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旺季楼市销售增长动力减弱 预期明年三四线需求减弱

济南房地产网-房掌柜 2018-11-08 10:42:24来源:房掌柜 整理
[摘要]市场有消息预期政府或取消预售制度,不过标普分析师认为,预售制度容许发展商取回现金流,因此取消预售不会在短期内实行

11月7日标普发布研究报告表示,相信中国房价于明年最多或将下跌5%,交投量亦将减少3%至7%,由此导致整个行业于明年紧缩8%至12%。

  标普房地产分析师Christopher Yip指,传统旺季如9月及10月的销售增长动力减弱,预期明年三、四线城市的需求减弱、融资环境持续收紧,估计调控政策不会大量放宽,也不会进一步收紧。另外,楼按贷款利率则有可能基于货币政策放宽而降低。

  过去三、四线城市销售为部分房企的增长动力,标普分析师提到,三、四线城市会于市场衰退时更为弱势,或由企业的增长动力转为拖累因素,因三、四线城市的经济实力及需求都会在经济下行时降低,反观一、二线城市的物业组合则更有防守性。

  市场有消息预期政府或取消预售制度,不过标普分析师认为,预售制度容许发展商取回现金流,因此取消预售不会在短期内实行,即使实行亦有很大机会循序渐进发生。

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  自今年10月份过后,房地产的各项数据便开始趋冷,四个一线城市房地产成交量萎缩一半,新房和二手房价格也都出现了不同程度的回调。由于近期开发商集中推出新盘,以及二手房东主动降价促销,使得购房者有更多的选择余地,所以很多人都抱着“买涨不买跌”的心态,在一旁观望一线城市房价出现趋势性拐点,真正出手的人很少。此外,一线城市作为本轮领涨国内房价的城市,经过了三年多的上涨,也已呈现疲态,有较强烈的调整需求。

  而南京、厦门、郑州等二线城市的新开楼盘,房价有不同程度的下降,降价在6-12%点不等,同时,二线城市房地产成交量也有了进一步萎缩趋势,二线城市楼市降温明显。而鉴于国务院已经取消了部分三四线城市货币化安置的政策,未来开发商和炒房者都将撤出三四线城市。所以,这些城市的房价也将会步入下降周期中。

  近期,无论是官媒撰文,重申了房地产调控政策不会半途而废,期盼引入房地产长效机制。还是住建部也发文重申“房子是用来住,不是拿来炒作的”,并且宣布要“坚决遏制房价的上涨”。同时,住建部之前还约谈了部分热点城市的主要负责人,要对房价上涨过快的城市负责人实施问责制。而各地今年也相应推出了几百个房地产调控措施,在房地产的高压之下,明年房地产呈现“量价齐跌”的概率是非常大的。

  预计2019年将继续沿着今年第四季度的情况,呈现成交量进一步萎缩,开发商降价促销,老业主维权。而在二手房领域,中介出现倒闭关门潮,房东主动降价求售,过去一直不肯降价的楼盘,现在房东主动降价几十万甚至上百万,力求能够早日脱手。未来房地产将去投机化、去杠杆化,回归居住属性。就是未来房价应该由当地刚需购买力说了算,不是由投机炒房者来决定。而这种情况将一直贯穿整个2019年乃至以后更长时间。

  2019年国内楼市的成交量会急骤萎缩,这已经板上钉钉,房价是否下跌,在我们看来一二线城市将会出现不同程度的下跌,鉴于房地产调控政策一直继续下去,估计一二线城市房价会稳中有降,逐步回归居住属性。而三四线城市房价会出现较大调整。就像现在环京楼市那样,像通州、燕郊、香河等地的楼盘,去年买4万元/平方米,今年买2.8万元/平方米,已经跌去了三成左右。

  所以,三四线城市一旦投机性需求开始撤退,形成趋势性下跌后,房价和成交量出现大幅回落将在所难免,尤其是三四线城市的二手房市场,将会呈现“有价无市”的格局。当然部分经济实力雄厚、产业结构呈多样性、人口流入量大的三四线城市,对外来人口吸引力较强,可能房价下跌的幅度会缓和一些。但2019年房价总体向下的趋势恐怕不会改变。

房掌柜整理来自观点地产网、搜狐不执著财经)

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责任编辑:简艳霖

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