济南楼市成交量5个月跌了一半 相同户型特价房便宜12万

　　过了个国庆节，刚买的房就跌了千元;寸土寸金的CBD片区甚至打出“一成首付”的旗号;年底销售任务压力大，售楼顾问、中介忙转行……近来，济南的楼市正如这气温一般，凉意更浓了。而在“买涨不买跌”的心理下，消费者对开发商试图“以价换量”的算盘似乎并不买账，10月份济南商品房成交量全年排名倒数。

　　相同户型的特价房便宜了12万元

　　国庆期间，上海、江西等地楼盘就纷纷传来消息，疑似因房价大幅下降，引来已购房业主不满，前往售楼处讨说法。在济南，陆先生也遇到了相似的状况。关注房地产市场动态的陆先生观望了一年多，毕业后留济工作的他打算买套房以备做婚房，一直比较谨慎。从省城楼市火热的阶段等到了价格持续稳定，心想着终于可以下手的陆先生，权衡比较再三，虽然在西客站片区工作的他，还是选定了历城区田园新城片区工业北路附近的一个楼盘。“西客站这边从去年开始房源就比较紧张，最近新开盘的价格都上两万了，对我来说资金还是有些紧张”，陆先生告诉记者，“几个月时间，济南的西、南、北方向楼盘我几乎都转了，最终选了这个价格和位置性价比不错的楼盘。”

　　今年9月份，陆先生在该楼盘选购了一套高层120平方米的精装修商品房，以每平14890元的价格。然而，完成了这件人生大事的陆先生还没高兴多久，国庆假期过后却发现楼盘降价了。“降价是以特价房的形式，但之前我看到的都是顶楼或一楼，要不就是户型不好。但现在一看我买的那个楼层相同户型也成了特价房，而且一降就是每平1000元，算下来一套房就降了12万。”更让陆先生生气的是，附近一个他更喜欢的房源，当初因为价格比较高没舍得买，现在也降到15000元每平了。

　　得知此事的陆先生赶到售楼处时，已有其他已购房者在现场交涉，有的提出退还差价，也有些直接要求退房。然而，因为这批购房者已经办完了购房网签，银行也正在走贷款程序，至今双方仍在交涉中。

　　相隔一个月，降了一个车位的钱

　　本该是旺季的金九银十，今年格外冷。记者走访了济南多个片区，最直观的感受便是以前去售楼处销售忙不过来一对多讲解的情况不再，看房顾客大多三三两两。火爆的唐冶片区，当初首开价格18000元每平的房子，如今精装房卖到15700元每平。还有的楼盘9月份成交价还是16300元每平，隔一个月同样户型、同样楼层就15200元每平。“相隔一个月，降了一个车位的钱”，一购房者感叹道。

　　就连“高大上”的CBD片区，最早开盘时曾对外放出32000元左右的高价的房源，目前项目销售已经过半，在精装修交付标准不变的情况下，最低已经有低于28000元的房源放出。“我们现在推出了超值团购活动，”销售人员对记者说，“客户可以申请首付10%的签约政策，先交10%确定房源，剩余首付在2019年2月底前缴清即可。”

　　而同样是这一片区的另一个楼盘，近来广告打得如火如荼，均价23000元每平的毛坯房，相比同位置内其他楼盘优势明显。不过记者近日来到售楼处，两天后即将开盘的现场却没有火爆场面。销售人员告诉记者，由于政府限价，他们没有楼层差价，选房需要摇号，目前要先交10万元认筹金才可以参与摇号选房。

　　“我们项目两三天后就要开盘，首期一共只有76套房源，参与认筹还可以享受总价97折优惠。当问到目前有多少人认筹参与摇号时，他仅表示肯定能摇到号。而就在今年年初，认筹摇号对于不少有意购房者来说，还像是个碰运气的事儿，能不能买上说不准，有人甚至同时参与多个楼盘的认筹，为的就是能买上套房。

