济南二手房市场形势不乐观 不少买家陆续放弃购房

　　“金九”开启一周，济南楼市尚未出现8月最后一周12盘接力开盘的升温局面，新房、二手房市场显得信心不足。近日，在一场房展会上，特价房、工程抵账房成为一个“亮点”，楼盘拓客“小红帽”从场外来到场内，邀请观众到楼盘展位站台，甚至倒贴钱拉人。随着多个片区新项目本月入市，东、西、南城将出现不同程度区域竞争态势，有济南业内人士认为今年“金九”成色明显不足。

　　明争客户：

　　或倒贴10块钱拉人 或讨要手机号完成任务

　　当前楼盘为拉客户绞尽脑汁，这在展会上也能感受到“房抢人”的气氛。记者注意到，有多名妇女不看房，专门拿着宣传彩页找看房的人，走进一问，原来她们是拓客人员，也就是俗称“小红帽”的兼职者。“帮个忙，今天第一天干，你就去那边展位登个记，听听人家讲解楼盘，问问什么价格，我就算完成任务了。”老家河南的一名妇女说完，拉着记者来到一家楼盘展位，看着记者签字登记，然后跟销售顾问商量结算任务……过了半小时，待记者再次跟她打照面时，她沮丧地说当天在展会上拉人不算任务，只有领到售楼处才算。这时该妇女才说了实话，原来她在济南干楼盘拓客已很久了，一天为楼盘拉两个人保底70块钱，后来她还介绍老乡干拓客，从中再抽5块钱的提成。有了经验后，她可以同时在两家楼盘倒客，里外里一天进账280元。

　　“我这第一次干没经验，没领到钱不说，还倒贴了钱。不给钱不干了!”据另一名拓客说，为完成任务她掏出10元钱，央求一名观众去展位看盘，结果人领过去了不算任务，10元钱也要不回来了。还有的拓客直接邀请观众到楼盘营销中心看房，车接车送，如果表示不愿意去，拓客人员则恳求留个手机号码，帮助自己完成任务。

　　暗抢市场：

　　东西南区域竞争显现 临开盘了却被举报无证

　　“哥，我们项目月底开盘，是纯新盘，加您个微信吧”“我们项目拿到证就开盘，属于限价房，加个微信开盘前给您发个价格”……记者从展会了解到，部分新入市项目集中在9月中下旬开盘，参加展会就是为了推介，同时集聚客户。

　　在去年12月西客站片区高铁围合南地块土拍中，中建东孚摘得4宗低密度居住用地，开发项目名为锦绣首府，销售人员称该项目本月底或下月初开盘推出多层洋房、小高层产品，全部精装修。虽然洋房最终售价没有公布，但小高层起售价将向西客站西棠甲第看齐。据了解，西客站核心区在售楼盘西棠甲第、济水上苑预计“金九银十”期间加推精装和毛坯，对不同层次需求的购房者来说有机会比选。

　　东部CBD，继绿地、龙湖、万科、招商、仁恒之后，华润也将加入豪宅竞争行列。展会外场派单人员向路人推介称，华润新项目首开有毛坯住宅、公寓，证照齐全，住宅单价2.3万元起。但记者随后致电售楼处，置业顾问则说尚未拿到预售证，但强调项目要被限价。从最近CBD内项目开盘情况看，绿地已改推毛坯房，因此华润住宅项目以毛坯房首开，可见楼盘区域竞争已烧到CBD高端盘中。9月，东部长岭山片区还有璟园入市，将同片区内在售的金域蓝山、金域华府，以及未来入市的玖玺城、铂悦府、璟仕府等形成竞争关系。

　　在南部战场，二环南路附近的公元九里多层洋房在7日晚首开，少数低层房源折后每平方米最低不到1.8万元，总房价一下就低了28万元，加上均价相对周边鲁能、万科、绿地项目有优势，不可避免地形成冲击。

　　这种区域竞争不仅表现在价格上，相邻楼盘对竞争对手建设进度、蓄客情况、开盘售价等都盯得很紧。前不久南城一楼盘释放消息在8月底首开，前期宣传售价低于2万元，给周边楼盘带来竞争压力，结果临开盘前被人举报有的楼未拿到预售证就蓄客，不得不延期开盘。

