房住不炒房租更不能炒 专家：租房市场亟待立法规范

　　“资本中介利用资本杠杆抢占市场,进一步加剧了短期供求矛盾。”邹琳华说。

　　加快房屋租赁市场立法

　　北京房租水平出现较大幅度增长,引发社会广泛关注。

　　8月19日,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、我爱我家·相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,除了被要求共同承诺落实“三不得”外,10家中介机构在未来还将拿出共计12万套房源投向租赁市场,以不涨价的方式平抑此前已经波动的租金水平。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波对《法制日报》记者说,北京房租快速上涨,是多方面原因综合导致的结果,如果用看病来比喻的话,就相当于房屋租赁市场发烧了,现在需要先退烧,再找发烧背后的原因。

　　楼建波认为,现在需要政府进行干预,如果依靠市场本身纠正,时间会很长。政府要鼓励发展住房租赁市场,把住房租赁当作民生工程,加大政府投入,在租房供应结构上进行调整,解决市场供应短缺的问题。

　　楼建波建议,在住房租赁市场上,政府一方面要尊重市场,毕竟市场有自己遵循的规律；另一方面,政府也需要积极作为,包括调整住房租赁市场上市场租赁和保障性住房供应的比例、促进区域间投入公共租赁住房的平衡、调整市场租赁户型等。

　　邹琳华告诉《法制日报》记者,对租房市场的管理应当和经济社会发展阶段相适应,现阶段应当承认城中村、集体土地租赁房等的合理性,给予其同等公共服务,保护其权益。此外,北京市场的租房信息为几大中介所高度垄断,成本高效率低,有必要加以整治,维护正常市场秩序,提高市场效率。

　　实际上,党的十八大以来,我国一直在对住房租赁市场进行整治和规范。

　　2015年1月,住建部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。文件要求“建设渠道多远、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场”。

　　2015年12月,中央经济工作会议提出,“以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口”。

　　2016年5月,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,要求全面部署和发展住房租赁市场。

　　2017年10月,党的十九大报告提出,要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。发展住房租赁市场,已经被作为完善住房市场长效机制的重要组成部分。

　　在中国社会科学院财经战略研究院研究员倪鹏飞看来,当前住房租赁市场制度及市场体系还不完善,导致正规的租赁市场乱象丛生,非正规的租赁“黑市”盛行,严重影响租赁双方的权益,导致租赁市场发展受到限制。一方面,中低收入家庭、年轻家庭、外来人口住房难；另一方面,住房存在结构性空置问题。

　　倪鹏飞认为,其原因之一是,租户利益保障制度缺乏。对于租期、租价和租赁期间租户的诸多权益,没有明确硬约束力的法律规定,租户收入、尊严、基本权益得不到有效保证。

　　“很多人在认识上存在误区,没有充分认识到租赁住房存在的重要性和合理性。出于促进经济发展的考虑和基于传统观念的束缚,将商品房的开发、销售和消费作为发展住房的重中之重。”倪鹏飞曾对记者说。

　　倪鹏飞建议要加快住房租赁市场立法,建立商品房“承租者保护,承租者市民待遇”的制度,实行长期合同制度,规范住房租赁的操作。

近日，朋友圈里显得有些慌乱，很多人转起了诸如北京房租迅速上涨，连中产的收入都难以承受再续租的文章。甚至有人发出了这样的质疑，这是把人从低端引向中高端吗？相信所有租房而住的人，都不禁掂了掂自己的口袋，还有多少银两可以应付这突如其来的溢价。

　　租金不是不能上涨，但总要有个合理的限度。从每年每月上涨200元，一下跳跃到每年每月上涨1000元，显然就是上涨过快了。这是说的一种现实感受，还有就是用常用参考指标来衡量。一个是租金收入弹性，也就是租金涨幅与收入涨幅之比，如果该数值超过1，就说明租金上涨速度超过收入上涨速度，也说明供求缺口明显，租客负担将持续加大。二是租金收入比，也就是租金支出在收入中的占比。国际通行的警戒线是30%，租金收入比超过30%，说明租金水平已经超过租客的可支付能力。笔者随机询问了身边几位租房的朋友，绝大多数已逼近这一数值，可谓压力山大。