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中原郑叔伦:如果人生能再选一次 还会选地产选中原

来源:房掌柜  陈佩 济南房掌柜  2018-07-16 02:40:05
[摘要]在一个多小时的时间里,他为我们讲述了从业二十多年的经历、对深圳楼市观察与思考以及对中原“变与不变”的理解

  2018年7月5日,深圳中原董事总经理郑叔伦接受房掌柜独家专访,在一个多小时的时间里,他为我们讲述了从业二十多年的经历、对深圳楼市观察与思考以及对中原“变与不变”的理解。

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  “如果人生可以再选一次,我还会选房地产,还会选中原。”

  一身挺拔的黑色西装、浅紫色衬衣,脸上总带着微笑,看起来亲切又精神。聊到尽兴处,双手还会不由自主地用丰富的语言表达内心的喜悦。

  出生成长在香港,长期在深圳工作,郑叔伦一口流利的普通话,若是不细听,轻微的港腔不大听得出来。

  谈入行故事

  两进中原,这个行业很好玩

  1993年,离亚洲金融危机爆发还有四年,大学数学系毕业的郑叔伦和同学四处求职,那时香港找工作很艰辛,他投了很多简历,面试了很多工作,碰过很多壁。

  “毕业太久找不到工作,心里很有压力,中原是第一个发任请聘书(offer )的,所以就毫不犹豫去了。”郑叔伦说。

  因为这次机缘巧合,郑叔伦的人生第一次和中原发生交集。这一年,中原15岁,在掌舵人施永青的打理下,已经是一家羽翼丰满的公司了。

  第一天去公司报到,上午参加完简短的培训,下午就被安排去项目接待客户,没做好准备,心里没底,他很忐忑。

  后来他恍然大悟,原来这就是中原的文化——重实战、重实践。

  “很多事情,你不去尝试,是不会做好的。我跟你说怎么做好销售,你听一堂课十堂课,但是你没有去接待一个客户,都是没有用的。”郑叔伦说。

  1992年改革开放后,中原的业务开始走向大陆,虽然离深圳近,但直到1997年,才跟随香港房企东海地产来到深圳。

  进中原不到一年,郑叔伦跟随领导去东莞常平一个占地1800亩的项目隐贤山庄主导策划工作,领导是主策,他是助理。三个月后领导离开,重任一下落在郑叔伦的肩上。

  对于一个非科班出身、资历尚浅的年轻人来说,这既是挑战,更是机遇。

  最终,隐贤山庄取得了成功,它成了东莞集旅游、度假、休闲一体的大型旅游景区,原国家主席杨尚昆先生还为项目亲笔题名。

  隐贤山庄的经历也让郑叔伦更加的自信。在以后的二十多年中,他操盘的项目超过了100个。

  郑叔伦回忆,“开盘前一天睡不着,像十月怀胎一样,做那么多准备,到底怎么样,心理没底,既紧张又兴奋。开盘当天看到第一个客户,后面陆续又有客户,最后卖得很火爆,心里很喜悦,做地产的最大的满足感,就是希望卖个满盘红嘛。”

  在一个行业待久了,很多人会想跳出去看看外面的世界。

  1995年,射手座好挑战的郑叔伦离开中原,打算去外面闯闯,心想肯定有更好的。

  出去3年,换了五六家公司,试过一些行业,甚至还卖过飞机,每一家都没待过半年,后来他发现自己的真爱是地产。

  “做了几个月没什么意思,换一家,又没啥意思,再换一家。每天说的话都一样,接待的客户也差不多,不停地重复。”他笑着说,“房地产不一样,每个项目不一样,每个客户不一样,每一天都不一样,对我来说是个很新奇的东西。”

  1998年,郑叔伦再次回到中原。这一年,中原在深圳的业务正起步。

  在中原,几进几出的人很多,七进七出也不奇怪。

  “中原就是这样,你要走,不留你,可你再回来,中原也会更欢迎你。施老板很尊重人才,觉得每个人都是公司的老板,公司有千千万万个老板。我既然是老板了,肯定好过去别的公司打工。”郑叔伦说。

