近期部分银行上调房贷利率是出于贯彻落实房地产宏观调控、防控风险等方面考虑
房贷利率上涨,对相应的购房需求,尤其是非刚需、非首套购房需求会有所遏制。但对于刚性需求来说,利率不可能无限上涨,将控制在合理水平
今年以来,多地银行上调个人房贷利率,引起市场广泛关注。根据融360网站监测数据显示,北京地区29家银行中,11家银行的首套房房贷利率上浮5%,14家银行上浮10%,二套房房贷利率均上浮10%至20%。深圳地区的21家银行中,有13家银行首套房房贷利率上浮10%,有2家银行上浮20%。上海地区的30家银行中,有13家银行首套房房贷利率上浮。
这意味着一些购房者的购房成本将有所上升。以购买首套房商贷200万元、25年期为例,若执行基准利率,则月供为11576元,总利息支出为147.3万元;若执行基准利率上浮10%,则月供为12151元,总利息支出为164.5万元。相比之下,后者要比前者多支付17.2万元利息。
“近期部分银行上调房贷利率是出于贯彻落实房地产宏观调控、防控风险等方面考虑。”中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示,随着房地产调控进一步深入,银行会通过上调利率以更审慎经营房贷业务。在金融强监管形势下,表外业务不断回归表内会占用一些信贷规模。一些银行的信贷规模会比较紧张。
7月23日召开的国务院常务会议要求财政金融政策协同发力,更有效地服务实体经济,提出积极财政政策要更加积极,稳健的货币政策要松紧适度,同时强调要保持宏观政策稳定,坚持不搞“大水漫灌”式强刺激,以保持经济运行在合理区间。7月31日召开的中央政治局会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。
有专家表示,随着房地产调控政策加码,叠加非标回表导致银行资本金压力上升,银行通常会提高房贷利率,一方面提高收益水平,另一方面也可达到控制风险的目的。同时,银行信贷资金可能更多地流向制造业、普惠金融、小微企业等领域,以支持实体经济发展。
值得注意的是,与历史数据相比,目前房贷利率并未处于高位。根据央行公布的金融机构人民币贷款基准利率数据显示,从1991年至2015年,5年以上贷款基准利率最高曾达到15.3%,在近些年的大部分年份中,也都高于6%。现行的4.9%的基准利率,则明显属于低值。
今年初,中国人民银行副行长潘功胜在回答个人住房贷款额度偏紧、利率上升等问题时表示,房贷利率略有上升,但从稍微长一点的周期来看,它仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价,对住房贷款利率自主定价,扩大利率的浮动区间,总体上符合利率市场化的要求和趋势。
“此前的低利率,是为了刺激居民的住房消费,但随着房地产市场调控收紧,房贷利率也要恢复正常水平。与历史数据比较,现在主流的5.88%首套房贷款利率,仍处于中等水平。”中原地产首席分析师张大伟表示。
业内专家分析,房贷利率上涨,对相应的购房需求,尤其是非刚需、非首套购房需求会有所遏制,但对于刚性需求来说,利率不可能无限上涨,将控制在合理水平。总体来看,目前房贷利率仍然较为平稳,不会出现按揭贷款利率大幅上升的情况。此前,潘功胜也明确表示,人民银行会督促商业银行严格落实差别化住房信贷政策,对住房贷款执行差别化定价,积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。
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房贷利率仍有上调空间
近日走访北京、上海等一线城市了解到,首套房贷利率普遍维持基准利率上浮5%以上水平。专家和银行业人士认为,在“坚决遏制房价上涨”政策背景下,银行房贷政策仍将“偏紧”。同时,表外转表内因素会在一定程度上挤占银行房贷投放规模,也会推升房贷利率水平。下半年房贷利率仍有上涨可能,银行在一二线城市与三四线城市的策略将进一步分化。
上浮5%成“起步价”
“目前,几乎没有银行在北京提供基准利率的首套房贷,上浮5%算是个‘起步价’。”北京市朝阳区某房地产中介机构客户经理苏光坦言,从去年“3·17”至今,个贷利率一直在涨。不过,今年银行放款速度明显快了不少。“放款时间的变数主要在于办理抵押登记,北京各城区不一样。”
多家银行支行个贷业务负责人对中国证券报记者表示,二季度以来,总行明确要求首套房贷利率不能低于基准利率上浮5%。
中国证券报记者调查发现,目前几家国有大行在北京已执行首套房贷利率为基准利率上浮10%、二套房贷利率上浮20%的政策。
