龙头房企拿地也“手软” 资金链压力传导至土地市场

　　包括喊出“活下去”的万科在内，各大龙头房企在土地市场上的表现似乎果真有所放缓。有迹象表明，10月房企拿地金额的增速呈下降态势。分析显示，当前楼市整体低迷，房企暗含净利润率压缩的阴影。同时，受市场调整带来的存货跌价准备和财务费用率上升的影响，龙头房企业绩未来也有下降之虞，难说不会影响开发商在土地市场上的表现。

　　龙头拿地放缓

　　据机构发布的数据显示，今年1-10月，碧桂园以1197亿元位居房企拿地金额排行榜首位，万科以1162亿元稳居第二位，保利以888亿元位列第三位。行业排名前十房企在1-10月拿地总金额达7215亿元，占50强企业的44.3%，较1-9月占比下降0.8个百分点。

　　此外，万科刚刚发布的10月业绩公告显示，10月万科新增加项目11个，占地面积合计179万平方米，计容积率建筑面积372.3万平方米。其中万科权益建筑面积174.1万平方米，需支付权益价款87.6亿元。

　　与之前的三季度相比，万科拿地权益占比整体较低。在新增加的11个项目中，只天津一个项目为企业100%权益持有，有5个项目的权益占比在50%-70%，而另外5个项目的权益占比则低于50%。

　　业内人士分析，10月不排除黄金周长假影响因素，但万科在拿地上似乎也有所放缓。尤其是与之前拿地规模相比。

　　万科三季报显示，2018年三季度公司新增63个项目，总建筑面积约1549.9万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约862.7万平方米。1-9月，累计新增177个项目，总建筑面积约3582.5万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约1939.9万平方米;按投资金额计算，其中83.6%位于一二线城市。

　　与万科相比，恒大放缓拿地节奏则更早也更明显。恒大总裁夏海钧在8月中期业绩会上明确表示，恒大在过去主要是以规模取胜，利润适度增长。现在倒过来了，把增长速度放下来，取而代之的是注重项目的销售质量。相当一段时间内，公开土地招拍挂市场上极少能看到恒大的身影，收并购成为恒大土地的主要来源。在2017年恒大新增土地储备中，通过收并购方式取得的土地占比达到了57%。

　　拿地成寡头游戏

　　龙头房企在土地市场的优势依旧明显，土地资源集中度加速提升。这在一线城市的土地市场表现更为明显，高昂的挂牌价格让土地成为龙头企业、央企、国企这些寡头们的游戏。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年1-9月全国房屋土地购置面积同比增幅为15.7%，表明整体土地市场表现还不错。但需要注意的是，有很多城市地块流拍，说明市场分化的结构性问题依然如故。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，虽然销售业绩较好的房企，依然会集中拿地“存粮”，且预计一二线热点城市的土地市场成交依然活跃，但从三季度情况看，房企拿地意愿比上半年明显减弱。

　　另有业内人士表示，目前一些房企积极拿地原因之一是地价合理回归，因此未来土地市场成交保持平稳的可能性更大。

　　实际上，进入10月，全国土地市场降温不仅体现在三四线城市， 一二线城市土地流拍的现象也越发明显。在资金链紧张、回款难等综合压力情况下，房企拿地不再积极，低溢价甚至底价成交成为土拍市场的主流。

　　资金压力传导至土地

　　关键就是企业资金目前普遍趋紧。不少房企融资后不再像以往多用来拿地扩张，而是用于还债和补充一般流动资金。一些房企甚至寻求高成本海外融资，不少房企也接连发行超短期公司债券弥补资金流动性的不足。

　　据Wind数据统计，1-10月，房企信用债发行规模已超4200亿元，远超去年全年房企信用债发行规模。四季度房企又纷纷发债应对资金短缺瓶颈，10月房企国内信用债发行规模达325亿元，同比增幅超90%。

　　业内人士指出，一些龙头房企目前业绩表现看似不错，但需要关注的是，在全国范围内，包括万科、恒大等龙头房企都在采取打折、优惠等各种降价措施。

　　而且前10月业绩看似不错的一些房企也存在净利润率压缩的现象，受市场调整带来的存货跌价准备和财务费用率上升的影响，隐含业绩确定性略有下降。届时难说不会传导至公司在土地市场上的表现。

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　　全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企尤其对住宅类土地拿地积极性较高。

　　2018年，土地市场整体呈放缓态势。临近年底，各大城市尤其是一二线城市反而加快了推地步伐。

　　中国指数研究院最新的10月土地月报显示，全国300个城市共推出土地 2628宗，尽管同比减少11%，但环比却增加11%;推出土地面积11282万平方米，环比增加 12%，同比增加2%。其中，住宅类用地946宗，环比增加14%,同比减少11%。

