一线城市楼市进入下行周期 房企联合拿地已成为趋势

　　许小乐指出，北京10月成交的城区分布恢复到9月之前的水平，均价的下跌受结构性因素影响较小，1.2%的跌幅确是由6月以来市场需求持续低迷，预期松动所导致，这就是需求抑制导致的“实质性下跌”。而其余一线城市市场需求均在调控后受到抑制，上海、深圳和广州的二手房均价分别在2017年5月、今年7月末和今年三季度以来呈现下跌态势。

　　同时，多位受访者均表示，本轮调控无论是力度、空间范围还是时间范围都达到了空前的水平，本轮市场情绪的回落持续时间更长，程度也更深，而市场主体的情绪与市场表现将相互反馈和作用，从而导致更长的下行周期。

　　王瑾钊认为，目前一线城市的房价已经出现了明显回调，特别是处于一线城市郊区、没有相关配套的房产，房价下跌明显，未来一段时间可能还会有下跌空间。而处于一线城市核心区的或者是配套完善、交通便利、有学位的稀缺房产，下跌空间仍然有限。

　　房企分散运营风险

　　联合拿地已成趋势

　　根据中指院的最新数据，今年前10个月，碧桂园、万科、保利继续位列拿地金额榜单的前三位。其中，碧桂园以1197亿元的拿地金额继续位居榜首，万科以1162亿元稳居第二位，保利以888亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超过800亿元，碧桂园和万科更是以超1100亿元拿地金额领先行业。

　　同时，TOP10房企前10个月拿地总金额达7215亿元，占TOP50企业的44.3%，较前9个月占比下降0.8个百分点。不过，龙头房企在土地市场仍是优势凸显，土地资源集中度加速提升。例如，目前限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求，中小房企很难获取这样的土地。

　　从各城市群拿地金额来看，长三角仍是房企重点关注区域，中西部关注度逐渐提升。长三角作为一个多核心发展的区域，其领先的经济水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才，再加上长三角城市群推出土地的城市数量较多，土地市场持续火热，一直被视作房企重点投资的区域。同时，随着中西部地区经济崛起及产业转移，中西部地区土地市场热度升温。

　　2018年前10个月，长三角地区TOP10企业拿地总额达2833亿元，位列首位;中西部和珠三角2366亿元和1754亿元分列第二、第三位;环渤海地区拿地总额位居第四位，为1180亿元。

　　此外，从城市群拿地企业来看，龙头房企继续坚持广布局策略，中小房企则聚焦区域深耕发展战略。如碧桂园、万科在4个区域榜单中均有上榜，其中碧桂园在中西部榜单中以385亿元位列榜首，在长三角和珠三角地区榜单中位列第二，环渤海地区榜单中均位列前三，万科在长三角区域以441亿元位居首位，在环渤海和中西部区域均位居第二;中海在环渤海和中西部榜单中均有上榜，并以214亿元拿地总金额位居环渤海榜首;保利则在珠三角和中西部区域榜单上榜，且以434亿元位列珠三角区域榜单首位;华润在各城市群榜单中出现三次，金隅、福晟等中小房企则出现一次，拿地相对较为集中。

　　值得注意是，从10月份全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看，国有企业和大型房企拿地积极，其中，包括中海、金茂、金隅等国有企业拿下榜中7宗地块。另外，部分房企为分散运营风险，实现合作共赢，纷纷采用联合体方式拿地，在榜单中有7宗地块是以联合体方式竞得。

　　房企加紧融资

　　成本持续上涨

　　实际上，联合拿地的大范围出现，已体现出房企们对后市的担忧，而只有手中持有足够的现金，才能帮助企业度过当下的市场低谷。

　　10月30日，中国恒大发布公告，成功发行2年期-5年期3笔合共18亿美元优先票据，创中国企业今年以来最大规模的美元债纪录。

　　上述三笔美元优先票据中，2023年到期的5.90亿美元优先票据，利率最高为13.75%;另一笔2020年到期的5.6亿美元优先票据，利率为11%;而2022年到期的6.45亿美元优先票据，年利率为13%。其中，许家印及其本人全资拥有的XinXin(BVI)Limited各自认购共计10亿美元的票据，以示对公司的支持及信心。

　　同时，包括中海、万科、招商蛇口也在近期以公司债券、短期融资券、中期票据等方式，向市场融资。综合来看，在当前美元进入加息周期的背景下，行业融资成本持续上涨，但大型房企仍具备一定的融资优势，中小房企获得资金难度则更大。

　　“在楼市及金融‘双调控’背景下，房企对资金的需求迫切，而布局广泛、发展稳健、资本市场评级较高的大型企业相对易于获得优质资金支持，进而持续优化企业债务结构;部分房企融资难度较大，同时销售受阻，企业存在资金难以覆盖债务风险，将影响企业的持续发展。未来，房企应高度重视现金流安全，加强现金流管理，将加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑。”上述分析人士指出。

　　(房掌柜整理自证券日报、21世纪经济报道)