　　争来争去：

　　市场预期看低“金九银十”或成色不足

　　“去年到处抢房、优先全款，把市场不正常当作正常，现在看着楼市转冷，却是市场回归理性表现。”世联怡高山东总经理朱江说，下半年市场最大转折点是在今年7月31日中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，释放了楼市调控趋向更严的信号，市场预期和购房心理预期双双发生变化，“在房价预期看涨情况下，以前可买可不买的都在抢房，而房价预期一旦不看涨，需求减少，市场最直接的变化就是楼盘访问量、销售量都降了。”

　　房价预期看低，最明显变化来自土地市场的降温。今年以来，济南历次土拍溢价率最高只有64%，对比2016年、2017年来看处于下行趋势，土地溢价率在下降，预示着市场对于未来房价走势预期的变化，又加重了房企在拿地时的谨慎心理。业内人士认为，开发商在9月会继续加大促销力度，强化项目推广，部分项目会出现不同形式的让利，比如以低价为噱头的推广。像郭店附近的荣盛华府借教师节喊出“单价10999元/平方米”，但紧跟着价格后面一个“起”字要瞪大眼才能看到。朱江认为，在市场明显变风向的大环境下，今年“金九银十”可能不会存在。

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　　二手房市场形势不乐观不少买家陆续放弃购房

　　一手房市场显现区域竞争，二手房市场形势也不乐观。一方面，新增挂牌房源持续增加，中介带看次数则持续下降;另一方面，因购房成本直线上升，陆续出现二手房买家放弃购房，对交易量的影响显而易见。

　　阳光新路上一房产中介告诉记者，手里一个客户在阳光100小区相中一套134平方米的房子，本来和房主谈妥了总价280万元，因为购房成本增加，结果一算要多交6.4万元的税，最后不得不放弃购房了。还有的买家本来交了定金，因为购房成本增加，宁可不要定金也不买房了。家住东部某楼盘的孙先生(化姓)名下一套房还没有拿到不动产权证，所以只收了不到2万元的定金，本来和买家约定下证后交剩余款项，但后来买家一看过户税费高了不少，于是弃购，定金也不要了。

　　链家舜玉路店一中介说，楼市调控前舜玉北区一室一厅的房子因为总价低非常抢手，去年4月调控升级后，房主换房改善首付要六成以上，因此这种户型现在挂牌房源增加到20多套，明显不如同小区两室房源好卖了。某房产网站数据显示，舜玉北区均价2万元，挂牌房源位列主城区前十，但降价房源以77套位列第三。

　　济南二手房交易评估计税价调整

　　9月1日,济南市税务局发布通知，自9月1日起，济南市正式调整存量住房交易评估计税价格。二手房计税价格重新评估后，将更为全面客观准确反映济南二手房交易价格水平。

　　4日上午，记者看到，在济南市房产交易大厅显眼的地方，都张贴了一张落款为济南市税 务局的通知，主要内容就是“自2018年9月1日起，调整我市存量住房交易评估计税价格。”

　　据12366纳税服务热线工作人员介绍：“我们这边也是请示了一下，这个房地产相关税收政策是没有变化的，房产交易税赋也没有增加，这个主要是针对申报价格明显偏低的房屋这种情况，来出的这个政策。”

　　据了解，目前,国家税务总局已经委托第三方评估机构对济南全市存量房进行评估,综合各项因素给出了评估价格。也就是说，今后,市民在购买存量房网签时,如果价格低于评估价格,将 按评估价格进行网签。

　　12366纳税服务热线工作人员表示，如果申报价格明显偏低的话，主管税务机关是有权重新核定价格的，如果房屋确实申报价格明显偏低，这个缴纳的税款有所增加。但是普通的，如果正常的市场价格，这个是没有影响的。

　　据介绍，9月1日前已缴税的购房者，将按原政策的价格执行，而9月1日前没有缴税的购房者，将按照新通知执行新的计税价格。

　　(房掌柜整理自齐鲁网、济南时报)