【掌柜日报】联合办公市场正在发生裂变 客户群体日趋多元化

　　在共享经济发展浪潮中，中国的联合办公行业经历了快速发展的3年。从2015年起步，最高峰时联合办公企业多达3000家。在经历了野蛮生长之后，联合办公行业迎来洗牌期，目前市场上形成品牌规模的公司不足10家，如WeWork、梦想加、优客工场等。

　　洗牌的背后，则是中国庞大的市场。iiMedia Research(艾媒咨询)的报告预测，2018年中国联合办公行业市场规模将突破600亿元，到2022年规模有望突破4100亿元。

　　高力国际的统计数据显示，随着租户对办公空间灵活性的要求日益增强，联合办公空间将保持每年30%的增长率，到2030年，30%的办公空间将会是联合办公空间，跨国公司或将成为联合办公空间的主要用户。

　　面对日趋激烈的市场竞争，企业如何才能拥有可持续的竞争力，成为行业领军者?在梦想加创始人温梦飞看来，持续的智能科技研发投入、源源不断的创新能力以及健康运营的能力才是基业长青的“法宝”。

　　正如温梦飞所言，有些是赚钱的事，有些是值钱的事。“梦想加更看重产品未来的价值，把产品变成长期的、值钱的事。”

　　联合办公市场正在发生裂变

　　进入2018年，联合办公头部品牌阵营逐渐清晰，市场竞争开始加剧，各大企业为了抢占市场份额，开始快速扩张、并购，布局更多一线和新一线城市。其中接连不断行业重组、并购一时引发诸多媒体关注。深挖这轮“并购潮”的背后原因，不难看出，一方面，是市场“优胜劣汰”游戏规则下的必然发展结果;另一方面，也从侧面说明行业中大多品牌缺乏自主产品开发能力，无法形成差异化门槛，即便合并后成为所谓的“最大规模”众创空间，其实质也只是拥有“更多数量”的合作空间场地而已，依旧没有铸立出强有力的品牌护城河。

　　近日，援引知情人士的消息称，日本软银正就出资150至200亿美元收购WeWork多数股权进行谈判，投资资金很可能来自软银愿景基金(Vision Fund)。如果谈判达成，这不仅是日本软银成立以来最大的一笔投资，更是全球科技企业初创领域最大的单笔投资。

　　中国本土的联合办公空间品牌梦想加也加快了融资和扩张步伐。一批大知名的资本公司向梦想加抛来橄榄枝。2018 年8月，梦想加获得由⾼高瓴资本、General Atlantic 美国泛大⻄西洋投资集团领投，愉悦资本、鸥翎投资(Ocean Link)、M31 资本、险峰长青跟投的 1.2 亿美金 C 轮融资，此轮融资创造了国内联合办公及办公服务行业最大单笔融资记录，梦想加也成为办公服务领域唯⼀一完成 C 轮融资的品牌。

　　温梦飞告诉记者，梦想加打造了完整的一体化的服务产品体系“OaaS (Office as a Service，办公即服务)”，随着产品日趋标准、完善，健康运营模式得以验证，在保持所有单店健康盈利的情况下，梦想加开始不断刷新布局扩张速度：仅2018 年上半年，签约面积即为过去三年的五倍。从今年6 月开始，北京、成都则以接近一周一个新空间的速度陆续落地开业，成为两地最大规模的联合办公空间。

　　截止 8 月，梦想加已在北京、成都、上海、杭州、西安等城市核心商圈布局运营了40 多个空间，总面积达30万平方米，平均入驻率达95%以上。

　　目前国内联合办公品牌同质化竞争严重，企业单打独斗步履艰难，合并是大势所趋。今年4月12日，Wework中国宣布并购裸心社;优客工场更是在今年1月3日、3月9日、3月26日和5月2日、10月17日连续并购五个联合办公品牌。

　　客户群体日趋多元化

　　联合办公的的广义定位包括众创空间、孵化器、联合办公，但这三者的性质却不尽相同。在2016年以前，人们对三者并不能进行很好的区分，很多企业也经常以三种不同的身份出现在市场。在发展过程中，行业开始走向细分化，一种以新型孵化器的形态呈现，如优客工场;一种是与国际联合办公模式接轨，类似WeWork、梦想加。

