9月房地产信托环比下降 四季度房企现金流将更紧张

　　9月房地产信托环比下降17.5%

　　融资渠道收紧 房企准备“过冬”

　　“近期房企土地融资项目锐减，这反映了开发商新拿地、新开工项目的急剧下降。”即便是周全（化名）供职的大型信托公司，也面临着没业务可做的窘境。

　　中国证券报记者调研了解到，多数房企认为地产行业的“春天”已经过去，并为“过冬”做好准备。一些大的房企已下调明年的土地储备量等指标，有些甚至取消了原来的拿地计划。同时，信托、银行等金融机构的融资门槛不断提高，9月房地产信托环比下降17.5%，资金净减少近120亿元。随着融资渠道的不断收紧和房企偿债高峰的来临，可以预计，四季度房企的资金将更为紧张。

　　土地融资项目锐减

　　房企土地融资项目锐减现象从9月集合信托统计数据中得以印证。用益信托数据显示，2018年9月房地产信托规模为564.76亿元，而8月这一数字为684.17亿元，9月集合信托投入房地产资金净减少近120亿元，环比下降17.5%。

　　这与几个月前的房地产信托“一枝独秀”形成鲜明对比。2018年二季度，信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元，比一季度的23710.76亿元增长1361.73亿元，占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。上半年，房地产在新增信托资金配置领域中的地位不断提升。

　　一端是信托土地融资的项目锐减，另一端则是房企的谨慎态度。某信托公司资深地产信托经理赵亮（化名）表示，近期走访调研的房企都非常谨慎，对新拿地项目持观望态度。一是因为现在土地价格较高，二是各家房企一致预期明年地产行业形势不如今年。

　　“不能说‘寒冬’已经到来，但至少房地产的‘春天’已经过去。”赵亮坦言，几家大房企共同的感觉是今后一两年地产市场不会太好，很多已下调明年的土地储备量等指标，有些甚至取消了原来的拿地计划。

　　“土地储备量的下调表明今后两年地产市场的供应量将大幅下降。”赵亮透露，“近几年，居民的购房需求已提前透支，加之楼市调控政策持续收紧，未来地产市场的需求也会有所下降。”

　　华创证券研究指出，1-8月，全国土地流拍数量高达890宗，并且下半年以来土地流拍明显增加。土地供应方面，9月住宅类供地环比下降33%，同比下降43%，其中三四线宅地供给表现最弱，预计四季度土地供应同比将大概率维持较弱状态，甚至进一步走弱。土地成交方面，9月住宅类土地成交环比下降17%，同比下降26%，9月宅地成交在8月供给扩大前提下表现继续低迷，其中三四线拖累更为明显。

　　机构提高房企融资门槛

　　“近段时间，公司地产信托业务风控较为严格，主要做央企、国企之类的大品牌。”华东某信托公司地产信托经理说。

　　“今年以来，公司对地产业务非常谨慎，一些激进的房地产企业坚决不碰，哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前，也不可能碰。”赵亮表示，“今年年中，公司提高了风控门槛。年初还在为房企百强提供融资，年中调整后，基本上只做房企前50强了。”

　　从细分市场来说，某股份制银行地方分行负责人表示，对于三四线城市地产项目，原来有些大型银行还会给全国性大开发商的项目提供贷款，但近期大型银行已经不做三四线城市的项目。主要原因是银行担心三四线城市棚改货币化暂停后，项目风险加大。从统计数据可以看出，目前，三四线城市的房价有些回落，有些城市房价已经在下跌。

　　“但是对于一些头部房企，个别银行最近还提高了贷款额度。”上述某股份制银行地方分行负责人说，“从侧面反映出，头部房企的现金流也十分紧张”。

　　四季度现金流料更紧张

　　“近期拿地多是国企背景或已经偏保守的房企。”周全说，“大型房企要求的融资成本较低，因此，给到投资人的利率也相对较低。”用益信托数据显示，9月房地产集合信托收益率为7.88%，较8月份的8.19%下降0.31个百分点。

　　“收益率的下降，一是因为交易对手的层级提高，二是市场资金紧张，两年期的地产信托产品不太好卖，近期销售的多是一年期或一年半的，利率自然会低一些。”赵亮说，“但从直观感受上讲，房企的融资成本并没有下降。”

　　赵亮表示，从7、8月份开始，房企前50强在信托的融资成本已突破10%，排名靠后的企业融资成本甚至可达15%。说明房企资金紧张的状况仍旧没有改变。

　　随着信托公司风控门槛的提高，房企融资渠道不断收紧；很多银行为了提高资金使用效率，上半年就已将贷款额度提前发放；此外，有证券机构测算的数据显示，在存续地产债中，2018年到期偿付规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。可以预计，四季度，房企的现金流将更为紧张。

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在持续的、不断收紧的“五限”调控下，房地产行业的拐点似乎已来临。

前8月，虽然房企的销售仍然高企，但融资和现金流问题从年初就已凸显。作为资金高度密集的行业，当表外融资大幅收紧，房企仅剩的融资通道只有开发贷、海外发债极少数了；来自购房者的首付和按揭贷款，是房企资金的主要来源，但今年也严重受限。

硬币的另一面则是，房企的开发投资仍处高位，新开工、竣工、三费支出上涨，今年又遇偿债高峰，在年中的经营性现金流集体转负或大幅缩减后，三季度开始，一些房企就率先降价回笼现金了。

