房企资金承压转向节流 三四线城市地产人面临再就业

　　“别逗了，好歹也是混了这么多年的世界500强，再不济也不至于找不到工作。”虽然与朋友交谈时语气轻松，但已经赋闲在家一个多月的赵景(化名)对自己的新工作并无头绪。

　　2014年，赵景在朋友推荐下加入了某TOP3房企B的宜春公司，负责新项目的拓展、调研工作，凭借自身在宜春的人脉资源以及专业知识，赵景在宜春的明月江南及凤凰城两个项目上均做出过贡献，但在今年8月中旬，赵景“被迫离职”了。“先是变相降工资，原来的一些补贴一律打了折扣，然后不断在一些细枝末节的事情上找茬，去年年底谈好的升职加薪，大半年过去了也没有兑现，这不就是逼我走吗?”赵景称，在其提出离职后，公司当天就让他完成了工作交接，并走完了离职流程。

　　赵景透露，在集团总部7月下达收缩业务的指示后，各个部门都有大量人员离职，“当时贴了个文件，要控制开工面积，调整考核指标，提高回款效率，贴完开了个大会，大意就是集团今后要放缓发展的步调，开完会没半个月，入职一年左右的新员工基本都被‘劝退’了，当时没想到这一刀会落到我头上来。”

　　近几个月来，碧桂园、恒大、泰禾、绿地、万科等全国性房企均有裁员的消息流传。

　　各大房企明确提出要放缓发展步伐的三四线城市成了主要目标，部分地方性房企也在沉重的资金压力下精简人员，缩减开支。

　　三四线城市众多的地产从业者不得不面对艰难的“裸辞求职”，而他们的东家也不得不做出这样的取舍。

　　疯狂的落幕

　　“你知道我们的项目一天卖了多少吗?12个亿，2000多套，我从小在宜春长大，这个城市从来没有这么疯狂过。”赵景回忆，2013年国庆节，他所在的项目作为房企B入驻江西的首个项目开盘，并创下了宜春楼市的成交纪录。

　　这样的数据令当时在宜春一家本土房地产公司工作的赵景感到震惊：“我就想，要是我能去哪上班就好了，结果机会真的来了，房企B在宜春大量招人，我朋友被挖去做了HR(人力资源)，直接把我也带去了。”

　　2014年春节假期过后，赵景从原公司离职进入房企B，从入职起，他就感受到了迥异的工作风格和节奏——快。

　　“刚入职的时候完全适应不了，以前每天都是按时上下班，周末双休是肯定的，偶尔加个班也很轻松，毕竟宜春不算是什么大城市，大家都是悠闲过日子，但是进了房企B以后，我基本上没有休过双休，单休都少。”

　　但赵景很庆幸自己在几乎无休的加班生活中坚持了下来，坐上了公司一路狂飙的发展快车，从2014年加入到2018年离职，赵景的薪资水平几乎每年都在翻番。“刚进去的时候一个月只有六千多点，之后每年越来越好，我这个人别的不行，就是能吃苦能熬，四年下来，攒出了宜春两套房的首付。”

　　2013年，房企B进入江西市场，目前在江西已经有多达37个项目，覆盖了江西的11个地级市及县级市。仅2017年一年，在江西拿地19宗，总金额超过90亿元，在江西的各大房企中拿地数量排名第一，拿地金额仅次于恒大。

　　维持了四年多的火热随着集团战略的变更出现了转折，赵景表示，区域公司目前均在收缩战线，“以前只要项目有潜力，往上递就可以，最近几个月不用递就知道不会批，特别是合作项目，每天我们在办公室好像也没什么正事干，杂七杂八的事情倒是一大堆，所以要‘优化’嘛，把我们优化掉了。”

　　另一方面，项目的销售也不复当年的火爆，据赵景描述，房企B在赣州、宜春的几个项目都出现了问题，“原来大家觉得房企B是大品牌，但这些年下来，房企B在江西的项目质量饱受诟病，今年又出了不少事情，品牌、口碑可以说是被打下神坛了，降价销售的不在少数。”

　　赵景称，原以为从房企B离职再跳槽到别的大型房企会很轻松，但找了近一个月的工作，觉得比较好的只有一两家，薪资待遇也不能让他满意，“很多家HR都说，形势不好，招人名额很少，而且大部分是基础岗位，都是一个萝卜一个坑，大家还都在填坑呢。”

　　困境的开端

　　彭坤在国庆假期连接进行了四场相亲，尴尬的是，每一个相亲对象都没有深入交往的意向。“最主要就是失业了，别人问你做什么的啊，我说原来做房地产，人家觉得做房地产那你应该有车有房吧，我说没有，我说现在还在找工作。”

　　彭坤原是九江市一家本土房地产公司的员工，今年5月，他所在的技术部被整体裁撤，包括彭坤在内的4名员工被“劝退”，同时，数个其他职能部门也遭到裁减，数10名员工离职，“就跟我们说，要么调岗去干销售或者物业，要么自己走人。”

