房地产行业现多个收购事件 新一轮洗牌变局正在上演

　　近日房地产行业发生多个收购事件，对于出售方来说，去库存和现金为王是房企今年的任务主线；对于购买方来说，逆势操作，趁机调整结构、扩大规模是当下的方向。在楼市整体疲软的市场中，房企新一轮洗牌和变局正在上演。

　　华夏幸福降低对环京重度依赖

　　10月9日晚间，华夏幸福公告，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。

　　华夏幸福表示，在地产开发项目层面引入万科，是年初所提的全面开放合作战略的具体落实，同时也有利于盘活自身存量项目，优化现金流。各方同意建立长期合作关系，在同等条件下，华夏幸福同意在环京区域的其他项目优先与万科进行合作。

　　根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

　　环京是华夏幸福的大本营，公司2018年半年报披露的储备开发用地为887.63万平方米，其中大部分集中在霸州、固安、怀来等环京地区。环京崛起的背景下，华夏幸福的产业新城做得风生水起。

　　然而重仓环京的策略，是把双刃剑。当环京楼市火热时，华夏幸福的日子好过，当环京楼市趋向下滑时，华夏幸福的去库存压力可想而知。在《2018中国房地产百强企业》榜单中，华夏幸福位列第九。截止到2018年6月底，公司的存货余额为2446.11亿元，为公司2017年营业收入的4.1倍。有分析指出，同为地产十强、A股龙头的万科和保利地产，存货余额分别为上年营业收入的2.6倍和3.3倍。

　　从去年开始，华夏幸福提出了“异地复制”的战略，向长三角、粤港澳、长江经济带扩张。此次出售环京部分项目股权，可以看出其欲降低对环京市场的重度依赖。

　　逆周期扩张的生存逻辑

　　近日的房企收购类热点事件还包括一宗尚未尘埃落定的收购案，就是万科拟收购海航大厦事件。万科拟将地处朝阳区东三环的海南航空大厦等商用物业收入囊中，以进一步配合北京万科的存量资产改造计划。然而，10月12日，身陷债务危机的海航集团召开2018年第七次临时股东大会，针对海航控股拟向万科作价转让北京海航大厦的议案，最终以超9成股东反对而被否决。

　　9月底，行业龙头企业万科以“活下去”作为秋季例会主题，不禁引发业内感慨。不过，刚刚还在喊“活下去”的万科，竟然频频出手大方，保持着较为积极的拿地态势。根据最新公告显示，9月万科在全国新增14个项目，权益价款120.01亿元。权益拿地金额虽然较7月、8月有所放缓，但仍然高于上半年月均96.37亿元的水平。克而瑞最新公布的数据，2018年1–9月份，在房企新增货值排行中万科以5071.5亿元的成绩位列第四。

　　业内分析人士指出，逆周期扩张固然需要勇气，更要有战胜市场周期的战略眼光。当下不失为捡漏的良机，尤其是那些市场前景依旧看好，或者土地价格调整到位的城市，或将迎来较佳的拿地窗口期。

　　积极应对行业波动

　　除了万科的收购事件外，近日，龙湖集团还收购了首创置业位于北京丽泽金融商务区的一项目51%股权。

　　10月18日，首创置业股份有限公司公告称，其于北交所挂牌转让北京开元和安投资有限公司51%股权期满，征得一家符合报名条件的意向受让方：重庆龙湖天街商业地产有限公司。资料显示，北京开元和安主要持有位于北京丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区F-03地块一个商业地产项目，从事该项目的开发及运营。据了解，龙湖接手后将打造北京第六座天街。

　　克而瑞的研究报告指出，目前市场的调整已经开始，成交“转冷”已成为不可否认的事实，行业的周期波动本就在所难免，与其消极逃避不如积极思考应对措施。克而瑞认为，当前至少有以下几点是开发商可以做的：一是审慎投资，更多考虑现有土地、项目的快速去化，从而加快现金回笼，储备好过冬的“粮草”。二是趁此契机，修炼内功，着力于自身产品力的提升，毕竟“闭着眼睛卖房”的时代已经过去，未来能生存的企业势必都是拥有“一技之长”。三是对于开发业务并不纯熟的中小房企，也可密切关注政策的动向，积极响应国家号召，在地产多元化的“蓝海”领域寻求新的发展机遇。