  这次回来,他更坚定了。

  “我很爱这个行业,也很爱这个工作。98年回来就被调到深圳,一直做了二十年,从来没有走过,也不打算走了,除非有一天老了,跑不动了,要退休了,要不然我也不会离开。”

  郑叔伦聊到一个细节,他听同事讲,有个楼盘卖完最后一套,同事们都哭起来了,“我们最大的成就感就是把楼盘卖空了,这种满足感很喜悦。”

  年初,采访过中原工商铺Star黄猛,他聊到Alan(很多同事喜欢亲切地称他Alan)时,无比尊敬仰慕,希望自己也能像Alan一样牛逼。

  这种牛逼正是源自他的一丝不苟和自我push,他给自己的要求是,每个方案每个点子必须不同。“其实我们可以出一样的方案,给不同的开发商给不同的项目,但这样浪费了项目天生的条件,也浪费了怎么去做好营销的资源,更浪费了发展商的信任。” 郑叔伦告诉房掌柜,“天道酬勤,只要你坚定自己的目标,很用心地去做好一件事情,做好的机会还是比较大的。我们做过很多的项目,成功的很多,但是也有失败的,失败不重要,重要的是从失败当中吸收教训,失败是为了下一次跳得更高而准备。”

  郑叔伦在中原几乎是顺风顺水,不过也有小遗憾。

  前几年,中原提出“大深圳”战略,以深圳中原为原点,去外地发展分行,当时他是主要负责人之一。

  几年时间,中原在昆明、长沙、福州、惠州、佛山、南昌等地开了13家分公司,2012年晋升,他被调回深圳,心有不舍。

  “分公司像是自己的小孩,从无到有一手建立起来,很不容易。回来后有次专程去昆明公司开年会,临走与同事道别,心中感慨万千,泪水快要流出来了。看不到他们做到很成功我就离开了,这是我的一个遗憾。”郑叔伦说。

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  谈深圳楼市十年

  涨的时候多,跌的时候少

  回忆过去十年深圳楼市的起起伏伏,郑叔伦用了四个字来形容——“惊心动魄”。

  “以前大家迷信房价一定会涨,2008年第一次跌,大家都很迷茫,有些人选择抛,也有些人选择借款(买),发展商想尽促销手段。现在你回头看,当时有很多想不到的优惠折扣。成交很低,很多中介公司裁员,关门。”当年发生的一幕幕,郑叔伦至今仍记忆犹新。

  郑叔伦未曾想到,市场会恢复得这么快,跌了一年左右后,市场开始呈现好转。

  郑叔伦把房价比作一个充满气的气球,市场动力、经济发展,推着气球往上升,但调控有点像人为的手,把气球往下压,一旦政策放开松手,气球就报复式地上升。

  于是就有了2015年,深圳房价一年上涨将近60%,“月光盘”一天一个价也不奇怪。2016年10月4日,深圳出台“深八条”政策,此后21个月里,新房房价环比不再增长,每个月跌几块、几十块。

  这轮调控一直持续到今天,以后还会持续,期间出了很多“补丁”政策。这些政策有个共同的目的——控制房价上涨。

  “我们近期做了一个调查,十年间深圳房价升了4倍,当时1万多,现在5万多。深圳房价虽有跌的时候,但总体看,升的时间长,跌的时间短;升的幅度多,跌的幅度小。最后形成了这十年, 400%的增长。”郑叔伦说。

  聊到“每调(控)每涨”,郑叔伦认为,影响房价的因素非常多,经济的、人口的、供应的、需求的、金融的、政策的等等,没有一个政策能解决所有问题,有些手段只能解决某些问题,一个点解决几个面是不现实的。