　　事实上，彭坤早就从内部的一些变动上感到了公司财务上的窘迫，“今年年初就把公司食堂给关了，改为每个月发50元的餐补，日常用品也基本上降了一级，公车原来有七八辆，现在只有三辆了，能省的地方都在省。”

　　彭坤眼中，这样的情况与去年相比堪称云泥，2017年，公司把一个攒了好几年的项目高价出返回杭州365淘房>>售了，现金流充裕，公司特别“土豪”，老板特别“霸气”，全体员工携带家属去了东南亚团建，年终聚会的时候每桌都配了茅台，还邀请了当地有名的主持人。

　　当时，彭坤的公司内部还流传过即将被新力地产收购的言论，“新力毕竟是我们江西自己的品牌，而且全国50强，发展那么快，对我们来说算是大腿了，当时老板就靠着这个噱头，搞到了不少钱，结果现在一点消息都没有了，估计最后没看上我们公司。”

　　没有了新力收购的概念背书，彭坤的老东家在严酷的市场融资环境下陷入了现金流短缺的困境，彭坤表示，公司在九江庐山市内还有一个在建的项目，但目前项目因为缺乏资金已经停工。

　　这样的中小型地产企业背景能为他的履历加多少分?彭坤对这个问题的答案并不抱太大期望，在投递了数十份简历石沉大海后，他打算试着投一投别的行业。

　　“房企邀请我过去面试的也有，给我的感觉就是走个形式，完成一下他们的KPI，并不是真打算招人，我也和几个其他房企的人聊过，到处都在赶人，招人的不多了，要求都很高。”

　　彭坤觉得，自己的困难只是一时的，但老东家可能快撑不下去了，“一个是没钱，之前内部动员会就说了，今年已经是靠老板关系私底下去找钱了，债啊什么的都难发，另一方面搞不过那些大房企，地价被他们炒起来了，新项目拿地拿不到，品牌、产品没人家好，项目又卖不了别人那么贵，还不如让他们收购了，但是现在送上门人家都不一定愿意要。”

　　火热了近两年的楼市也出现了变化，江西省国土资源厅的信息及安居客数据显示，自今年6月起，包括九江、宜春在内的江西省各市县成交量、房价的环比下滑，其中，宜春成交总套数和总面积环比 5月分别下降 23.34%和21.98%。

　　调控生效，市场降温，“开源”上出现了难题，各地的众多中小型地产商默契地转向了“节流”，据记者多方咨询，不仅是江西的房企大量裁员，银亿、银城等位于浙江、江苏等地的中小型房企也在精简人员编制。

　　江苏领航猎头公司的一位地产行业猎头对记者称，之前的一些招聘职位都停掉了，目前手上主要是相对基层的岗位以及一些要求极高的管理岗位，职位总数比往年少了很多。同时，各个招聘网站上新的求职简历有所增加，“现在是僧多粥少”。

　　一位杭州本土房企的HR对记者表示，原本金九银十是招聘的黄金时期，但是今年在招聘上很严格，往年各部门至少都能有两个新岗位空缺，今年两个部门才能空出一个岗位，同时，统计下来的离职率也达到了较高的水平。

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　　“裁员门”“流拍潮”刚刚停息不久，龙头房企降价卖房消息又不绝于耳。遭遇“多事之秋”的楼市在变幻之中前行，而是否能够“活下去”似乎成为了房企们的薛定谔。

　　9月26日，厦门万科白鹭郡推出107套特价别墅，89-110平米的联排别墅，原价500万，现一口价278万。一时间，厦门万科五折卖房的消息传遍地产圈。当振臂高呼“活下去”的万科开始率先行动，可谓一石激起千层浪。

　　事实上，万科“五折卖房”事件仅为房企“降价潮”的一个缩影。与之一同被媒体爆出的还有恒大卖房促销：住宅物业折扣可高达74%，碧桂园也在江西、上海、景德镇等多个城市宣布价格调整。此外，广州中心城区某楼盘更是在中秋购房时推出了卖房送车的活动。

　　“山雨欲来风满楼”，龙头房企尚且如此，是否意味着楼市拐点已然来临?

　　“龙头房企带头降价会加剧市场预期的逆转，对于买涨不买落的楼市而言具有风向标的作用，意味着行业环境与氛围的巨大转向，对中小房企而言压力急剧加大，连锁反应应在预料之中，这意味着行业拐点已至。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜在接受采访时表示。

　　断臂求生?

　　据了解，受市场下行影响、快速盘活、回笼资金成为此轮房企降价出手的主要原因。

　　据了解，厦门万科白鹭郡项目第一次开盘为2017年10月30日，89-187平米的联排别墅，共204套，精装交付，均价48500元/平米，起价450万一套，但是卖了近一年，去化不到100套。

　　对于此次厦门万科降价出售，业内人士表示，由于厦门楼市行情有下行趋势，加上项目位置较为偏远、去化较慢，降价出售成为万科的无奈之举。

　　就两次开盘来看，除价格下降之外，万科还除掉了精装修、车位以及电梯，以此加速出售、并缩短交付周期。交付标准降为毛坯交付，价格相应降到275-300万的总价。即便除去精装修及车位等费用，降价率也高达30%。随之而来的效果也十分明显，降价后的白鹭郡开盘，206套房源立即售罄。

