东莞“金九”动力不足 房企多盘押宝“银十”

9月即将到来，作为楼市传统节点，今年的“金九”怕要让很多人失望。受大环境影响，8月以来东莞楼市供需持续低迷，观望氛围蔓延，乃至8月下旬了，开发商入市热情依然不高，多押宝“银十”，8月楼盘活动多以市场预热、顺卖暖场为主，“金九”动力明显不足。

供需：上周供应暴跌，仅供应77套别墅

8月中旬，东莞新增供应回暖仅一周，就遭遇上周新增供应暴跌，成全年最低（除春节外）。

据数据显示，上周住宅仅供应77套别墅，供应面积17555㎡，主要集中在万江、洪梅和清溪，不见洋房踪迹。其中，上周的77套别墅由3盘供应，且供应量平均仅超25套。整个8月新增供应大幅缩水，处于年内低位。

在8月中旬的供应量大批回暖的情况下，上周东莞住宅网签略量为回涨，签约5.9万㎡，共503套，但签约均价目前处在15000-16000元/㎡区间，连续4周出现“疲软式”下滑。

价格：多盘批量调价 “金九”或可“捡漏”

目前，东莞楼市的均价将近17000元/㎡，受政策影响，开发商、购房者入市一员不高，房价目前也处于滞涨阶段，但区域分化依然明显。其中，城区片区、东南临深片区的区域楼价均处于20000元/㎡以上，滨海片区与松山湖片区均在16000-20000元/㎡之间徘徊，水乡片区与东部产业园片区在15000元/㎡左右浮动。

而从近期东莞新房房价备案、调整情况看，目前东莞新房首次备案房价尚比较理性，多维持市场成交价水平，个别早期定价较高的区域、楼盘甚至出现批量下调备案价情况，不排除“金九”让利促销的可能。

首次备案方面，上周，东莞首次备案房源有8个盘，合计1418套房，其中，1355套都是洋房。各区房价多与区域市场价持平，如临深、滨海洋房备案价约2-2.3万/㎡，松湖片区由于产业、区位、规划等利好，区域内楼盘定价则相对坚持，靠近城区的万科时富金色家园备案价已达2.3万/㎡，茶山富盈松湖公馆毛坯洋房备案也约1.8万/㎡。

价格调整方面，8月份批量调价的楼盘也有6个，主要集中于临深、松湖、滨海等高价区域，且基本是早期备案价偏高的楼盘，除了虎门君悦东方以毛坯价网签，调价后低于市场在售楼价外，其他楼盘价格仍处于区域楼盘售价高位。

另外，从8月以来少量调价的楼盘也有20余个，考虑到“金九”节点，不排除开发商以特价单位让利促销的可能。

市场：“金九”动力不足，多盘押宝“银十”

以往，东莞楼市淡旺季分明，为错峰抢客，一般8月下旬开始便陆续会有楼盘抢跑，但今年这一“传统”注定要被打破。近两周，东莞房企入市积极性都不太高，批量推货、开盘项目并不多，楼盘活动也主要以暖场为主。

上周，东莞楼市仅有2盘进行加推，分别是鼎峰悦境和阳光城愉景湾，共推出167套78-130㎡的洋房新品。更多楼盘，是以“暖场活动+顺卖+优惠”形式入市。

另外，也有3个纯新项目有新动作：保利松湖18开展项目发布会、光大锦堂阁开放城市展厅、旭辉江山墅开放营销中心，考虑到销售节点，估计入市时间压在10月。

土地：外来房企主导土拍，出价趋于理性

东莞上周仅有中堂江景商住地成交，卓越首进中堂，以11.5亿摘下该地块。

截止至发稿时，8月东莞已有8宗地在招拍挂市场上成功出让，累计成交面积达46.42万㎡，建筑面积约93.13万㎡，土地出让金共计约94.42亿元。明日上午，8月最后一宗地也将正式开拍。

值得一提的是，从8月土拍情况看，开发商拿地尚比较理性，只有凤岗一宗5万㎡商住地进入了竞自持阶段（15%），其他几宗地都未达最高限价已成交，个别区如企石、樟木头等地块的竞拍也未有预想中的激烈。

当然，对于热门区域优质地块，开发商的竞拍热情还是很高的。而且成交的8宗地，均为外来品牌企业，包括嘉华、万科（联合体）、金地、华润、金茂、卓越、平安等。

本周四，东莞将迎来8月最后一宗商住地拍卖，位于麻涌华阳工业区，是旧工厂拆除后的用地，占地约8.6万㎡，起拍价8.8亿，楼面最高限价10340元/㎡，规定住宅计容建面≤70%，若触发竞自持机制，需自持100%规划商业面积10年。