一线城市楼市进入下行周期 房企联合拿地已成为趋势

　　导读

　　目前一线城市的房价已经出现了明显回调，特别是处于一线城市远郊、缺乏相关配套的房产，房价下跌明显。

　　一线城市楼市正在进入下行周期。

　　数据显示，今年前10 月，北上广深四个一线城市的住宅供应量明显增加，而市场需求却在调控抑制、信贷收紧、预期向下等多重因素影响下持续低迷，观望情绪浓厚。

　　同时，企业在资金压力下加快了推盘力度，部分远郊新房降价促销的新闻时有传出。而在市场成交走势和市场预期互相影响下，二手房市场亦受影响，业主信心松动，议价空间进一步加大。

　　供求关系逆转

　　一线城市的市场供求关系正在发生逆转。

　　2017年加大土地供应的一线城市，在2018年开始形成大规模上市。中原地产的一份数据显示，截至今年10月末，北上广深四个一线城市在2018年已供应住宅类土地227块，建设用地面积113.53万平米，规划建筑面积可达2363.24万平米，两个数字均已超过了2016年全年供应。

　　而需求层面，在持续不断的政策补丁、与市场预期向下的共同作用下，观望情绪越发浓厚。易居研究院的数据显示，1-10月份，一线城市新建商品住宅成交面积累计同比下降9%。而10月单月来看，一线城市成交面积环比减少38%。

　　而分城市来看，21世纪经济报道记者注意到，多家机构的监测数据均显示，四个一线城市近期的供求状况均发生了变化。

　　北京方面，中国指数研究院数据显示，2018年三季度，受限竞房项目集中入市影响，北京商品住宅平均月度供应量达103万平方米，同比增加152%。同时，受资金压力增加，开发商推盘节奏加快，北京新开盘项目数量较二季度上升63%，较去年同期上升13%。

　　而北京在三季度的月均成交量为47万平方米，销供比仅为0.46，市场整体处于供大于求状态 。这也使得北京商品住宅库存量持续上升。截至9月底，北京商品住宅(含保障房)库存量为749万平方米，较2017年9月底增加16%。

　　上海方面，易居研究院的数据显示，上海市三季度累计商品住宅供应面积达到241万平方米，成交面积则只有229万平方米。这一状况在10月延续，上海市当月供应面积超过90万平方米，而成交面积则只有54万平米。

　　广州方面，中国指数研究院数据显示，前三季度全市商品住宅新批预售共67287套，新批可售面积722.84万平方米，同比增加31.79%;前三季度广州商品住宅共成交68343套，成交面积732.35万平方米，与去年同期相比下滑1.57%。

　　易居研究院研究员王瑾钊向21世纪经济报道记者表示，北京6月份以来新房在不断增加供应，但10月份新房成交环比却下降近三成，深圳10月新房供应环比增加近70%，而新房成交下跌近20%，“种种迹象表明，一线城市新房不断增加供应，而需求却在不断萎缩。”

　　同时，由于新房市场供应增加且去化并不理想，以及部分城市的新房开始降价促销，也在一定程度上影响了一线城市的二手房市场，观望情绪开始蔓延，成交量大幅下滑，在2018年中有所好转的二手房市场开始转而向下。

　　易居研究院的数据显示，今年10月，北京、深圳等10个城市二手房成交量为3.9万套，刨除春节异动月份，创下48个月以来的新低。其中，北京与深圳的二手房成交套数分别环比下滑42%和24%，

　　王瑾钊指出，短期内，一线城市的供需错配可能还会维持一段时间。但中长期来看，相关部门应该会注意这些情况而放缓新房上市的节奏，从而调节市场的供需平衡。

　　价格“实质性”下跌?

　　在供需结构持续变化的同时，一线城市的价格同样开始松动。

　　10月20日，国家统计局发布数据显示，9月，一线城市新建商品住宅价格保持平稳。北京环比保持不变，上海、深圳下降0.1%和0.2%，而广州则微涨0.4%。

　　不过，在一线城市占比更大的二手房市场，北京价格同比下降2.2%，环比下降0.2%。而上海同比也下降2.1%，环比下降0.2%。深圳、广州则环比基本持平。

　　同时，也有观点认为，北京等城市房价已经进入需求下降、预期松动所导致的“实质性”下跌阶段。

　　近日，贝壳研究院近期发布报告表示，10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米，环比下跌1.2%，连续两个月环比下跌，该报告称“在城四区占比回升的基础上，北京均价的下跌是实质性松动”。

　　对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示，“实质性回落”是相对于由结构性因素导致的均价下跌而言的。北京二手房9月均价环比下跌2.2%，这在较大程度上由结构性因素造成：受公积金政策调整影响，9月市场上低单价的刚需房源集中成交，而高单价的中心城六区成交占比环比下降2.4个百分点。