　　就利润来看，厦门万科白鹭郡在2016年6月3日拍卖竞得，楼面地价2.2万/平米，后来由万科和首开联合开发，如果按照278万元/套来算，89平米的房子折合每平米售价也就3.1万元，现在卖这个价是不亏的，但也没有多少利润可言。

　　“企业会随着市场状况调整管理费用与经营成本及结算周期，所以在利润体现方面会有影响，但会相对平滑，短期内凸现亏损的可能性不大。”柏文喜分析称。

　　就万科发布的2018年半年报来看，上半年万科实现销售金额3046.6亿元，实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。与业绩向好一同呈现的是万科净负债率、资产负债率均迎来近年来新高。

　　据了解，上半年万科的净负债率32.7%，虽然处在行业较低水平，但环比2017年年报8.8%增长速度显著。即便与去年同期19.61%的水平相比，也有较大增长。同时，万科的资产负债率较上年同比进一步增长0.72%上升至84.70%。

　　在今年6月股东大会上，万科抛出“去地产”论，但就今年上半年来看，房地产业务营业收入占总营收比例依然很高，达到96%。虽然万科也在积极加快物流等多元化布局，从短期来看，其主要业务依旧难以摆脱房地产主业的影响。

　　此外，部分城市取消货币化安置政策让在三四线城市布局的房企受到影响，成为此轮房价调整的另一原因。

　　自今年6月以来，棚改审批权“一刀切”消息在市场流传，让棚改三四线地方房企贷款收紧“去杠杆”昭然若揭。10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，要求商品住房库存不足，房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

　　据了解，由于之前布局多依赖于三四线城市，碧桂园在江西上饶、上海远郊、合肥、景德镇、漳州等多地均有不同幅度价格下调，这一方面与此前碧桂园与之前半年报所强调的销售节奏放缓相契合，同时也是应对政策市场变动的主动选择。

　　除涉及到三四线城市之外，此次恒大更是将降价涉及范围扩展至了部分热点二线城市，包括厦门、合肥、成都、包头等地。此前，恒大曾在原属于销售淡季的2月份推出基础楼88折的促销活动，侧面反映出恒大对于提高周转率的迫切需求。

　　“房地产是一个强周期行业，去库存推动的这一轮行情已到末期，棚改收紧及去杠杆引发的市场预期已走弱，这是市场化生存的房企非常敏感的，一些业绩目标压力较大、杠杆使用较高及对二级以下城市依赖较强的企业成为此次以降价促进去化的‘带头大哥’。”一位投资机构人士接受采访时表示。

　　华丽业绩背后的资金饥渴

　　纵然开发商们使出“浑身解数”：打折、促销、出货成为各地楼市的主旋律，但是在刚刚过去的国庆长假，对于许多房地产开发商来说，可谓“凉凉”，从整体上来看促销效果并不明显。

　　一二线城市的商品房成交继续缩量，北京和深圳多数时候一天只卖出几十套，三四线城市也并不太乐观。据统计，北京在10月2日至6日共销售住宅51套，均价每平方米4万元左右;深圳在10月1日至6日，共成交新房住宅191套，均价每平方米5.4万元左右。此数据并非孤立，据中指院数据显示，9月份监测城市的商品房成交量同比、环比分别下滑7.3%、0.5%，库存则环比上升9.3%。

　　与“金九银十”成交呈现一片惨淡截然不同的是，房企前九月销售业绩却“欣欣向荣”。数据显示，2018年前9月房企销售目标完成率均值为74.7%，相较1-8月提高9.5个百分点，完成全年目标可期。销售额破千亿房企增至19家。其中，碧桂园、恒大和万科销售额均超过4300亿元，碧桂园以5529.3亿元居首。

　　虽然利润上呈现可观态势，但房企的资金压力却不容小觑，现金流成为横在房企们安全边际最为重要的一环。“钱袋子”收紧最为直接的表现为，据统计，截至9月底，今年土地流拍数量约888宗，达到了历史相对高位。今年前三季度，全国300个城市有446宗宅地流拍，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。

　　此外，融资渠道逼仄，还债压力迫近、高负债，正在成为压垮房企的最后一根“稻草”。据同策研究院监测数据统计，2018年7月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计541.21亿元。其中，前7月融资金额相当于2017年下半年融资体量。

　　随着偿付高峰的临近，再叠加金融去杠杆导致的债券市场出现的集中债务违约潮，中小房企面临“生死之年”。据海通证券的报告显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的2019年至2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，负债规模之大史无前例。

　　“对企业经营而言，现金流比利润更重要，因为现金流涉及企业生死问题。而房企的特征是结算与利润的体现都滞后于销售与现金流入，所以当前的降价可能影响的是以后逐步进入结算期的利润，对当期利润影响不大。”一位投资机构人士接受凤凰网房产采访时表示。

　　春江水暖鸭先知，当龙头房企带头降价换取市场，以快速回笼资金，对于“求生欲”不断增强的的房企，“活下去”早已不是一句空喊的口号。

　　(房掌柜整理来源自经济观察报、地产世界观)