​【掌柜日报】房地产市场预期转变 2019楼市平稳调整或再分化

土地流拍也是市场预期转变的一大特征。2018年1-11月，全国300个城市共流拍618宗住宅用地，总规划建筑面积为7529万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.3倍。从流拍地块宗数占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为6.9%，达近年来较高值。全国住宅用地零溢价成交地块共12828宗，占总成交地块宗数的比重为57.3%，较去年同期提升2.0个百分点。

调整通道

由于市场预期已经明显转变，对于未来一年，中国指数研究院认为，整体来看，受市场需求端、供应端、金融端等多维度监管的持续推进，调控效果稳固延续，市场预期转向，房地产市场继续进入调整通道，一线城市房价也在经历长时间横盘后率先进入调整，预计未来整体房地产市场将进一步承压。

新城控股副总裁欧阳捷也认为，政策还会延续，房地产的定位已经从拉动经济增长的火车头转变为中国经济巨轮的压舱石，房地产市场的核心诉求就是稳定压倒一切，换言之，楼市将进入横盘时代。

就调控趋势而言，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，楼市调控长短结合的节奏不变，长效机制更深入着眼于优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计，不但表现在住房发展规划落实，住房和用地供应结构调控，更是在住房租赁市场以及差别化住房信贷、税收政策上得到体现。而在落实长效机制的基础上，短期调控力度依然从严，针对需求端限购不会放松，但针对首套房支持性政策或将强化，针对改善型需求的限制政策有望出现松动，总体依然会体现“房住不炒”，即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。

尽管“稳定”已成共识，但业内对“量价”预测并不一致。中国指数研究院认为，一线城市供应明显增加而房价预期松动，预计成交量受低基数影响低位回升，而价格继续小幅下调的可能性较大；二线城市内部行情周期轮动，其整体市场调整幅度将相对缓和；而多数普通三四线城市在各线中需求的支撑基础最为薄弱，在市场调整周期其面临的压力较为严峻。

欧阳捷则认为，2019年楼市正在进入“量平价稳”的零增长区间，比如销售面积、房企到位资金等主要指标将徘徊在正负3%左右，其它指标大多在个位数以内，比如销售面积将进入正负3%区间，房企到位资金将接近3%，银行贷款已经在3%左右的负增长区间内。因此，就房企而言，欧阳捷认为，固守在调控严厉的一二线城市是不可能获得业绩的增长的，因为土地供应接近零增长，房价又被按住，无量无价(的增长)，而三四线城市面广量大，依然可以找到市场增长机会。

张波则认为，城市分化加剧，不同城市间的市场变化将呈现明显差异。一线城市价稳量降，2019年一线城市的降温更多将体现在成交量减少，尤其是二手房成交量将可能长期持续在一定较低水平，但成交价格继续下探的空间有限。二线城市中的部分热点城市降温可能加速，不排除部分楼市房价出现较为明显的波动，而更多二线城市将呈现缓慢降温趋势。三四线城市的分化将在2019年表现尤为明显，值得关注的是，已完成“去库存”的城市，在因城施策的指引下会对楼市采取一定的调控措施，成交量也将迎来进一步下降。

“未来五年，住房市场就是‘大稳小乱’的格局，全国整体趋稳，是谓大稳，地方动作不一，是谓小乱，但不会再有火热的盛夏，也不会有冰冷的寒冬，各地逐渐形成难涨难跌的市场预期。”这是欧阳捷更为中肯客观的看法。

（房掌柜整理来自每经网、21世纪经济报道）