信托资产规模首现连续下滑 房地产领域逆势增1362亿

　　8月31日，中国信托业协会披露二季度末信托公司主要业务数据。数据显示，二季度行业管理的信托资产规模再次下降，为24.27万亿元，这是自2010年季度统计数据以来，首次出现信托资产规模的连续下滑。

　　信托业协会分析指出，信托资产规模的持续平稳回落，与宏观经济和监管环境密切相关。今年上半年，宏观经济增长速度稳中趋缓，而信托资产规模的增速与GDP增速的相关性较高，自2013年以来，两者的相关系数达到0.87，变动趋势基本保持一致。但是从今年上半年来看，信托资产规模增速的下降，除了受到GDP增速放缓的影响之外，上半年监管政策密集出台、监管力度不断加强也是重要的影响因素。

　　信托资产规模首现连续下滑

　　二季度信托资产规模继续延续一季度平稳回落的基本格局。在资管新规和一系列监管政策的共同作用下，信托业管理资产规模连续回落。

　　2018年二季度，行业管理信托资产规模为24.27万亿元，比一季度末25.61万亿元下降1.34万亿元。相比于2017年第四季度的26.25万亿元下降1.98万亿元。这是自2010年季度统计数据以来，首次出现信托资产规模的连续下滑。

　　从信托资产规模的季度同比增速来看，这一数据自2017年四季度即开始出现下降，近三个季度信托资产规模同比增速分别是29.81%、16.60%、4.88%。2018年二季度，信托资产规模回到了2017年二、三季度之间的水平。

　　信托业协会分析指出，信托资产规模的持续平稳回落，与宏观经济和监管环境密切相关。今年上半年，宏观经济增长速度稳中趋缓，一季度增速为6.8%，二季度增速下降为6.7%；上半年固定资产投资增速为6.0%，比一季度回落1.5个百分点；社会消费品零售总额同比增长9.4%，回落0.4个百分点；货物进出口顺差9013亿元，比上年同期收窄26.7%。信托资产规模的增速与GDP增速的相关性较高，自2013年以来，两者的相关系数达到0.87，变动趋势基本保持一致。

　　但是从今年上半年来看，信托资产规模增速的下降，除了受到GDP增速放缓的影响之外，上半年监管政策密集出台、监管力度不断加强也是重要的影响因素。

　　从信托资产来源来看，二季度单一资金信托规模从一季度的11.66万亿元下降至10.84万亿元，降幅最大，为7%；而集合资金信托规模从9.92万亿元小幅下降至9.51万亿元，降幅为4.1%；财产权信托规模从4.03万亿元下降至3.91万亿元，降幅为2.9%。

　　从信托功能来看，事务管理类信托规模下降明显，从一季度的15.14万亿元下降到14.30万亿元，减少8414亿元；而投资类、融资类规模分别减少4558亿元、475亿元。

　　此外，在新增信托资产的来源方面，其结构也不断优化。自2013年以来，新增单一资金信托季度累计值占全部新增信托规模的比重总体呈下降趋势，而相应的新增集合资金信托和财产权信托的季度累计值总体保持上升。

　　具体到2018年二季度，新增单一资金信托占比由上季度的37.81%下降到35.30%，降幅达到2.51个百分点，较为明显；而新增财产权信托占比由上季度的30.66%上升到33.47%，上升了2.81个百分点；新增集合信托占比由上季度的31.53%小幅调整至31.23%。

　　房地产领域增长继续强劲

　　具体到二季度信托资金的配置领域，则呈现出一些变化。工商企业信托、基础产业信托、证券领域信托规模环比均出现下降，不过房地产领域增长继续强劲。

　　2018年二季度，信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元，比一季度的23710.76亿元增长了1361.73亿元，其占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。二季度房地产信托新增规模当年累计为4280.73亿元，占全部新增信托规模的18.31%，比一季度占比提升了3.5个百分点。从前两季度的数据来看，房地产在今年新增信托资金配置领域中的地位不断提升。

　　用益信托研究院分析指出，二季度房地产信托融资虽小幅增长，但位居高位，房地产企业信用风险不容忽视。尤其是此前发行的房企债券将在明后两年迎来兑付高峰，房地产企业的高杠杆属性决定其还旧债仍然很大程度依靠再融资的方式，同时在调控基调不变的背景下，房地产企业再融资能力的分化会推高部分低信用等级房企的信用溢价，从而加大房企的融资成本。目前市场上资金紧张的状况尚未有逆转迹象，短期内融资成本上行大概率延续，而且在房企仍有较大融资需求、多个融资渠道受阻的情况下，预计房地产信托规模有望小幅上涨。

