房企规模化集中化趋势愈发明显 财务稳健成重中之重

　　房企规模化、集中化的趋势已越来越明显。2017年，百强房企贡献了全国房地产销量中的50%，其中TOP10更是占了全国销量的30%。未来强者恒强，资本、土地、产业都会向大房企倾斜，扩规模、提目标对于中小房企而言已成必然趋势。然而，在中国去杠杆化的大背景下，政府对于地产市场的调控不断，“金九银十”已不如去年热闹。

　　为了在行业集中度上升的背景下“活下去”，今年上市的几家中小房企都不约而同的提出了要快速实现千亿的目标，但在这个目标背后是居高不下的负债率。数据显示，这几家新上市企业的净负债率均高于100%，在目前国家对地产企业融资趋严的形势下，让人不由地对这些房企未来是否能够可持续发展打上了问号。

　　新上市的房企财务状况如此，整个地产行业也不乐观。据统计，上半年末，60%的房企净负债率有所上涨。170家房企的加权净负债率约为92.56%。

　　可以想见，房企们为了快速发展必须要承受高额的负债。但在去杠杆化的大背景下，稳健的财务状况才有让房企更进一步向前的可能。

　　以港股上市企业雅居乐为例，在2016年宣布完成更名并开启多元化战略之后，虽然历经政策、市场环境的起起伏伏，却始终“稳健”的行驶在发展的快车道之上。

　　2017年报数据显示，更名后的雅居乐实现销售金额897.1亿元，业绩完成率高达138%，同比增长52.4%，创近8年新高，该增速在2017年甚至高于行业三巨头中的万科，与恒大不相上下。

　　顺理成章，2018年3月，快速发展的雅居乐首次提出了要在当年实现千亿的目标，并在随后火力全开。

　　2018年中期业绩发布会上，雅居乐交出了被媒体称为“史上最好”的中报。上半年，雅居乐股东应占利润为37.59亿元，较去年同期大幅上升102.2%;毛利及期内利润分别为120.18亿元及42.8亿元，较去年同期分别上升44.4%及85.6%;整体毛利率及净利润率分别为49.6%及17.7%，较去年同期分别上升12.3个百分点及7.4个百分点。

　　尤其是高达49.6%的毛利率表现，在众多港股房企中排名第一。

　　地产方面，截至2018年6月30日，雅居乐在69个城市及地区共拥有预计总建筑面积3540万平方米的土地储备。尤其是在粤港澳大湾区，雅居乐在其中的7个城市拥有预计总建筑面积约1081万平米土地储备，占整体土地储备的31%，成为保证未来4-5年业务发展的重要基石。

　　为实现千亿，上半年雅居乐新推出11个项目，累积预售金额465.50亿元，同比增长15%，下半年还将继续推出25个新项目来确保目标的实现。

　　多元化方面，雅居乐也表现不俗。旗下的物业管理板块雅生活集团于2018年2月9日在香港联交所主板分拆上市，成为中国首家红筹分拆H股的物业服务企业，并在回顾期内实现营业额人民币14.06亿元，较去年同期上升103.1%。雅居乐环保已拥有超200万吨/年的危废处理资质和超1200万立方米的安全填埋场库容，位居行业第一。教育板块也已经在全国43个重点城市开办了各类教育机构200多所。

　　一方面是快，另一方面是稳。

　　记者查阅公开数据发现，2016年雅居乐净负债比率为49.1%，2017年为71.4%，2018年截至6月30日净负债率为87.7%。资产负债率方面，雅居乐2017年为72.96%，2018年上半年为73.46%。虽然两项数据有逐年上升的趋势，但雅居乐在保持快速发展的同时，无论是净负债率还是资产负债率一直都处于行业平均水平以下。

　　以2018年中数据为例，上半年末，170家房企的加权净负债率约为92.56%，60家重点房企的加权净负债率为97.93%。对比同期，雅居乐净负债率是87.7%，远低于行业水平。资产负债率方面，2018年中期房地产行业平均为79.46%，雅居乐同期为73.46%，也低于行业水平。

