近日,白云区住房和建设局发出了一则公告——《关于广州市白云区太和镇沙亭村“广州白云国际汽车文化产业园·圣地云立方”购房风险提示》。该公告指出,圣地云立方项目未办理商品房预售许可证,不能以任何形式进行分拆销售,也不能分割办理产权登记。
这并不是白云区住建局第一次对圣地云立方发出购房风险提示,早在2017年9月,住建局已经发过类似的风险提示,指明该项目未办理商品房预售许可证,无法办理产权登记,在征地拆迁等情况下无法保障购房者权益,并且容易出现各种纠纷。
圣地云立方在广州一众公寓中,是一个极其特殊的存在。首先,圣地云立方是村集体用地,原本应该只有40年的使用权,但作为圣地国际汽车产业贸易港的首期项目,圣地云立方也是广州市首例集体建设用地流转项目,拥有合法报批、报建手续,是广州目前唯一拥有70年使用权的产业贸易园。
但需要注意的是,圣地云立方只有一个集体土地证,出售的也只是使用权,并不是产权。而且,白云区住建局明确指出,圣地云立方不能以任何形式进行拆分销售,不能办理分割产权登记。
这种产权证并不是由房管部门颁发的项目,被称为小产权项目。这种项目的购房合同无法在国土房管局中进行备案,过户登记手续也不被承认。
小产权房变数大 难以保障购房者权益
严格意义上来说,小产权房的本质是无产权。使用权的转让在本质上说是一个长期的租赁合同,而在租赁期内,一旦出现法定或者特殊原因需要解除合同,土地会被回收,而且购房者极大可能并不能获得补偿。
小产权房多是由土地所在村开发,难以保证房屋质量及房屋售后保修问题。且由于没有合法的产权证明,购买小产权房的购房者无法拥有土地升值带来的利益。
此外,早在2017年9月,官方针对小产权房发出了明确的表态,“针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题,不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合,共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理,及时解决问题。防止小产权房通过不动产登记合法化。”
虽然,在广州,仍有不少人看中了小产权房的“面积小、户型多样、可塑性强、存量足、单价还未过万……”等种种优点,怀着侥幸的心态上车。但在“房住不炒”的大背景下,小产权房转正无望,购房者还是应该更加谨慎,跟随官方的指引置业。
新兴入市的共有产权
除了一般的商品房和不被法律承认的小产权房,在“房住不炒”的背景下,还催生出一种新的共有产权房。所谓共有产权房,即是地方政府让渡部分土地出让收益,然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。
今年5月,广州南沙区的首筑花园首次试点共有产权房,预计于8月接受申购,和经过试点的北京上海不同,广州南沙区的共有产权房重点解决区域内中高层次人才的居住需求。
对此,合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江表示,广州已经不需要再推行面向“夹心层”群体的共有产权住房,而是进一步针对高端产业人才和港澳青年,这类群体收入通常在中高以上,但他们大部分不是广州户籍人口,在限购的背景下并不符合购房条件,通过共有产权住房可以满足其居住需求。“所以,广州试点的共有产权住房也可以理解为限购之下,在特定区域内为特定对象供应房源。”
买房不是小事,但相信随着观念的开放,会有更多的人愿意接受共有产权,而共有产权房也会在发展的过程中更加市场化,给购房者更多值得期待的选择。
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