降价促销是房企最后的杀手锏。当价格战打响，就是楼市进入下行周期的准确信号。

资金链承压

近期，泰禾、恒大、碧桂园、招商蛇口等多家开发商，打出了降价促销的招牌。

其中，恒大推出国内全部楼盘8.9折，如果将全部优惠进行叠加，最低可至7.4折，更胜于今年2月份8.8折的促销力度。此外，碧桂园个别项目出现8折优惠，泰禾的合肥院子部分户型降价4000元/平方米。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，降价可以归结为房企的资金压力、业绩压力，自身的营运费用也是一笔很大的开支。趁“金九银十”给予折扣，期望增加销售，快速回款。

一位知名房企CFO认为，今年以来房企面临巨大的资金压力，根源是融资渠道大幅收缩，而房企的投资、经营活动却维持惯性，并没有同时收缩。

从中期财报来看，大多数房企出现了经营性现金流转负或缩减，如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元，上年同期为218.5亿元，上年末则为823.2亿元；保利发展截至中期的经营性现金流为-98.33亿元。

此外，碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿，但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

其他二线房企的状况也不乐观。渤海证券显示，中低评级房企现金流吃紧，AA房企的现金及等价物负增长，资金面出现缺口。

中信建投监测，随着流动性的改善，自筹资金增速从4 月低点4.8%已经连续攀升至11.2%。此外，国家统计局数据显示，2018年1-8月份，房地产开发企业到位资金106682 亿元，同比增长6.9%，增速比1-7月扩大0.5个百分点。

但兴业证券分析师阎常铭认为，房企资金来源增速有所波动，但是整体资金来源增长中枢下行是中期趋势，预期从销售和资金角度，难以有大幅度的持续缓解。

偿债高峰的来临，也没有给房企足够的喘息机会。

东海证券指出，进入9月后，房企偿债高峰已至，据目前已披露完毕的半年报显示，50%的公司面临偿债压力。

平安证券分析师杨侃认为，在此情况下，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。

整体看，即便多数房企的销售金额同比攀升，但2018已经过去三分之二，留给房企完成销售目标的时间已经不多了。

据21世纪经济报道记者统计，2018上半年销售排行前20的房企，14家设定了年度销售目标。其中，1-8月销售目标完成率在三分之二以上的有8家，分别是中国金茂、阳光城、新城控股、世茂、中海、正荣、恒大、招商蛇口；总共13家的目标完成率在50%以上，华夏幸福还没到50%，年度完成率堪忧。

去年的房企销售冠军碧桂园，以及万科，则干脆就没有设定年度销售目标。

回款是关键

保利地产研究院认为，面对融资和偿债的双重压力，房企“现金流”管理尤为重要。加紧回笼资金、确保财务稳健，是面对行业短期调整风险的首要举措。

对房企而言，最大的回笼资金手段是销售。但受信贷持续紧缩影响，今年以来，各房企销售回款率普降。

据21世纪经济报道记者统计，一线房企销售回款率平均值稳定在80-90%的较高水平。纵观TOP50房企，销售回款率在90%、80%、70%以上的分别有16家、8家、15家。

其中，碧桂园、恒大、万科、保利四家“龙头”，除恒大保持95.04%的回款率外，万科销售滚动回款率为93%，历年这一数据往往在95%以上。

半年报显示，保利上半年累计实现销售回笼1698亿，回笼率仅 78.9%，同比下降3.5个百分点。

财报显示，碧桂园2016、2017的销售回款率分别为92%、90%。而今年上半年，碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元，回款率约为81.5%。

国盛证券指出，从资金回笼角度看，较高的销售去化率并不一定伴随着较高的销售回款率。按照销售去化率从高到低排序，排在前20名的房企平均销售回款率为76.3%，后20名的平均销售回款率为95.7%，差异显著。

销售放缓对房企实现回款将是雪上加霜。国家统计局数据显示，1-8月销售面积累计增速 4%，比7月回落 0.2个百分点；8 月单月增速2.4%，比上月大幅回落7.5个百分点。

9月份以来，绝大多数房企都把回款和回款率作为首要的目标来执行。

万科董事会主席郁亮透露，今年制定了6300亿回款的目标，现在完成还不到一半；佳兆业财务部总经理吴建新表示，将加快整工程建设速度以及存货去化速度，以完成现金的迅速回笼、回款率的提升。

除了通过加快销售回款缓解资金压力，一些房企准备通过变卖资产实现资金回流。

佳兆业集团主席兼执行董事郭英成称，还将通过出售资产等多渠道保证资金周转。

克而瑞研究指出，在国家和地方政府调控政策层出不穷，尤其是信贷持续紧缩的背景下，规模房企上半年的日子并不好过。不过，下半年货币政策或将由稳健中性转向中性偏积极，三季度房地产市场进入难得的销售窗口期，开发商资金压力将有所缓解。

其预计，下半年将有更多房企继续“高周转”策略，积极抢收业绩和回款，保障企业规模的持续增长。

天风证券认为，随着去杠杆转为稳杠杆，按揭贷款同比继续正增长，融资环境有所改善，但整体资金压力仍存。

(房掌柜整理来自中国证券报、21世纪经济报道）