　　对此，58安居客房产研究院首席分析师张波表示，各地的土地供应指标完成度不一，导致部分城市的土地供应集中释放。前期土地成交回落明显，从10月份的土地成交数据看，受房企拿地谨慎度提高、房企销售走弱现金回流慢、资金链紧张等因素影响，土地市场持续低迷，三四线城市是土地流拍重灾区，而多城全年的土地供应指标仍待完成，临近年终土地快速供应是为了达成土地供应指标。

　　另外，销售放缓同时，库存量尤其是三四线城市库存量依然在快速减少。虽然目前房价上涨动力偏弱，但土地供应决定了未来房源的新增供应，年底集中供应一定程度上可以稳定未来市场供求，稳定市场的预期和土地价格，并最终保证房价平稳。

　　年底抢收

　　土地市场在2018年整体呈现放缓态势。中原地产研究中心统计数据显示，截至11月6日，在过去的10个多月内，一二线土地市场整体涨幅放缓，累计土地出让金2.25万亿，同比只上涨了2.7%。土地市场平均溢价率也只有12.37%，而2017年则高达24%，2016年土地溢价率为48%。

　　尽管北京10月份加速了推地步伐，但整体而言，2018年北京的土地供应力度较2017年有所下降。我爱我家数据统计显示，截至10月，北京新增50宗土地供应，较2017年前10个月的94宗下降46.8%。

　　其中住宅用地34宗，较2017年前10个月的63宗下降46%。单月来看，今年10月的供应高峰也低于去年，2017年3月、6月、12月的土地供应量都达到或超过了20宗。

　　因土地供应减少，今年3月开始，北京住宅用地月成交量明显降低，3月、5月甚至没有成交，10月相比之下已经有所复苏。截至10月，2018年北京住宅用地已成交34宗，同比减少41.4%。

　　临近年底，土地供应开始加速。中国指数研究院数据监测显示，一线城市整体供求量较上月倍增，成交均价上涨逾两成，出让金总额环比显增。推出方面，一线城市共推出土地74宗，面积396万平方米，环比增加 123%，同比增加51%;成交方面，共成交土地65宗，面积320万平方米，环比增加96%，同比增加1%;土地出让金613亿元，环比增加146%，同比增加14%;成交楼面均价为8614元/平方米，环比增加 23%，同比增加10%;土地平均溢价率为4%，较上月下降1个百分点，比去年同期下降11个百分点。

　　二线城市推地态度也相当积极。供应量增加近两成，成交方面环比量涨价跌，收金总额较上月降逾两成。推出方面，共推出土地883宗，面积4239万平方米，环比增加19%，同比增加11%;成交方面，共成交土地712宗，面积 3333万平方米，环比增加11%，同比增加9%。

　　房企拿地难度加大

　　可以预见的是，一二线土地供应高峰还将持续。

　　11月7日，济南一口气推出12宗土地挂牌，总面积约为45万平方米，总起始价约为46.49亿元;同日，广州再迎推地潮，集中挂牌了18宗地块，总起拍价达约316.8亿元，刷新了今年起拍总价纪录。

　　11月，北京将迎来年内土地出让高峰。其中，11月5日，两宗地块出让。11月，北京合计将出让经营性质地块共18宗，总起始价为461.56亿元。其中住宅多达16宗。整体看，截至11月首周，确定在11月入市的住宅地价一二线40个城市已经多达357宗。从供应趋势看，预计11-12月，一二线城市将出现大量住宅土地成交的现象。

　　尽管地方政府推地积极，但限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，这些限制条件对项目盈利和周转带来压力，且对企业资金实力提出了更高要求。

　　其中，金融街以15.7亿元获得东莞茶山居住用地，竞拍采用“竞价+竞自持年限”的方式, 以17.1亿元摘得惠州惠城区商住地块，出让方式为“限地价+竞自持商品住房面积+随机摇珠”;绿城 26.6亿元竞得的合肥市滨湖区地块，出让条件为“限地价”;金隅以33.2亿元摘得北京经济技术开发区河西区X89R1地块，采用“限房价、竞地价”的出让方式。

　　由于土地出让方式限制条件较多，土地市场整体溢价率不高。以北京为例，10月北京共成交土地6宗，均为住宅用地，总金额177.59亿元，平均楼面价31852元/平米，整体溢价率13.41%。

　　10月份，北京新增的宅地绝大部分继续沿用“限房价、竞地价、竞自持比例”模式。唯一例外的是，“延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目(二期)YQ00-0003-0010等地块”的公告要求中并没有限制商品房的销售价格，这打破了2016年“930新政”以后北京新增住宅用地普遍采用的“限房价、竞地价”模式。

　　“底价成交，低溢价率成交依然将是市场主流。”中原地产首席分析师张大伟认为，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企尤其对住宅类土地拿地积极性较高。三四线城市土地市场明显活跃，2018年，大量房企进入三四线城市积极拿地，推动了这些城市土地销售额创历史同期纪录。

　　不过，张大伟表示，土地市场高位同时，房企资金压力逐渐出现。从2016年“930”调控开始，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但房企再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格，也导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。

　　(房掌柜整理来源自北京商报、21世纪经济报道)