房地产投资属性会逐步减弱 房企或将变身空间运营商

　　日前，赛迪顾问在北京发布了“2018中国产业地产风云榜”系列榜单，展现了产业地产发展现状。赛迪顾问高级分析师林怀璟表示，随着产业地产的成熟，精耕细作加金融创新将进一步释放产业地产价值。

　　产业地产是以工业、物流仓储用地等为主要载体，以企业为投资、开发、运营主体，以满足服务企业、员工、政府等多方需求为主要内容的一种空间形态，在提升土地的产业价值、提升城市产业能力、聚集人口与资本等方面具有重要作用，是房地产企业转型、实体企业多元化及金融资本投资的新蓝海。

　　“截至目前，全国多地都在实施房地产调控政策，房地产企业利润空间不断压缩。”赛迪顾问高级分析师王志文认为，从经营数据看，超过半数的房地产企业需要探索新业务，未来房地产的投资属性会逐步减弱，功能属性会进一步加强。房地产企业将由产品开发向空间运营迈进，从产品开发商变身空间运营商，强化地产的实业载体职能。房地产行业产品线与功能属性升级将催生“地产蜂巢”的新业态。

　　赛迪顾问高级分析师彭丹丹指出，产业地产是园区进化到3.0阶段“专业化分工、市场化运行”的必然结果。该阶段企业作为操盘主体进入，在资金和运营等方面更加灵活，园区空间功能和服务内容更加丰富，弥补了政府开发运营园区的短板。目前，我国产业地产仍处于起步发展阶段，产业地产商和产业地产项目良莠不齐，拥有产业能力才是产业地产商的核心竞争力。

　　榜单显示，位于前10名的园区有7个在北京、上海、广州、深圳等一线城市，且多为国资背景。标杆的优秀项目仍占少数，多数园区的招商引资水平和运营服务能力较弱。

　　从产业分布看，约40%的园区产业定位不明确，以综合园区为主。专业园区以生物医药、电子信息及互联网、软件服务居多，金融服务、环保、材料等新兴产业园区发展势头良好。赛迪顾问高级分析师马涵表示：“分析上榜园区的成功经验发现，产业、商业、创业等生态圈构建是产业地产项目的操盘关键。”

　　林怀璟指出，产业地产商和产业地产项目成功的因素不但依赖于精准的市场产业需求把握、优质的服务平台搭建和精细化管理，更要靠金融创新。随着产业地产的成熟，运用多样化的金融产品，盘活资产，推进资产证券化，是产业地产发展壮大的必由之路。

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　　2018年8月15日，赛迪顾问在京举办了“2018中国产业地产风云榜”媒体发布会，并正式发布《中国上市房地产企业盈利能力和财务风险TOP50》、《中国产业地产商TOP50》、《中国产业地产项目TOP30》。

　　此次发布会主要针对方向是在，在“房住不炒”的定位下，限购、限贷、限价、限售、土拍新规等房地产相关政策密集发布的大环境下，面对房地产行业进入销售增速回落、市场不断分化、行业集中度逐渐提升的新形势下。在传统的房地产开发模式已经逐渐不能适应新的市场环境下，为房地产行业提供新的参考。其中，产业地产逐渐成为房企转型重要战略与方向，各种规模和类型的的房企开始抢滩产业地产。

　　行业监管加深，传统房企进行“跨界”转型

　　在会议开始，赛迪顾问高级分析师王志文对房地产行业现状进行分析。王志文讲到，当前的总体趋势为政策是通过严格调控，加大供给的手段实现行业降杠杆、去库存，平稳发展的目的。从市场角度来看，由于一二线城市推出的两个土地政策，一是租赁用地的占比持续的加重，二是工业的宅地多位于相对于偏远的地区，销售难度大，让目前一二线城市的拿地成本非常高。在住宅的市场上，截止到今年的6月份，京沪住宅的成交面积处于历史同期的最低点，二线城市同比下降8.4%左右，三线城市是同比下降了21.3%。