　　以价换量依旧“倒数” 5个月内成交量降一半

　　目前来看，整个省城市场价格最坚挺的便是西客站片区，由于今年以来几乎没有新房源推出，拆迁带来的强大购买力已把片区仅有的房源“扫空”，在当前大打“价格战”的市场上还算淡定。但也不是没有受到市场降温的影响，成交量明显低了。部分楼盘为了制造火热购房气氛，已经在到处拉人头到访售楼处。10月21日，西客站片区一楼盘首次开盘，推出了120套房源，以精装修22000元每平的价格，最终当天成交61套，已经算是近期开盘的不错表现。

　　以往，开发商将九月、十月作为楼市重要的营销节点，在此时房企会加紧推货节奏，与之相应的市场供应就会出现明显增长。而如今，开发商在当前情况下更是为了“活下去”，趁此时机加推房源，再通过各种形式的降价，以价换量实现资金回笼。9月，济南住宅市场17个项目加推新房源，5个新项目入市，比如华润公元九里和万科山望新项目的入市，使得区域供应明显增多。10月份速度虽然慢下来了，但周周都有新楼盘和加推房源入市，绿地国际城、万达文旅城、中建锦绣首府等。

　　供应量增多的情况下，成交量却反而成了倒数。根据济南住宅与房地产信息网统计的数据显示，10月份济南市商品房共网签8785套，其中住宅网签6144套。从成交量上来看，10月份成为今年仅高于2月的“倒数第二”。10月受国庆假期影响，1-7号无成交数据，但2月份同样是受春节假期影响，推盘量和成交量都较低，3月份统计数据还缺失半个月数据，但也依然高于2月份和10月份。而10月份8785套的成交量，与今年“成交之最”的5月14119套相比，整整降了一半。

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　　月销量难冲刺 中介考虑闭店转行

　　“很多楼盘还没有完成今年的销售任务，正干着急呢”，一位房地产业内人士透露，9月、10月是房企最重要的冲刺月，但这样的成绩显然并不理想。“买涨不买跌”定律依旧存在，资金紧张的刚需一族看到凉意十足的市场，总在期待着更凉一点，而那些手头有资金的人大多已经被限购名额拦在了门外。有专家也提议，有意购房者可以观望到年底，甚至明年上半年再做决定。

　　为了抓紧年底这段时间，近来有不少楼盘开始重新走上了分销的道路。一位业内人士告诉记者，分销就是新房住宅开发商将房源分给中介销售，支付他们一定佣金，算是多一条销路。前两年，楼市火爆，一房难求，分销团队几乎在住房市场绝迹。一旦房子滞销，访客量骤降，分销又再次被重用了。刘女士就告诉记者，最近想看看二手房，去了中介简单了解了一些二手房源以后，中介便大力推销附近的一处新房，随后还开着车把她拉到了售楼处看房。

　　而在堤口路开了一家房产中介的江经理却表示，虽说是“左手卖新房，右手卖二手房”，但生意却并没有起色。国庆前，店里的两名员工就陆续辞职，一个月也难开张一单。卖不出去房，但店里的水电、人工、房租仍要花销，目前的收入几乎都是来自于帮客户代办一些业务，收收手续费。“再这样下去，我就要考虑闭店转行了”，江经理有些发愁。

　　长岭山片区在售楼盘与新盘“暗战”较劲

　　长岭山片区作为济南历下区最大的新房聚集地，沿经十东路，区位优势较好，楼盘价格也相对偏高。除了原来已经在售的万科金域华府、旭辉银盛泰·金域蓝山项目，以及刚刚开盘不久的璟园项目，相邻不远的刘智远地块的银丰玖玺城和金茂府项目也即将入市。

　　项目扎堆，长岭山片区的楼盘项目也迎来了前所未有的销售压力。

　　目前，片区内在售的万科金域华府项目主要销售精装修产品，价格在23500 -27000元/平米之间。国庆节期间，金域华府曾经推出了15套最低价19999 元/平米的特价房，吸引购房者。

　　同样有销售压力的还有旭辉银盛泰·金域蓝山项目，目前，该项目的价格已经由原来的均价约22000元/平米调整为最低价19500元/平米，记者在踩盘时还遇到了金域蓝山的“小红帽”工作人员蹲守在附近楼盘，中途“截胡”拉客到访。而旭辉在去年7月份拿到的长岭花园居住用地——旭辉凤山路项目地块，因为楼面价高达15300万元/平米，在市场不景气、竞争激烈的环境下，预计短时间内不会入市。