  郑叔伦以最近热议的“限价政策”举例,限价后,一二手(房价)倒挂严重,一手便宜了,二手价高了,大家觉得买一手就赚了,更想买一手,那怎么办呢,摇号。

  以往房产投资属性太大了,很多客户买了好几套房,只住一套,其他的空置,有些人有十几套房,一个星期都住不下来。现在的方向是“房住不炒”,回归居住是比较合理的,但你说房子完全没有投资属性也不现实。长远来看,应该把两个属性分开,把两个市场分开,买得起的人进入商品房市场,买不起的人由政府去解决。

  调控政策频出,一手房数据受政策影响大。郑叔伦建议如果客户要了解房价真实走势,可以参考二手房走势,中原指数反映,目前一手房虽然在下跌,但二手房还是轻微往上升,幅度比较小。

  谈到未来三五年房价走势,郑叔伦说,“很难预测政策的事情,‘房住不炒’已经成为国策,调控政策肯定是坚定不移的,以往政策不太持续,这届政府对政策的延续性是比较强的。”

  他认为,调控短时间内不会消除,房产投资属性正在减弱。不要抱短期买进一年内卖出赚中间差价,这个不太现实。“如果真有自住需要可以买,长期持有投资也可以买,政府也鼓励长租,买套房长期租给别人。买房要根据收入来,要供得起,如果有压力可以先租。如果只是解决居住问题,可以不从商品房入手,考虑保障住房,政府在加大土地保障住房供应。”

  郑叔伦提醒,“期待深圳房价大幅下跌,跌到买得起也是不可能的。房价与当地经济发展息息相关,未来下跌很困难,不过升值幅度会比较小。”

  谈中原的变与不变

  四十年前专注卖楼,四十年后还卖楼

  “过去十年深圳中原一直引领行业,比较惨的时候,很多公司都在亏损,但深圳中原还可以盈利,挺值得骄傲的。”郑叔伦说,“不敢说自己很厉害,但我们始终抱着一颗平常心、谦卑心,我们也还有很多改善的空间。”

  过去十年,跟中原以往经历的不一样,每一年都有特别的事件(发生),政策也好,市场改变也好,每一年都有变化,很难做五年计划、十年计划,变化太快了,计划赶不上变化。

  “现在我们也不敢看太长远,一年一年去做应对,市场出政策出变化,我们就想办法去适应。”市场变化风云莫测难以琢磨,郑叔伦觉得这就是挑战。

  中介行业和前几年不太一样。以前中介并没有门槛,但是现在门槛高了,中小中介的生存空间正在被压缩。深圳有牌照的中介从业人员将近7万人,去年一二手房成交12万套,平均一个业务员一点几套。

  “尤其是资本进来后,这个行业更难稳定发展,人来来去去的。”郑叔伦坦言,“这几年,中原面临很多竞争,但总的来说还是不错的。”

  “不管你门店有多少,不管市场怎么变,行业怎么变,客户最后见到的都是业务员。这个行业是靠人的,靠人的专业程度,中原花了很多的精力去做员工培训,提高员工的专业服务能力。”

  去年,很多中介力推“真房源”,中原强调回归初心,喊出了一句接地气又朴实的口号——“安全中介选中原”,第一个为 “房产交易安全”发声。

  郑叔伦提到,中介行业正在发生了两大变化。

  一是人与人的交流方式在变,以前是经纪人打电话骚扰电话很麻烦,很多人不愿意接陌生电话,客户自我意识很强,交流开始转向网络、微信。二是经纪人的角色由主动变为被动,以前是经纪人找客户,现在客户有需要找经纪人,主动权在客户手里。

  中原正在通过技术的创新,希望能解决与客户的及时沟通交流,比如客户服务中心24小时在线,未来也会应用人工智能,在客户需要的时候第一时间出来。

  “这个行业是不断创新的,我们的创新点不是开展新业务,而是创新服务。中原的本业和使命是促成成交,过去四十年专注卖楼,未来四十年还是卖楼,但卖楼的方式会有创新。”未来,还会发生什么,无法确定,但可以肯定的是,中原还会卖楼,郑叔伦还在中原。

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责任编辑:简艳霖

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