　　在风险方面，2018年二季度，信托行业风险水平有所提升。首先是风险资产规模持续增加，二季度末达到了1913.03亿元，为2015年以来最高，比一季度末增加了421.71亿元，自2017年四季度以来，今年已经连续两个季度增长；其次是风险项目个数明显增加，二季度末为773个，比一季度末增加114个，自2016年四季度以来风险项目个数连续增加。

中小房企资金承压藏隐性风险

　　在调控政策持续收紧背景下，房地产行业洗牌加剧，激烈的市场竞争也在考验着房企的资金实力。记者近日在广东、安徽、重庆等地调研发现，今年上半年全国房地产市场保持总体稳定，房地产贷款总体信用风险可控，显性风险不大，但个别隐性风险值得关注，中小房企资金链风险就是其中之一。

　　业内人士表示，在“坚决遏制房价上涨”的大背景下，下半年楼市调控会更加严厉，部分中小房企资金链吃紧，或将风险显性化。建议继续拧紧“水龙头”，防止违规资金流入房地产市场；另一方面，政策层面要合理引导预期，以“打隔断”方式精准处置风险点，防止问题蔓延。

　　中小房企融资能力较弱

　　风险隐患不得不防

　　在去杠杆和鼓励资金进入实体经济的大环境下，资金链紧张是当前房地产企业共同面临的难题，其中以中小房企资金难题最为突出。从自身内在情况而言，中小房企资金规模实力较弱，抗风险能力相对大型房企先天不足，从外部融资现状分析，中小房企融资能力也相对较弱，金融机构更不待见，可谓是“内外交困”。

　　“我随时都有资金链断裂的危险”，中部省份一位不愿具名的中小房企负责人说，因为两宗地合并审批过程遭遇意外因素，楼盘商品房预售证审批要推迟两三个月，拿不到预售证就无法开盘销售，现金流无法及时回收，正在开发中的楼盘随时都有可能烂尾。资金吃紧导致楼盘可能出现烂尾的风险，对于部分房企而言是无法回避的挑战。

　　“前脚紧赶着后脚，一环紧扣一环，资金链始终都是紧绷着的，一旦某个环节出现问题，整个项目就面临崩盘的危险”，一名银行金融机构监管系统有关负责人告诉记者，一些中小房企自身资金并不充裕，在建设环节靠施工企业垫付工程款，先把这个框架搭起来，然后去银行贷款，拿到商品房预售许可证后立即就卖房子，资金回流后，再把银行贷款还了，现金流立刻就好转了。如果卖不掉的话，企业资金链就会一下子变得特别紧张。

　　记者采访到的皖北地区的一家房地产企业就属于这种情况。该企业原来是做加工制造业的，后来进入房地产领域，在一地级市开发了一个占地100多亩的楼盘。

　　该企业负责人告诉记者，按照计划，他现在应该可以拿到二期房地产预售证可以资金回款了，但是因为审批问题商品房预售证迟迟办不下来，导致无法预售，资金无法回流，他不得不挪用名下的其他生产型企业的现金，用来救急周转。如果再这样拖下去，不仅房地产项目会烂尾，他名下的其他两个生产型企业也会受到严重影响。

　　据金融监管部门分析，这类中小房企有一个比较突出的特点，就是主业都不是做房地产的，可能是在其他行业积累了一些资金，看到房地产形势火爆，为了赚快钱，就想方设法进入房地产领域。这类企业的资金往来都很复杂，不同的企业主之间相互拆借融资，利率往往比银行贷款高3到4倍。对这些企业而言，银行的贷款什么时候到、什么时候拿到预售许可证销售回笼资金，都非常关键。甚至有的小房企，在没拿到许可证时，先内部认购，让员工先买，把企业资金缺口补上，再通过员工往外卖。

　　记者从地方银行监管部门获悉，针对房地产行业融资需要，目前银行机构都实行名单制，大的企业进入房地产开发名单，没进入名单的中小企业，银行机构是不允许放贷给它们的。这种情况下，这些中小房企从银行贷款的渠道几乎完全被切断，所以有的房企不得不通过其他方式解决融资问题，相应地就需要支付高利息。

　　一名金融监管人士分析认为，如果爆发风险，中小房企首当其冲，其背后蕴藏的风险可能比预想的要大。同时，和大型房企相比，中小房企不在重点监测范围内，这可能会让一些隐藏风险不能及时进入监管部门的视野。

　　房地产贷款比重依然偏大

　　部分城市房贷增量开始减少

　　记者近日在广东、安徽、四川等地调研发现，尽管调控不断，但房地产贷款无论是在存量还是增量上，所占比重依然偏大。与此同时，不良贷款率呈现阶段性反弹，信贷资源过多流向房地产领域挤压了实体经济发展空间。广东等地已将房地产风险列入全省金融风险防范之首。

