多家房企发布开展融资计划 房地产市场逐步走向理性

      除了年底的难关外，对房企来说，更需注意的是2019年的偿还高峰，2019年全年到期偿额多达3597.3亿元，同比增长近7成，其中明年一季度便迎来高达1043.3亿元债券到期。穆迪分析师杨昱颖表示，由于销售疲弱和信贷环境紧张，低评级开发商未来6到12个月的到期债务将面临较高的再融资风险。

      债务风险已初显。中弘股份10月8日晚间公告称，截至公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为55.87亿元（近期公司及子公司偿还了部分借款）。公司目前正在与相关债权人协商妥善的解决办法，并且在全力筹措偿债资金。

      早在中期业绩发布会上多家知名房企就表达了对融资的担忧，碧桂园指出，年初就做好了收紧的准备，公司的现金余额下降到了2000亿元。据悉，碧桂园目前加权平均借贷成本为5.81%，相比2017年底上升0.59%。

      日前，万科董事会主席郁亮的内部讲话也透露出市场的现状。“转折点实实在在到来了。”郁亮表示，目前集团要做的第一件事，就是战略研讨，以“活下去”为最终目标。

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      在持续严厉的措施影响下，房地产调控进入了一个博弈平衡期，此时需要防止房价过快上涨，也防止房价大幅下跌。

      国庆前后，房地产市场传统的“金九银十”不见踪影。相反，从万科高喊“活下去”，到碧桂园业主以买贵了为由“维权”，房地产降温信号频频出现。房地产市场提前入冬了吗?未必，大跌也不是政策初衷。

      国家统计局数据显示，从8月份全国70个城市房价涨跌的情况看，有67个城市房价环比上涨，2个城市房价持平，只有一个城市房价下跌。也就是说，在8月前从全局来看房地产市场仍然处于微涨的状态。

      目前媒体报道的各地房价下跌消息，其中不少实际上是开发商个别滞销楼盘、价格过高楼盘的打折促销。不过，国庆期间一天只成交几十套，甚至更少的房子，成为多个一二线城市楼市的普遍现象。

      可以说今年8月份开始，各地房地产市场显现进入平稳运行通道的信号。近期，房企降价和业主维权相伴出现，发出了明确的调整信号。相比前一段时间各地频现的摇号抢房现象，房地产市场确实正在走向理性。可以看到房地产市场正在退去高烧，回归居住属性。

      房地产市场逐步走向理性，这与楼市调控政策不断收紧有关。本轮调控自2016年9月30日开始，目前持续了两年时间。

      目前，各地通过限购、限售、限贷等因城施控的调控政策，促使以“摇号买房”为极端表现的房地产市场正在降温。前一段时间，部分城市楼市出现“摇号买房”为标志的抢房潮，被称为“万人抢房”、“抽奖买房”、“楼市打新”甚至“房荒”。实际上，这只是局部、个别楼盘制造的刺激买房需求的“噱头”。

      与此同时，房地产降温与棚改货币化收紧也密切相关。10月8日晚间，国常会部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

      为什么要如此坚决地取消货币化安置优惠政策?原因之一是此政策与当前调控政策的初衷相悖，需要适时做出调整。当时推出政策的初衷是去库存，如今无论是一二线城市还是三四线城市，库存都在大幅减少。根据《百城住宅库存报告》显示，全国100城库存规模相当于2011年11月的水平。

      另一方面，楼市降温也与开发商融资环境相关。今年前8月，虽然房企的销售仍然高企，但是融资和现金流问题从年初就已凸显。今年，房企仅剩的融资通道只有开发贷、海外发债等，不少房企融资困难，现金流紧张。因此，降价促销成为房企最后的杀手锏。

      9月份以来，绝大多数房企都把回款和回款率作为首要的目标来执行。可以预见的是，下半年将有更多房企继续“高周转”策略，积极抢收业绩和回款，保障企业规模的持续增长。

      在持续严厉的措施影响下，房地产调控进入了一个博弈平衡期，此时需要防止房价过快上涨，也防止房价大幅下跌。未来对房地产市场的判断标准将不能单纯从成交数据来衡量，而是应该看到从高速增长向高质量增长过渡的变化过程。只有全面落实“房住不炒”，逐步建立符合国情、适应市场规律的楼市长效机制，房地产市场才能真正走向理性。

      （房掌柜整理自经济参考报、新京报）