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全国地价涨幅连续下跌数月 预计房价涨幅也趋于收窄

济南房地产网-房掌柜 2018-10-25 10:45:38来源:房掌柜 整理
[摘要]今年第三季度,房地产市场尤其是住宅市场出现了降温,市场有入冬迹象

今年第三季度,房地产市场尤其是住宅市场出现了降温,市场有入冬迹象。近日,易居房地产研究院发布的《2018年前三季度全国房地产市场报告》。报告指出,从土地市场看,成交量同比上涨,土地购置均价增幅连续6个月回落;从商品房市场看,销售面积同比增幅较1-8月回落,成交均价同比增幅较1-8月微幅上行,住宅库存去化明显。

  易居研究院研究员沈昕表示,2018年前三季度,房地产行业多项指标虽然出现小幅波动,但整体表现好于预期。进入2018年四季度,随着开发商资金面不断趋紧,全国房地产开发投资两位数的高增长恐难以持续,预计后续同比将出现回落。

  前三季度,全国商品房成交均价8728元/平方米,同比增长10.2%,增幅比去年同期上升6.3个百分点。其中住宅成交均价8539元/平方米,同比增长11.9%;商业营业用房成交均价上涨4.1%;办公楼成交均价上涨4.7%。

  前三季度,商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点。值得注意的是,7月份,房价同比涨幅已大于地价同比涨幅。除去年初异动的月份来看,这是2016年5月份以来首次房价涨幅大于地价涨幅。下半年以来多个热点城市出现土地流拍、底价成交等现象,土地市场降温明显。

  沈昕认为,本轮房地产短周期上行期,地价带动房价上涨的效应非常显著。7月地价涨幅首次低于房价涨幅,8月份延续这一趋势,9月份两者差额已扩大至4.1个百分点。随着地价涨幅的持续收窄,预计未来一年全国商品房销售均价涨幅亦将趋于收窄。

关于房价高的原因大家已经总结的差不多了,在各种原因中地价成本高被认为是房价高的一个重要原因,毕竟不管在什么时候成本都会对最终的价格造成重大的影响,市场上普遍认为如果土地价格出现下跌那么房价也会慢慢的跌下来,而现在市场上的土地价格终于出现了下跌。根据国家统计局公布的数据显示,截至2019年9月全国土地价格涨幅已经连续6个月出现下跌,土地成交溢价率也在不断下降,这都说明现在的土地市场降温现象十分明显,而随着土地价格的下跌未来市场上的房价很有可能会从现在的高位滑落,楼市也会朝着一个越来越稳定的方向发展。

土地市场之所以降温最大的原因就是因为各方对楼市的预期都不乐观,特别是开发商在面临巨大资金压力的时候拿地会更加的理性,一旦土地价格超出了开发商的心理预期那么开发商就会放弃拿地,因为开发商也怕因为限价的原因拿到的高价地最后难以卖出合适的价格只能亏本。就是因为开发商有这样的顾虑所以今年的土地市场上出现了大量的流拍土地,至于那些成功交易的土地虽然成功的卖出去了,但最终成交价格的溢价率其实是非常低的,甚至于在9月份的时候全国的土地成交溢价率还创造了近40个月来的最低水平。这一切都说明一个问题那就是土地市场真的出现了降温,土地价格也在慢慢的下降,在这样的情况下未来的房价真的有可能会出现下跌,毕竟现在市场上的房价的确超出了居民承受能力一大截了。

不过也有人担心未来市场上的房价会因为土地市场降温楼市供应量下跌而出现上涨,不过笔者要说的是虽然土地市场降温了但市场上的土地成交量却没有减少,反而还出现了上涨。数据显示,2018年前三季度全国40个典型城市的累计土地成交建筑面积为36117.4万平方米,环比增长15.4%,也就是说虽然土地市场降温了、土地价格下跌了,但实际上土地市场的供应量并没有受到影响。未来市场上能够用来盖房子的土地供应量还是十分充足的,在这样的情况下大家担心的那种房价会因为土地供应量减少而上涨的事情是绝对不可能发生的。总的来说土地市场降温并没有减少供应也不会影响房价,而土地价格下跌则会减少开发商的建筑成本,房价很有可能会因此下跌。

不过大家也都知道地价虽然会对房价产生一定的影响,但房价走势还会受到其他很多因素的影响,最基本的一点就是如果开发商心够黑的话那么就算建筑成本因为土地价格而出现了下跌但他们还是不会降价的,只不过在现在的市场大环境下开发商着急回收现金应对资金压力大部分开发商都会降价。也许大家把房价下跌的希望放在开发商的良心上面是一种幼稚的表现,但如果不是土地价格下跌大家连这种幼稚的可能性都不存在,所以土地价格的下跌至少给了大家一个看到房价下跌希望。

(房掌柜整理自长江商报、楼盘网)

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责任编辑:简艳霖

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