　　安徽银行监管部门提供的数据显示，截至今年6月末，全省房地产贷款余额达13444.95亿元，占全省各项贷款总量的35.5%，同比增加2.76个百分点，较年初增加2.14个百分点。其中，新增房地产贷款1652.13亿元，较年初增长14.01%，高于全国房地产贷款增速3个百分点。

　　事实上，房地产行业贷款集中度偏高不只是安徽存在。四川银监局数据显示，截至今年5月底，全省银行业房地产贷款余额约为1.51万亿元，相比2017年年底时增长了9.53%。房地产贷款加上其他以房产为抵押的贷款占比则接近50%。自2014年至今，四川省个人按揭住房贷款余额年均增速约20%，远超同期企业贷款增速。

　　尽管房贷额度收紧、利率不断上浮，但房贷依然是银行的香饽饽。央行数据也显示，住户贷款增速依然保持高位运行。截至今年6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为35.8万亿元，同比增长20.4%，增速较3月末高0.1个百分点，房地产贷款余额占各项贷款余额的比重为27.7%，较去年末提升0.9个百分点。其中，个人住房贷款余额为23.84万亿元，同比高增18.6%。

　　增量信贷大幅流向房地产领域的趋势并未得到明显遏制。今年上半年全国增加3.54万亿元房地产贷款，占同期各项贷款增量的39.2%，占比比上季末高 0.1个百分点。广东省发改委总经济师黄华东表示，广东今年上半年房地产贷款增量占全部贷款增量的44.9%，住房消费占居民人均可支配收入比例超过30%，表明经济增长对房地产业依赖性较大。

　　不过，部分一线城市及热点城市房贷增量开始减少。地方银监局人士表示，总体而言，房地产贷款增速与房地产市场投资、销售增速走势大体保持一致，但呈现区域分化特征。受差别化信贷政策影响，北上广一线城市限购限贷措施非常严格，执行比较到位，房地产贷款增量明显减少，而大量三四线城市仍然执行去库存政策，导致全国多地银行房地产行业贷款集中度不降反增。

　　整体风险基本可控

　　隐性风险仍需关注

　　今年上半年全国房地产市场保持总体稳定，房地产贷款总体信用风险可控。受访基层银监局负责人认为，显性风险不太大，但一些潜在风险值得关注。

　　房地产不良贷款率攀升值得注意。四川银行业中，以房产、土地出让权或使用权、在建工程等作为抵押品的贷款合计达1.24万亿元，不良贷款和关注类贷款余额分别为468.16亿元和911.11亿元，不良贷款率和关注类贷款率高达3.77%和7.34%，均远远高于全省平均水平。安徽银行业房地产不良贷款余额44.09亿元，较年初增长20.14%。安徽省银监局统计处处长王欧表示，部分农商行房地产贷款结构不合理，开发贷款占比高，且部分经营性物业贷款形成长期不良，处置难度非常大。

　　广东省经信委运行处处长李敬斯说，在基础设施和工业投资增幅回落情况下，上半年全省房地产开发投资占固定资产投资的比重达41.7%，同比提高7个百分点。多家大型房地产开发企业资产负债率超过80%，存在潜在金融风险。

　　“打隔断”精准处置

　　严防违规资金流入楼市

　　各级政府要借助大数据监控，对风险点进行精准识别、提前预警，通过“打隔断”的方式化解问题，防止问题蔓延。

　　一是持续加大对房地产信贷业务的规范整治。安徽省银监局副局长佘方勇建议，应督促银行机构加强管控，加强压力测试，压降房地产业务集中度。严格实行房地产开发贷款名单制准入与风险防控管理，对土储贷款、房地产开发贷款按季建立监测台账，动态掌握融资、销售及回款情况，对有偿付风险的贷款及时采取有效风险对冲措施。

　　广东省金融办资本市场处处长杨轶明建议，应加大现场审查和行政处罚的力度，防止各类虚假按揭，对于违规开展房地产信贷业务的银行分支机构，一经发现，严格执行“双罚”，既处罚机构，又处罚责任人，形成震慑。

　　二是“打隔断”精准处置防范系统性风险。广东金融风险防控中心主任李杰表示，面对当前部分投资客断供、中小房企破产风险，一方面各级政府要借助大数据监控，对风险点进行精准识别、提前预警，通过“打隔断”的方式化解问题，防止问题蔓延。另一方面国家层面要营造宽松的政策环境，支持房地产企业兼并重组，窗口指导规范资产管理公司不良收购尽职调查和资产处置。

　　三是引导市场预期理性回归。保持房地产市场的稳定，要积极引导居民不盲目投资投机炒房，避免在经济下行和信贷收紧的环境下因居民杠杆率过高引发的违约风险。

（房掌柜整理自每日经济新闻、经济参考报）