房地产行业融资渠道不断收紧 四季度房企资金将紧张

　　“近期房企土地融资项目锐减，这反映了开发商新拿地、新开工项目的急剧下降。”即便是周全(化名)供职的大型信托公司，也面临着没业务可做的窘境。

　　据了解，多数房企认为地产行业的“春天”已经过去，并为“过冬”做好准备。一些大的房企已下调明年的土地储备量等指标，有些甚至取消了原来的拿地计划。同时，信托、银行等金融机构的融资门槛不断提高，9月房地产信托环比下降17.5%，资金净减少近120亿元。随着融资渠道的不断收紧和房企偿债高峰的来临，可以预计，四季度房企的资金将更为紧张。

　　土地融资项目锐减

　　房企土地融资项目锐减现象从9月集合信托统计数据中得以印证。用益信托数据显示，2018年9月房地产信托规模为564.76亿元，而8月这一数字为684.17亿元，9月集合信托投入房地产资金净减少近120亿元，环比下降17.5%。

　　这与几个月前的房地产信托“一枝独秀”形成鲜明对比。2018年二季度，信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元，比一季度的23710.76亿元增长1361.73亿元，占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。上半年，房地产在新增信托资金配置领域中的地位不断提升。

　　一端是信托土地融资的项目锐减，另一端则是房企的谨慎态度。某信托公司资深地产信托经理赵亮(化名)表示，近期走访调研的房企都非常谨慎，对新拿地项目持观望态度。一是因为现在土地价格较高，二是各家房企一致预期明年地产行业形势不如今年。

　　“不能说‘寒冬’已经到来，但至少房地产的‘春天’已经过去。”赵亮坦言，几家大房企共同的感觉是今后一两年地产市场不会太好，很多已下调明年的土地储备量等指标，有些甚至取消了原来的拿地计划。

　　“土地储备量的下调表明今后两年地产市场的供应量将大幅下降。”赵亮透露，“近几年，居民的购房需求已提前透支，加之楼市调控政策持续收紧，未来地产市场的需求也会有所下降。”

　　华创证券研究指出，1-8月，全国土地流拍数量高达890宗，并且下半年以来土地流拍明显增加。土地供应方面，9月住宅类供地环比下降33%，同比下降43%，其中三四线宅地供给表现最弱，预计四季度土地供应同比将大概率维持较弱状态，甚至进一步走弱。土地成交方面，9月住宅类土地成交环比下降17%，同比下降26%，9月宅地成交在8月供给扩大前提下表现继续低迷，其中三四线拖累更为明显。

　　融资规模下滑

　　同策研究院发布的数据显示，今年9月，在监测的40家典型上市房企完成融资金额为443.11亿元，环比大幅减少26.48%。从走势来看，自今年5月以来，房企融资情况一直低迷。7、8月小幅回温，但融资额与今年前4个月相差不小。9月融资总额更是创本年度历史融资额新低。

　　从融资渠道来看，除公司债融资额有所增加以外，其余融资方式融资金额均有所下降。其中，公司债融资金额为215.69亿元，环比上涨9.81%;其他债权融资130.04亿元，环比减少35.16%;境内银行贷款融资56.43亿元，环比减少42.28%;信托贷款融资金额39.03亿元，环比减少55.06%;中期票据、委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。

　　另一家研究机构克而瑞公布的今年前9个月房企融资数据则显示，1-9月典型85家房企融资总额8287亿元，同比减少11%。

　　易居企业集团CEO丁祖昱分析，在大环境收紧的影响下，多数房企融资受限，使得融资减少，43%的房企融资额同比有所减少，比上半年有所减少的企业进一步扩大。

　　尤其进入2018年以来融资环境持续收紧，政府出台多项政策防范房地产行业的债务风险，不仅境内多家房企公司债因限制增多而被迫中止，房企境外发债也受到多方限制。

　　资料显示，2018年6月发改委强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺”。在境内融资受限、境外融资用途被强制限定的情况下，房企的融资结构必然发生变化。

　　融资成本上涨

　　不仅融资规模下滑，融资成本也持续增加。

　　克而瑞研究中心的数据显示，9月房企平均融资成本升至6.91%，达到去年下半年以来的最高值。

　　数据显示，1-9月房企新增债券类融资成本5.97%，较2017年全年有所下降，下降0.25个百分点。主要是因为境外债券发行成本较2017年全年减少0.43个百分点，佳兆业在2017年发行多笔总额和成本相对较高的“老换新”境外优先票据，拔高了典型企业2017年的平均融资成本。剔除这些影响之后，典型房企平均融资成本为6.04%，较2017年全年上升0.47个百分点，房企融资成本整体还是呈上升趋势。