以购房者首套房贷200万元、25年期为例,若执行基准利率,则月供为11575.57元,总利息支出为147.27万元;若执行基准利率上浮10%,则月供为12150.71元,总利息支出为164.52万元。两者差距分别为575.14元、17.25万元。
多家研究机构监测数据显示,近一年来,全国个人房贷利率一路水涨船高。近日,深圳地区建设银行首套房贷利率由基准利率上浮10%调至上浮15%,二套房贷为基准利率上浮20%。目前,深圳地区首套房贷利率普遍为基准利率上浮15%。
融360监测数据显示,在7月23日-29日一周内,全国首套房贷利率和二套房贷利率分别为5.654%和6.02%,分别较前一期上升0.9个基点和0.4个基点。在7月16日至7月22日一周内,武汉地区首套房贷利率上涨明显,较前一周上升29个基点,达6.351%,已超过全国二套房贷利率平均水平。
调控持续加码
多家银行地方分行负责人对中国证券报记者表示,银行个人房贷政策要跟着调控方向走。
中原地产研究中心数据显示,1-6月,全国房地产调控政策发布次数超过180次。按这个速度,2018年调控次数可能超过2017年。
7月31日,深圳市发布楼市调控新政策,暂停企事业法人单位购房;居民家庭新购买的一二手住房3年内限售;购房人离婚2年内申请住房贷款,首付款比例不低于七成。
专家认为,一系列信号表明楼市调控不会放松甚至可能继续加码。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,上半年房价略有抬头,房地产市场调控将持续。在整治市场秩序上,下半年有关部门对房企、代理商、中介、个人和供应商等的房地产交易行为会有管控。
在交通银行首席经济学家连平看来,随着政策性住房建设逐步加快和房地产市场持续调控,房贷增速有进一步下行空间。考虑到当前多地人才引进政策的影响,短时间内房贷增速可能呈缓慢下行态势。
中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示,近期部分银行上调房贷利率是出于贯彻落实房地产宏观调控、防控风险等方面考虑。随着房地产调控深入,银行会通过上调利率以更审慎经营房贷业务。在金融强监管背景下,表外业务不断回归表内会占用一些信贷规模。一些银行的信贷规模会比较紧张。
利率调整分化
银行业内人士认为,首套房贷利率有继续上调空间,但是,各银行政策存在差异,各地区也会根据实际情况进行调整。
“在利率市场化大环境下,根据房贷市场供需格局变化对房贷利率进行调整具有合理性。”东方金诚首席分析师徐承远表示,在房地产市场成交活跃带动房贷需求较快增长,同期银行贷款投放额度相对有限时,银行通常会提高房贷利率,一方面提高收益水平,另一方面也可达到控制风险的目的。未来一段时间,房贷利率仍是上行趋势。
不过,由于有不动产作为抵押物,银行在关注风险、配合调控同时,仍将房贷视作优质信贷资产。正如中国证券报记者调研时所看到的,在利率水平上浮后,目前一二线城市多数刚需或改善型需求贷款审批速度都很快。
不少银行客户经理表示,尤其是那些本就与银行有合作关系的一手房楼盘,成为各银行争夺的“香饽饽”。这类购房者房贷审批速度会更快。
“不过,房地产市场有较强的地域性特征,不同城市和区域之间差异化较大。”徐承远强调,目前,房地产市场交易活跃度不高的核心二线城市来说,房贷利率有一定下调空间。受棚改货币化政策影响交易较活跃的三四线城市,房价上涨明显,这些城市和房价处于高位的一线城市,房贷利率有上调可能。
近日,广州地区外资行、城商行房贷利率出现下调情况。对此,严跃进表示,出现这种情况在很大程度上说明银行贷款政策不会一味收紧,而是会根据实际情况进行调整。“当前广州房地产市场有所降温,或使部分银行贷款额度没有用完,因此出现房贷利率适当下调的情况。”
董希淼表示:“房贷期限长且利率低于一般贷款利率。比如,有些股份行,在个人贷款类别中,更愿意多发放个人消费贷。因此,上调房贷利率也是为了提高收益。”未来一段时间,不同区域房贷利率会有不同走向。在一些热点的一二线城市,随着房地产调控深入和措施升级,银行有动力通过上调房贷利率以更好防风险。在一些三四线城市,银行资金相对充裕,房贷利率可能会保持平稳。少数银行下调房贷利率与其自身业务发展策略有关。一些银行信贷规模充裕,可能会将这一业务作为下一步发展重点。
(房掌柜整理自经济日报、中国证券报)
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