　　优客工场的创始人毛大庆曾担任万科企业集团高级副总裁，他充分发挥了其资源整合能力，调动政府资源、孵化器资源、供应商资源，构建了升级版的创新型孵化生态。

　　而以梦想加为代表的企业，从创业之初便瞄准了“办公服务”。“这是非常大的根基差异。”温梦飞表示，梦想加的商业模式是提供优质的办公服务，为客户解决办公体验上的后顾之忧，小的创业团队、大公司的团队都是办公者，这些团队可以在联合办公空间里和谐共处。

　　用户只需要打开手机微信轻轻一扫，就能打开智能门禁、预约会议室、打印需要的文件，连接投影仪、摄像头、远程会议设备，还可以扫一下智能咖啡机上的二维码，轻松喝上一杯热腾腾的咖啡。

　　对于一线城市和新一线城市的办公者来说，解决办公楼租金、装修、办公设施采购成本攀升，想要兼顾成本支出以及优质办公环境的平衡成为最大的痛点。温梦飞表示，“联合办公强调的是共享，可以更好地整合资源，把人的体验和资源连接起来，让大家不会每天为上下班打卡、邀请访客登记来回沟通、抢会议室、远程会议设备接驳繁琐等问题困扰，大幅度提升办公体验。”

　　梦想加可以提供各种办公解决方案，工位可以从几个到几千个，可以服务互联网公司、事务所，也可以服务各种工作室。梦想加将集设计、运营与智能于一体的整套体系输出给合作方，并从中获得盈利。

　　最初，联合办公的入住者更多是创业者和小企业。而在系统日趋完善和稳定之后，梦想加具备了服务更大体量客户的能力，提供专属的定制需求。

　　如今，入住梦想加的大企业团队越来越多，累计已入驻包括中粮、百度、蔚来汽车、亚洲航空、滴滴、OPPO、快手、Airbnb等近 1000 个团队，吸引国际知名的联想、美团、用友、宝盾门业等大企业成为企业会员。

　　其中，2017 年 9 月开始陆续开业的十多个空间全部开业，一个月即实现 100%满租。此外，梦想加智能办公体系已逐步应用至遍布全国超过10万平方米的众创空间，并与富士施乐达成战略合作，通过富士施乐广泛的渠道向更多企业提供智能办公服务。

　　智能化联合办公将成市场“新宠儿”

　　在新经济周期之下，联合办公行业逐渐回归理性，智能化联合办公模式将成为市场的“新宠儿”，大数据驱动、智能科技、万物互联将是未来企业的竞争砝码。越来越多企业正在打造升级版用户体验的智能科技联合办公空间。

　　WeWork成为软银的新目标，与软银的战略布局方向密切相关，软银正围绕AI和物联网进行大量投资布局，而这两个方向都将与联合办公直接交汇。

　　而梦想加在创立之初，便携带了“互联网+智能科技”的基因。从2015年成立以来，梦想加在智能办公应用方面不断完善和优化，突破了传统联合办公的概念，通过互联网技术让当前的共享办公空间进行全面升级，打造成为中国领先的智能化共享办公空间。

　　温梦飞表示，智能化+优质服务体验的共享办公正在成为企业的刚需。梦想加三分之二人员属于产品体系研发人员，70%的支出用于研发人员开支。过去几年，梦想加投入了上亿元资金，办公场景产品持续进行迭代升级，给用户提供更极致的体验。

　　“梦想加所有的核心产品原创度达到100%。”温梦飞说，门禁、智能会议室、云投影、云打印、用户端、管理界 面等产品全部都是自主研发，在系统稳定后，便能兼容很多新技术，如人脸识别系统等。

　　以梦想加的第一款智能产品、获得创新专利的二维码门禁为例，自2015年开发出智能门禁起，梦想加智能产品体系已整合了20多款智能硬件产品，遍及空间每个角落。一个用户ID可以连接所有资源，涵盖了互动使用、空间管理等多种功能，并与线上管理平台衔接。

　　在智能化联合办公空间中，不同办公区域、会议室、流动工位的使用权限都可以根据使用者的需求身份进行划分;由智能网络无线连接的打印、会议屏幕等办公设施，也实现了远程、无线的流动办公体验;咖啡机等消费也可以通过智能整合至会员权限中。空间与人通过智能形成互动，构建了“用户体验为本”、“应需而动”的服务体系。