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楼市下行周期，房企的融资环境并未好转。10月25日，据上交所披露，恒大地产发行的中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划再度呈现“中止”状态。昨日，该项目承销商相关人员回复新京报记者称，属“技术操作失误”，该ABS产品已经“有条件通过”。截至发稿，该ABS产品状态一栏已经更新为“已回复交易所意见”。

据不完全统计，2018年下半年以来，已经至少有20起涉房融资计划中止/终止，涉及融资规模超过650亿元。业内人预计，短时间内，房企融资环境放宽的可能性很小。

10月至少8笔涉房融资计划审查中止/终止

10月25日，从上交所获悉，恒大地产福州公司拟发行的16.74亿元中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划处于“中止”状态。据了解，该笔ABS产品于今年10月中旬曾处于“中止”状态，10月17日状态更新为“已回复交易所意见”。10月25日，再次处于“中止”状态。

其承销商相关工作人员表示，事实上，该ABS产品已经“有条件通过”，只不过是有些条件需要落实，今天沟通后准备上传资料时，后台技术操作失误，状态一栏今天晚些时候会更改过来。截至发稿，该ABS产品状态一栏已经更新为“已回复交易所意见”。

2018年10月份以来，已经有多起涉房融资计划中止/终止。上交所信息显示，截至10月25日，已经至少有8笔涉房融资计划中止或终止审查。诸如，雅居乐拟发行的80亿元非公开发行公司债券“终止”，该笔公司债曾于今年7月“中止”发行。合生创展100亿规模的租赁住宅专项公司债券、天津蓟州新城建设投资有限公司30亿元的非公开发行公司债券、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券“终止”审查。10月份显示“中止”融资计划的有：中山招商-时代地产购房尾款资产支持专项计划，拟发行金额14.3亿元;奥园集团有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债，拟发行金额10亿元，等等。

据不完全统计，2018年下半年以来，已经至少有20起涉房融资计划中止/终止审查，涉及融资规模超过650亿元。

在中止/终止的融资案例中，有不少与住房租赁相关的融资计划。同策咨询研究部总监张宏伟表示，中止/终止的原因，一是应该跟融资计划中的标的资产结构有关系，如果住房租赁资产的比例不高，又打着租赁的名誉融资，就可能会被叫停。此外，现在长租公寓出现金融爆雷，从审批上来说，也可能会相对严格一些。

房企融资监管收紧分析：警惕资金链断裂风险

同策研究院监测，9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，再创2018年以来新低。

除了对于融资过程中的违规操作严厉监管与审查外，房企融资渠道仍在收紧中。

日前，有媒体从投行人士处获得的两份针对A股上市公司再融资审核知识问答文件（未定稿），其中涉及涉房上市房企的，对于涉房上市公司再融资，文件指出，主营业务为房地产（包括住宅地产、商业地产）的上市公司，或主营业务虽不属于房地产，但目前存在房地产业务的上市公司申请再融资，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进审核。

据人民网此前消息报道，证监会官员保荐机构专题培训会议上指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。这意味着通过再融资募集的资金将不能用于补充流动性资金、拿地以及偿还贷款。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，上市房企A股再融资被叫停，应该说政策层面对于房地产领域管控还是比较严的，对于各类资金的进入，会有较大审查。

同策研究院研究员陈朦朦认为，对融资来说，国内外环境恶劣，房企更应积极应对，从金融机构规避竞争力弱的房企及部分叫停股权质押融资来看，“围魏救赵”或许有一线生机，如：资产证券化或转让项目公司股权。

张宏伟表示，由于国内对房企融资渠道的重重防火墙，未来半年依然会很难，大部分资金无法流入房地产开发领域，并且房企资金面仍然会很紧张，市场情况并不乐观，下降趋势非常明显，降价的现象会越来越多，甚至有企业会出现资金链断裂的风险。

（相关新闻北京晚报、新京报）