现房销售”要求，并同时推行“竞自持面积”。其中，“竞自持面积”是指地块拍到最高限价之后，仍有人继续竞买，则停止竞价，改为在本地块内竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积，每次申报面积200平方米，申报面积最多者为竞得人。

值得注意的是，此次挂出的5幅地块，来自江宁滨江2幅、江浦三幅，而且这5幅地块最高楼面价均低于板块内最高地价。不得不说，现在南京不少板块的地价都在下降！

对此，南京房地产学会会长吴翔华表示，这次土拍新政，无论是对购房者，还是开发商来说，都应该是好消息。对于购房者来说，众多板块尤其是刚需板块，地价被控制住了，这是刚需们喜闻乐见的。

对于开发商来说，地块中有部分需自持的房源，也没什么不好，因为虽然是自持，但依旧是开发商自己的资产，可以自由支配，相比竞争保障房面积，这样会更能刺激开发商奔着高价地去拿地。

但同时，吴翔华也指出，像江宁滨江和禄口板块近年来拍出的一些楼面价1万+/平的地块，上市房价依然很难说，毕竟，开发商可以通过产品差异化造成溢价，不一定会亏本卖房。

另外，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，此次土拍变化有利于加快土地开发和住房上市节奏，减轻目前市场新房供应不足的压力；同时，“竞自持面积”有利于加快南京建设租赁住房，帮助政府完成部分租赁用房目标；最高限价降低也有利于稳定地价房价、缓解地价对房价的助涨压力，可谓一举多得！

就目前而言，当前南京楼市限价严厉，加上土拍最高楼面限价降低，未来几年内，江宁滨江基本仍是刚需退守的根据地。

配套升级！江宁滨江新城腾飞在即

时下，江宁滨江配套升级利好接踵而至！

事实上，近年来，江宁滨江的配套红利相继落地：滨江医院（省人医托管运营）、苏州外国语学校、德基奥特莱斯、星级酒店等高端生活配套纷至沓来。

此外，滨江的产业发展飞速发展不容小觑。就在昨天，总投资20亿美元的韩国LG化学电动电池项目正式签约落户江宁滨江，预计今年10月开工建设。此前，区域内卡耐新能源、丰树产业园、森鹰、天安数码、南大光电、烽火科技等企业已经成功落户，中兴通讯南京智能制造基地也已经开始动工。

值得一提的是，即将出让的江宁滨江G39、G40地块以及在建的鲁能硅谷公馆，均处在滨江核心区，优质配套环伺左右。板块潜力加速释放的江宁滨江新城，值得期待！