　　在长岭山片区，引发购房者关注和热议的还有璟园项目。上周，璟园“17500元/平米起享历下区学府洋房”的宣传吸引了不少市民的眼球。要知道，去年12月份，璟园璟仕府项目所在的原华艺集团地块二，由路劲和雅居乐联合摘得的楼面价约13500元/平米，同时还须竞配建面积4800平米的安置房。在楼面价高启的情况下，璟园17500元/平米的价格让不少购房者感觉“占了大便宜”。记者从璟园售楼处得知，璟仕府3号楼预计在11月份中下旬开盘，价格在17500-18500元/平米之间，交2万元认筹金排号可以优先选房。

　　值得注意的是，记者在济南市住宅与房地产信息网和济南市房地产业协会公布的济南市新建商品房预售许可公示信息中，并未查询到璟仕府3号楼的预售证信息。在住建部等七部委联合印发的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》中，房地产开发企业违法违规行为整治重点包括“在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。”新房还没有预售证，开发商就已经开始排号蓄客，这是处于明令禁止的范围。在此背景之下，璟园用收取认筹金留住客户的行为，让人不得不感慨开发商在激烈竞争的压力之下，有点过于心急了。

　　激烈竞争之下，片区内量较大的银丰玖玺城项目也在紧张蓄客中，该项目目前释放的精装房价格在22000-23000元/平米之间，同时在针对多个企业进行团购优惠购房活动，记者前往探盘了解到，为了吸引客户，提供房查资料的意向客户，可以享受车位优惠两万元的活动。品牌房企加上教育医疗等配套资源的优势，使其成为片区内的“后起之秀”。

　　CBD内高端项目林立，也有楼盘无预售证在提前认筹

　　随着建设的加快，济南CBD内的住宅也进入了集中供应期。

　　华润昆仑域的渠道分销推广最近“如火如荼”。“均价23000元/平米公园大宅”，在CBD内豪宅直奔30000元/平米的对比之下，显得性价比颇高。

　　同时在紧张蓄客的还有招商公园1872项目，记者多次接到招商公园1872的置业顾问电话，称项目将于11月份开盘，预计价格在28999-29999元/平米之间，“现在交10万元意向金，可以按交款顺序选房。记者查询发现，招商公园1872项目目前尚未取得预售许可。”当记者问到提前交款认筹是否有风险的时候，置业顾问答复称“交款只是为了占个名额，如果不合适，可以退款。”

　　与招商、华润、仁恒等开发商着急蓄客的状态不同的是，片区内的龙湖天璞、绿地IFC等项目受益于前期市场相对较好，销售已经进入中期或尾声，压力相对较小。

　　二环南路持续价格战，首付分期、团购等促销手段都用上了

　　在二环南路沿线，随着华润、万科等开发商价格战的开启，竞争也愈发激烈。随着华润置地·公园九里、万科山望等项目的开盘，抢客大战一直在持续。

　　先是华润置地·公园九里19800元/平米起的开盘价格将区域的新房价格拉回到单价2万元以内，在随后的加推蓄客大战中，公园九里的“团购”活动和渠道分销也一直在持续进行，均价2万元的6层洋房成为其最大的“卖点”。

　　在结束了国庆节期间的“百套房源一口价19500元/平米”活动之后，万科山望紧接着又推出了“周末特价房”“首付分期15万”等优惠活动，成为驻济房企中继龙湖之后进行首付分期的较大开发商。

　　开发商集中扎堆入市，短期内住宅供应大于需求，越来越多的开发商加入到价格优惠的队伍中来，粗略统计显示，目前济南楼市进行价格优惠的楼盘已近30家。

　　业内人士认为，在开发商销售压力较大、资金紧张的情况下，适当的优惠政策、做优质的产品是明智的选择。在住建部重申“坚决遏制投机炒房”、新华社等媒体再次发声“建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”的背景下，楼市的冷清行情短期内不会扭转。房地产行业逐渐步入成熟期，随着成熟期的不断深化，土地竞争逐渐转为产品竞争。做好、做强产品活下去，比冲规模更为关键。

　　(房掌柜整理自鲁网、大众网)