　　2018房地产企业盈利能力TOP50榜单

　　从资本角度来看，因为中央强化的是金融监管，货币的政策保持的是稳健中性，房企的融资渠道可谓是严格受限。截至上半年已经有富力、新城控股(601155)还有碧桂园多家的企业公司融资被终止，与此同时，房地产行业的融资规模也是同比减少了4.9%，融资成本有所上升，今年上半年典型房企债券类融资成本是5.8%，较2017年全年上升了0.22个百分点。

　　从成长角度来看，行业增长乏力，远低于往期，传统房企跨行业发展。首先从行业营收来看，行业平均营业收入的增长率是94.76%有87%的企业低于行业平均值，49家企业的营业收入同比增长率连续两年是呈下降的趋势。但是，盈利能力强的传统房企，如碧桂园、恒大、万科等涉及了有旅游、高科技、保险、健康等产业，碧桂园也是正在向科技小镇，长租公寓和现代农业进军。目前，发展实业已经成为有实力房地产企业的必备技能。

　　在揭晓赛迪顾问《2018房地产企业财务风险TOP50》前，王志文还解读了赛迪顾问提出的“地产蜂巢”概念：“地产作为产业空间载体，成为众多实业开拓的起点，也成为资源与价值的集结。”而由产品开发向空间运营迈进下长租公寓、联合办公等住宅和商业地产新业态下，恒大、佳兆业、正荣、碧桂园、华夏幸福(600340)绿城、阳光城等知名房企纷纷上榜。

　　2018房地产企业财务风险TOP50

　　进行多元化创新改革产业地产成为转型重点

　　在随后赛迪顾问高级分析师彭丹丹和马涵分别发布了《中国产业地产商TOP50》和《中国产业地产项目TOP30》榜单。其中，《中国产业地产商TOP50》

　　从产业服务能力，资本运作能力和经营管理能力三个方面展开，设计了三个一级指标和对应的七个二级指标体系的综合指标体系，对榜单企业的企业性质、地理分布、财务数据和典型产业地产商运营模式进行了分析以此作为评比指标，通过该榜单我们可以发现，张江高科(600895)、招商蛇口(001979)和上海临港(600848)、华夏幸福，联冬集团，益达以及宏泰发展等企业表现突出。赛迪顾问彭丹丹认为，对产业进行多元化升级创新是新时期产业地产商的核心竞争力。

　　2018中国产业地产商TOP50榜单

　　《中国产业地产项目TOP30》榜单是在多种科学调研基础上完成的，从环境、招商引资水平、运营服务能力三个维度建立了一套评价指标体系。中关村东升科技园、中关村生命科学院、龙岗天安数码城等上榜园区在榜单中作为成功案例，进行了深入解析。赛迪顾问马涵认为，产业地产项目的成功并不取决于项目的区位优势，产业、商业、创业等生态的构建是产业地产项目的操盘关键。

　　中国产业地产项目TOP30

　　新生态下的产业地产成为未来趋势

　　在最后关于房地产趋势预测中，赛迪顾问认为，房地产行业正在形成的新生态，是由房地产行业产品线和地产功能属性升级共同催生的，未来的地产，以最少的空间，形成最大的价值，不仅仅为人资本、产业，提供了实体载体，更是通过会聚和延伸在各种资源集结之处，产生了更高的价值，从而捕捉地产行业和实业产业在中长期发展中的新机遇。

　　未来房地产行业的增长的将更多的集中在产业地产中，产业地产的成功不但依赖于精准的市场产业需求把握，优质的服务平台搭建和精细化管理，更要靠金融创新。随着产业地产的成熟，运用多样化的金融产品，如:类REITs，CMBS和ABS等，盘活资产，推进资产证券化，是产业地产的必由之路。近两年来，无论国内监管，还是投资者反应，都为此类创新提供了良好氛围。

　　(房掌柜整理来源自中国经济网、赛迪网)