当前位置:济南房地产网  > 楼市聚焦 > 市场研究

长租公寓“租金贷”风险频发 未来长租公寓出路在哪?

济南房地产网-房掌柜 2018-11-21 02:42:09来源:房掌柜 整理
[摘要]截至11月,已经有8家知名长租公寓倒闭,一些企业做了‘租金贷’之后

  “截至11月,已经有8家知名长租公寓倒闭,一些企业做了‘租金贷’之后,陆续出现爆雷,长租公寓一瞬间从美好生活的缔造者变成致命杀手。”对于长租公寓现在的境遇,新派公寓创始人王戈宏表示惋惜。

  不论是哭诉扩张之罪的“鼎家”也好,还是小米投资的“寓见”也罢,在他们的“死亡证明”上都有着“租金贷”的字样,对于长租公寓经营者而言,以租金合约做抵押便可押出现金流的“租金贷”是扩张利器,然而对于租房者而言,这个让他们无故背上贷款的如同“金融陷阱”。

  “现在和长租公寓相关的业务,我们会比较谨慎。”中瑞资本副总裁张峰回复中国房地产报记者采访时说。

  当“租金贷”变成租客眼中的“洪水猛兽”,长租公寓变成资本眼中的“鸡肋”,那么未来长租公寓的出路在哪里?资本又该以怎样的姿态介入?

  租金贷获利争议:

  “期限错配”与“资金沉淀”

  “租金贷”的出现,让不少公寓一夜之间摆脱了重资产的束缚,体量迅速扩张。然而,在高速发展过后,运营型现金流无法支持规模扩张,那么爆雷便成了必然的结局。其中使企业获利最具争议的部分,则是 “租金贷”所形成的“期限错配”与“资金沉淀”。

  一位金融行业人士给记者打了个比方:一家企业(A公司)开展二房东租赁经营,与业主签订5年长租合同,约定每3个月付一次租金,经装修改造,提升品质、规范管理后,向租客出租。在出租端,租金缴纳一般存在三种情形:

  1.0模式:押一付三,享受市场化租金水平,租客一次性支出四个月房租。

  2.0模式:租客手头宽裕,一次性趸缴一年房租,享受一定折扣的租金水平。

  3.0模式:租客手头不宽裕,但仍想享受趸缴房租带来的租金折扣,这时消费贷出现了,借给租客一年的租金,租客一次性交给A公司。而此时,A公司向业主支付房租的节奏自然是3个月一付,这样自然就形成了在A公司账上的资金沉淀。

  那么 “期限错配”和“资金沉淀”是否和“租金贷”有关?前述金融人士作了一个场景分析:第一,假设今天采用消费贷的租户都有支付能力一次性趸缴一年租金,是不是依然存在所谓的“期限错配”和“资金沉淀”?答案是肯定的。由此来看,“期限错配”和“资金沉淀”情形是二房东经营模式下必然存在的,这就像零售行业中批发端与零售端账期不同形成的铺底资金相似,而与是否有消费贷无关。

  第二,“期限错配”与“资金沉淀”是否存在风险?答案也是肯定的。特别是两种情形,一是企业持续经营能力不足,二是沉淀资金挪做他用后投资失败。这两种情况,都将导致一次性收取租客租金后,却无力支付业主租金,导致至少有一方受损。

  第三,消费贷是否加大了“资金沉淀”?答案是肯定的。现金流相对紧张的年轻人,一般不会选择一次性趸缴房租。消费贷让更多的年轻人一下子具备了趸缴房租的能力,同时,租赁企业为了获得更多的“资金沉淀”,可能会在趸缴折扣上加大力度,使得租客在计算贷款利息后的实际支出要比原来押一付三时更优惠、更便宜,这样年轻人就既有动力、也有能力进行趸缴了。对于租赁企业,获得低成本资金尽快扩张要比租金多点更重要。

  中联基金总经理何亮宇认为,租金贷的风险主要有三点:第一,是否有隐瞒诱骗行为?是否充分披露;第二,期限错配。底层的租约是一年,但是签的消费贷可能是两到三年,这些都是违规的;第三,资金用途。当租赁企业拿到趸交的租金时,是否用于企业经营和扩张或者支付房东租金,如果被企业挪用则会引发风险。

  “但是租金消费贷还是需要的,趸交房租是合理的,趸交房租以后形成的沉淀资金是商业行为,经营型负债。比如开百货公司上手进货有一个账期三个月付给别人钱,这边卖出去货马上收到钱,就会形成资金沉淀。资金沉淀在商业当中大量存在,允许发生,但对违规行为一定要加强监管。”

  “冶病救人”:加深资本与 长租公寓合作机制

  事实上,随着爆雷长租公寓的增加,近2个月来,北京、上海、广州、深圳、浙江等多省市已针对长租公寓释放监管信号。其中,上海、浙江两地分别下发规范文件,就长租公寓的租金贷、房间空气质量、沉淀资金流向等焦点问题提出明确监管要求。

  虽然官方文件未完全中止“租金贷”,但多家银行和金融机构都一度暂停了“租金贷”以及其他和租房贷款相关的业务。融资渠道的收紧加剧了这个行业的生存困境,未来长租公寓该如何从困境中突围,找到属于自己的健康可持续发展之路?

  在贝壳研究院院长杨现领看来,长租公寓行业本身盈利困难,其它融资渠道收窄,所以租金贷成为企业融资渠道之一,因为个别企业经营不善,导致资金链断裂。但我国有庞大的租赁人口需求,长租公寓能够解决住房需求,促进租赁消费升级,租赁是社会刚需、相对低频的消费,对社会稳定起到一定作用。所以,需要拓宽企业融资渠道,包括银行贷款、资产证券化等金融工具对行业的支持。从政府角度来看,希望在鼓励金融支持的同时,要做好风控,加强资金监管,尽量规避风险。

分享到:
责任编辑:简艳霖

【转载声明】 转载房掌柜网站原创文字内容和图片的,我们倡导大家共同尊重知识成果,请注明“房掌柜”出处和作者

【免责声明】 为传递行业新闻信息之目的,部分内容可能涉及转载或摘录于网络,如涉及版权事宜,请立即联系我方网站平台作协商处理,邮箱27312702@qq.com,经我方核实后将会第一时间作删除处理。如果有关方未经与我方协商程序,提出恶意诉讼,我方概不承担因此产生的一切法律责任。

新闻排行

  1. 1金域华府装现房总价179万起 推荐成交有奖

新闻推荐

  1. 1外资加码中国房地产市场 一季度投资额占比达50%
  2. 2佳兆业发行4亿美元优先票据 将用于现有债务再融资
  3. 3中国恒大成功蝉联2019年房企上市公司综合实力榜首
  4. 4一二线城市土地供应加速 50大城市土地收入超1.3万亿
  5. 5济南市民可以用支付宝提公积金了!还能按月委托提取
  6. 6富力地产19.8亿公司债券正式上市 最高年利率6.48%
  7. 7碧桂园位列福布斯全球榜单129位 稳健发展获机构认可
  8. 8金辉28.23亿夺临空港新城地块 武汉绿源、自然人拿蔡甸宅地
  9. 9深圳鹏瑞又双叒拿地了!该房企曾表示不深耕房地产!
  10. 1050城年内土地收入超1.3万亿 土拍热蔓延至三四线城市

楼盘推荐

视频推荐