　　雅居乐的稳还表现在现金流方面。截至2018年6月底的现金结余有295亿。据企业相关负责人介绍，多年来，雅居乐在现金管理上始终坚持“稳字当头、量入为出、以收定支”的原则，严守“现金总量不低于总资产10%”的底线，在保障各项正常开支的同时，储备更多的现金以等待机遇。

　　正因为雅居乐在快速发展的同时，做到了财务指标的稳健，因此获得了国内主流信用评级机构的青睐。中诚信和联合评级均对雅居乐给出AAA级主体信用等级，这是境内最高级别的信用评级。该信用评级意味着公司偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

　　国家对地产行业调控的持续深入以及国内经济发展的趋势表明，未来地产市场一定会有众多企业被淘汰出局，行业集中度也将不断提升。事实证明，只有那些在快速发展的同时能够实现财务“稳健”的企业，才有可持续发展的可能。

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　　继10月11日在港交所成功敲锣上市，大发地产集团有限公司(以下简称“大发地产”)于近日再度引发资本市场关注。相比内房股近期以来的一片惨淡走势，大发地产这家此前不被看好的区域性房企，上市首周的股价却走出了一条从企稳到上扬的上涨曲线。然而这家黑马房企的经营数据并没有想象中好看。一方面，土储多位于华东三四线城市，去库存的红利收尾让市场变得不可期;另一方面，增收不增利的尴尬也让这家负债率达到270.8%的中小房企负重前行。

　　10月11日，大发地产在港交所敲锣上市，成为今年以来继正荣地产、弘阳地产之后，第三家成功在港股亮相登陆的境内房企。值得一提的是，与大发地产一同站在聚光灯下的，还有同日上市的美的置业，不过两只内地地产股却在香港资本市场演绎出了不同的姿态。

　　在大发地产与美的置业股票首发之时，全球资本市场正经历惊魂一周。10月11日，美国道·琼斯指数已连续两天暴跌，累计跌幅超1300点，创下今年2月以来最大跌幅;香港恒生指数当日跌逾千点;A股市场也跌势不减。在此背景下，美的置业发行1.8亿股，发售价格17港元/股，首日上市即破发，报收15.92港元/股，跌幅达6.35%;大发地产发售2亿股，却逆市走稳，守住了4.2港元/股的发售价，盘中最高为4.26港元/股。

　　自上市首日股价走稳之后，10月12日-15日，大发地产“三连升”——股价连续三日稳定上升，曾最高至5.13港元/股，较首发价格涨幅最高达22%。截至10月23日收盘，大发地产收于4.62港元/股，仍较发售价高出10%，相比一众“跌跌不休”的内房股而言，行情乐观。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，在近期港股市场持续低迷的大势下，大发地产股价表现逆势上扬，反映出了资本市场对这一新股的认可，此外，也说明其股票价格存在被低估的情况。

　　同策研究院首席分析师张宏伟分析认为，除股票价格被低估因素外，大发地产上市时间处于三季报前后的节点，业绩表现也是支撑其股价上涨的一大因素。

　　重仓华东三四线的AB面

　　大发地产此前的发展，并未如喜庆的企业名称一般顺遂。作为已建业22年、资历长于众多内地房企的“老人”，截至上市敲定，外界给它的定位仍然是区域性、中小型房企。

　　资料显示，大发地产原名凯润房地产，1996年发迹于浙江温州，创始人系葛和凯与另一位独立个人投资者。2001年，大发地产挺进上海并将总部迁至沪上，此后又先后于2003年、2008年将地产业务开拓至江苏省及安徽省。该公司专注于长江三角洲地区住宅物业的开发及销售，绝大部分收益也来源于此。从营收数据来看，大发地产2015-2017年营业收入分别为6.77亿元、6.57亿元和44.14亿元，2017年营收增长迅猛，相比2015年增幅超过500%。

　　有业内人士表示，大发地产此前的经营战略一直较为保守，2017年的业绩猛增与企业少主的激进扩张不无关系。

　　据了解，2015年，葛和凯辞去管理层职位，仅保留高级顾问一职，其子葛一暘以大发地产董事会主席身份全面主持公司事务。此后，大发地产一改以往的保守打法，规模竞跑开始加速。