　　许小乐指出，北京10月成交的城区分布恢复到9月之前的水平，均价的下跌受结构性因素影响较小，1.2%的跌幅确是由6月以来市场需求持续低迷，预期松动所导致，这就是需求抑制导致的“实质性下跌”。而其余一线城市市场需求均在调控后受到抑制，上海、深圳和广州的二手房均价分别在2017年5月、今年7月末和今年三季度以来呈现下跌态势。

　　同时，多位受访者均表示，本轮调控无论是力度、空间范围还是时间范围都达到了空前的水平，本轮市场情绪的回落持续时间更长，程度也更深，而市场主体的情绪与市场表现将相互反馈和作用，从而导致更长的下行周期。

　　王瑾钊认为，目前一线城市的房价已经出现了明显回调，特别是处于一线城市郊区、没有相关配套的房产，房价下跌明显，未来一段时间可能还会有下跌空间。而处于一线城市核心区的或者是配套完善、交通便利、有学位的稀缺房产，下跌空间仍然有限。

　　房企分散运营风险

　　联合拿地已成趋势

　　根据中指院的最新数据，今年前10个月，碧桂园、万科、保利继续位列拿地金额榜单的前三位。其中，碧桂园以1197亿元的拿地金额继续位居榜首，万科以1162亿元稳居第二位，保利以888亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超过800亿元，碧桂园和万科更是以超1100亿元拿地金额领先行业。

　　同时，TOP10房企前10个月拿地总金额达7215亿元，占TOP50企业的44.3%，较前9个月占比下降0.8个百分点。不过，龙头房企在土地市场仍是优势凸显，土地资源集中度加速提升。例如，目前限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求，中小房企很难获取这样的土地。

　　从各城市群拿地金额来看，长三角仍是房企重点关注区域，中西部关注度逐渐提升。长三角作为一个多核心发展的区域，其领先的经济水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才，再加上长三角城市群推出土地的城市数量较多，土地市场持续火热，一直被视作房企重点投资的区域。同时，随着中西部地区经济崛起及产业转移，中西部地区土地市场热度升温。

　　2018年前10个月，长三角地区TOP10企业拿地总额达2833亿元，位列首位;中西部和珠三角2366亿元和1754亿元分列第二、第三位;环渤海地区拿地总额位居第四位，为1180亿元。

　　此外，从城市群拿地企业来看，龙头房企继续坚持广布局策略，中小房企则聚焦区域深耕发展战略。如碧桂园、万科在4个区域榜单中均有上榜，其中碧桂园在中西部榜单中以385亿元位列榜首，在长三角和珠三角地区榜单中位列第二，环渤海地区榜单中均位列前三，万科在长三角区域以441亿元位居首位，在环渤海和中西部区域均位居第二;中海在环渤海和中西部榜单中均有上榜，并以214亿元拿地总金额位居环渤海榜首;保利则在珠三角和中西部区域榜单上榜，且以434亿元位列珠三角区域榜单首位;华润在各城市群榜单中出现三次，金隅、福晟等中小房企则出现一次，拿地相对较为集中。

　　值得注意是，从10月份全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看，国有企业和大型房企拿地积极，其中，包括中海、金茂、金隅等国有企业拿下榜中7宗地块。另外，部分房企为分散运营风险，实现合作共赢，纷纷采用联合体方式拿地，在榜单中有7宗地块是以联合体方式竞得。

　　房企加紧融资

　　成本持续上涨

　　实际上，联合拿地的大范围出现，已体现出房企们对后市的担忧，而只有手中持有足够的现金，才能帮助企业度过当下的市场低谷。

　　10月30日，中国恒大发布公告，成功发行2年期-5年期3笔合共18亿美元优先票据，创中国企业今年以来最大规模的美元债纪录。

　　上述三笔美元优先票据中，2023年到期的5.90亿美元优先票据，利率最高为13.75%;另一笔2020年到期的5.6亿美元优先票据，利率为11%;而2022年到期的6.45亿美元优先票据，年利率为13%。其中，许家印及其本人全资拥有的XinXin(BVI)Limited各自认购共计10亿美元的票据，以示对公司的支持及信心。

　　同时，包括中海、万科、招商蛇口也在近期以公司债券、短期融资券、中期票据等方式，向市场融资。综合来看，在当前美元进入加息周期的背景下，行业融资成本持续上涨，但大型房企仍具备一定的融资优势，中小房企获得资金难度则更大。

　　“在楼市及金融‘双调控’背景下，房企对资金的需求迫切，而布局广泛、发展稳健、资本市场评级较高的大型企业相对易于获得优质资金支持，进而持续优化企业债务结构;部分房企融资难度较大，同时销售受阻，企业存在资金难以覆盖债务风险，将影响企业的持续发展。未来，房企应高度重视现金流安全，加强现金流管理，将加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑。”上述分析人士指出。

　　(房掌柜整理自证券日报、21世纪经济报道)