　　整体来看，在融资环境持续收紧的情况下，2018年典型房企融资规模普遍下滑、成本持续增加，企业之间也有所分化，龙头房企和大型房企的优势相对明显，压力相对较小，中小企业的融资压力则不容乐观。

　　业内人士预测，10月7日，央行宣布定向降准1个百分点，有望释放7500亿元增量信贷资金，在一定程度上有利于改善房企直接融资，但整体影响程度着实有限，企业整体融资成本还将继续呈现上升趋势。房企融资成本的增加无疑会进一步限制融资规模的增长。

　　同策研究院总监张宏伟表示，多数房企的存货周转率都在下行，显示出企业变现能力正在减弱，当前快速回款是房企第一要务。

　　机构提高房企融资门槛

　　“近段时间，公司地产信托业务风控较为严格，主要做央企、国企之类的大品牌。”华东某信托公司地产信托经理说。

　　“今年以来，公司对地产业务非常谨慎，一些激进的房地产企业坚决不碰，哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前，也不可能碰。”赵亮表示，“今年年中，公司提高了风控门槛。年初还在为房企百强提供融资，年中调整后，基本上只做房企前50强了。”

　　从细分市场来说，某股份制银行地方分行负责人表示，对于三四线城市地产项目，原来有些大型银行还会给全国性大开发商的项目提供贷款，但近期大型银行已经不做三四线城市的项目。主要原因是银行担心三四线城市棚改货币化暂停后，项目风险加大。从统计数据可以看出，目前，三四线城市的房价有些回落，有些城市房价已经在下跌。

　　“但是对于一些头部房企，个别银行最近还提高了贷款额度。”上述某股份制银行地方分行负责人说，“从侧面反映出，头部房企的现金流也十分紧张”。

　　债务集中到期推升房企风险

　　张大伟说，随着房地产调控政策的持续，贷款的紧缩，房企融资难度明显加大。虽然目前房企因为2016年替换了部分高成本资金，资金链依然宽裕，但调控持续，房企资金压力渐显。他认为，2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资。

　　而让房企提前“储粮”的原因，便是债券集中偿还期即将到来。《经济参考报》记者根据Wind资讯数据统计，四季度房企到期债券992.1亿元。其中，今年10月到期额便多达417.7亿元。

　　除了年底的难关外，对房企来说，更需注意的是2019年的偿还高峰，2019年全年到期偿额多达3597.3亿元，同比增长近7成，其中明年一季度便迎来高达1043.3亿元债券到期。穆迪分析师杨昱颖表示，由于销售疲弱和信贷环境紧张，低评级开发商未来6到12个月的到期债务将面临较高的再融资风险。

　　债务风险已初显。中弘股份10月8日晚间公告称，截至公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为55.87亿元(近期公司及子公司偿还了部分借款)。公司目前正在与相关债权人协商妥善的解决办法，并且在全力筹措偿债资金。

　　早在中期业绩发布会上多家知名房企就表达了对融资的担忧，碧桂园指出，年初就做好了收紧的准备，公司的现金余额下降到了2000亿元。据悉，碧桂园目前加权平均借贷成本为5.81%，相比2017年底上升0.59%。

　　日前，万科董事会主席郁亮的内部讲话也透露出市场的现状。“转折点实实在在到来了。”郁亮表示，目前集团要做的第一件事，就是战略研讨，以“活下去”为最终目标。

　　四季度现金流料更紧张

　　“近期拿地多是国企背景或已经偏保守的房企。”周全说，“大型房企要求的融资成本较低，因此，给到投资人的利率也相对较低。”用益信托数据显示，9月房地产集合信托收益率为7.88%，较8月份的8.19%下降0.31个百分点。

　　“收益率的下降，一是因为交易对手的层级提高，二是市场资金紧张，两年期的地产信托产品不太好卖，近期销售的多是一年期或一年半的，利率自然会低一些。”赵亮说，“但从直观感受上讲，房企的融资成本并没有下降。”

　　赵亮表示，从7、8月份开始，房企前50强在信托的融资成本已突破10%，排名靠后的企业融资成本甚至可达15%。说明房企资金紧张的状况仍旧没有改变。

　　随着信托公司风控门槛的提高，房企融资渠道不断收紧;很多银行为了提高资金使用效率，上半年就已将贷款额度提前发放;此外，有证券机构测算的数据显示，在存续地产债中，2018年到期偿付规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。可以预计，四季度，房企的现金流将更为紧张。

    （房掌柜整理来自中国证券报、北京商报、经济参考报）