　　值得一提的是，职业经理人廖鲁江的加入，更使得大发地产表现出了前所未有的规模渴望。2018年2月，廖鲁江加入大发地产任首席执行官，在这之前他于世茂房地产担任执行董事，负责营运、资讯科技及人力资源事宜，更早前曾于龙湖地产人力资源部门任职。入职一个月后，廖鲁江于公开场合提出了大发地产冲击千亿的计划，以及五年达到3000亿元的目标。廖鲁江直言，在大鱼吃小鱼的行业背景下，做大规模是中小房企唯一的生存之路。且大势已定，格局未定，中小房企还有超车机会。

　　然而有业内人士表示，大发地产的千亿弯道超车梦实现难度较大。

　　一方面，从大发地产招股书披露的业绩增长原因来看，大发地产近年来的业绩大增一是因为期内交付面积增长2倍有余，二是其平均售价由2016年的4258元/平方米增长至2017年的13639元/平方米。然而，昔日为区域性房企带来政策春风的棚改货币化正在退场，对于大发地产这家曾因重点布局三四线、实现业绩收割的区域性房企而言，不得不思考三四线楼市开发红利将尽的问题。

　　另一方面，上述业内人士认为，大发地产当前的土储以及布局还不足以支撑起它的千亿野心。截至2018年6月30日，大发地产拥有由29个项目组成的多元化组合，包括24项住宅物业、4栋商业综合楼及1个办公楼层。其中5个项目位于上海，而24个项目位于江苏省、安徽省及浙江省，公司拥有土地储备总建筑面积223.88万平方米。从城市布局来看，除上海、南京外，大发地产持仓重地多位于三四线城市，占到其土储比例的近七成。

　　对于企业布局，大发地产在其招股书中表示，长三角区核心城市的土储及高效获地能力是自身竞争力所在，将继续深耕长三角地区，并于华南、华中、西南及西北等地寻求机遇。在招股书中也提及布局风险，如果经营所在任何物业市场出现衰退或城镇化步伐放缓，或将致使大发地产财务状况及经营业绩受到重大不利影响。

　　负债270.8% 高资产负债率待解

　　业绩大增在使大发地产获得外界关注的同时，也暴露了其增收不增利的问题。

　　根据招股书，大发地产毛利率和纯利润率出现下滑，2015-2017年，大发地产毛利率分别为15.9%、18.1%和14.9%;纯利润率分别为7.9%、3.3%、3.4%，目前行业的纯利润率水平为10%。

　　值得注意的是，举债扩张在助力大发地产业绩提升的同时，其负债率水平一路攀升，现金流情况也不容乐观。

　　招股书显示，大发地产2015-2017年净资产负债率分别为196.5%、150%和270.8%，虽然2016年的净资产负债率同比有所下降，但这一数据到了2017年猛增了120.8%。上市前夕，截至2018年4月30日，大发地产净资产负债率为235.6%，同样远高于行业平均负债率水平。

　　行业人士指出，从上述财务指标来看，大发地产当前面临着较大的债务及资金压力，这也是大发地产谋求上市的主要原因，目的就是借助资本市场平台以融资回血。大发地产在招股书中也坦承，上市融资所得将有一部分用于偿债，此外还表示未来会借助发行债券、资产证券化等拓宽融资路径。

　　严跃进对大发地产进行了风险提示。“大发地产当前除负债压力较大外，现金流缺口也较大，如果在现金流不足的情况下继续加杠杆，大发地产或将面临一系列因财务安全问题引发的公司运营问题。”此外，严跃进还表示，销售业绩增长不是一个线性的过程，也是有周期的调整和风险的，所以不能盲目乐观，要警惕棚改货币化安置政策调整所带来的风险。

　　就“上市后着力降低负债还是继续举债扩张”、“业务深耕长三角，如何平衡城市布局”以及“百万土储如何实现千亿愿景”等问题，北京商报记者致电大发地产，不过截至发稿，未获回复。

　　(房掌柜整理来源自时代周报、北京商报)