　　梦想加打造的OaaS体系，于2016 年正式对外发布。2017年5月，升级为3.0版。该体系将办公室从单一性质的物理空间升级成为复合性质的服务，在联合办公行业中是突破性的创新。

　　OaaS体系由独立开发的智能化办公系统、功能性与标准化并重的空间设计产品以及依托大数据和智能平台实现的精细化运营产品三者组成，可应用于线下、线上及空间与人的连接三个部分，在多个维度发挥出重要作用，从而使科技连接空间与人成为现实，打造舒适、高效、开放的企业办公服务体验。

　　“智能科技具有很大的延展空间，从最初的智能门禁，到一个ID连接后台所有设备，再到整体智能输入，我们在联合办公空间里验证了很多综合场景。” 温梦飞说，“将‘以物为本’的传统办公服务向‘以人为本’的未来办公服务升级变革，我们相信这是办公IoT(物联网)真正的未来。同时，我们将科技基因加之地产模式，从移动互联、大数据的视角，进军PropTech(房地产科技)领域，并从办公空间、办公楼宇、综合办公服务等层面创造更多智能化办公场景，创造更加高效、高性价比的办公体验。”

　　不久以后，当你走进会议室时，系统会自动判定开会的人已到达，灯光自动亮起来，显示屏自动进入会议状态，玻璃自动切换成半透明，进入隐私模式。这样的开会体验是不是很酷?

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　　据标准排名城市研究院发布的《2018年中国联合办公活力指数报告》显示，中国正在成长为世界上最大的联合办公市场。2014年，在双创政策的鼓励下，全国掀起创业高潮，联合办公也在资本的助推下迎来爆发式发展。到2018年，国内联合办公场所数量急剧增长，并成为促进创新创业发展的新高地。

　　预计到2022年，中国联合办公市场规模达到4092.18亿元，工位规模达到1315万个，面积规模1.17亿平方米，市场规模达75.4亿元。《报告》根据公开数据整理显示，截至2018年9月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。

　　标准排名城市研究院院长谢良兵表示，双创和共享经济的蓬勃发展带动了中国联合办公的高速发展，国家工商总局的数据显示，截至2018年3月，我国各类市场主体总量超过1亿户(其中企业超过了3100万户)，5年增加了70%以上。

　　中国的联合办公行业不到十年时间，从2010年的起步发展期到2015年-2016年的野蛮生长期，再到如今的大洗牌时期，联合办公行业出现了优胜劣汰的趋势，获得资本支持的企业明显减少;尤其是在2018年第二季度，联合办公整体品牌数量增速放缓，但绝对增量相对可观，行业的市场资源、资本、业务等越来越向头部企业集中。

　　同时，行业的合并潮加速，头部力量逐步显现。这意味着，小型的联合办公空间运营商将面临淘汰或被兼并的命运。2018年上半年已经发生了多起并购事件，诸如2018年1月份，优客工场全资收购洪泰创新空间;3月份，优客工场宣布与无界空间合并，并收购Wedo联合创业社;7月份，优客工场与Workingdom进行合并，与爱特众创达成并购合作意向; 10月17日，优客工场又与方糖小镇对外发布了合并的新闻。

　　联合办公布局开始向二三线城市下沉

　　目前而言，除了在北京和上海这种联合办公市场相对成熟的城市，联合办公空间在城市的布局十分分散。比如深圳和广州，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌有很多。而上海和北京这样的城市中，只运营一个联合办公空间的联合办公品牌非常少。

　　《报告》还显示，在联合办公企业的城市布局方面，一线城市北京、上海、深圳共占据78%的联合办公运营商数量。在联合办公租金水平上，北京以384元/平方米/月高居榜首。样本联合办公运营商在全国城市布局的比例上，上海高居首位，达到30%，而北京也占据了29%，深圳为19%，西部城市成都达到5%，成为联合办公第四城。

　　与此同时，联合办公布局开始向二三线城市下沉，以重庆为例，据戴德梁行统计，目前重庆已有雷格斯、德事商务中心(TEC)、梦想加、侠客岛、MFG等超过10个知名联合办公品牌入驻，布局面积超过12万平米。以全国布局了35个城市的优客工场为例，作为全国布局最广、城市最多的运营商，其触角已经伸向了襄阳、开封、拉萨等三四线城市。

　　(房掌柜整理来源自光明网、新华网)