不过,结合近期一些房企的动态来看,融资环境确有好转迹象。
首先是房企发债尤其是公司债猛增。11月27日,保利发展发布公告称,公司100亿元永续中期票据已获准注册;次日,保利发展发行首期中期永续中票,总额15亿元。
整体看,根据克而瑞数据,房企11月份发债总量为546.5亿元,环比上升99%,结束了连续6个月的下降趋势。
其中,境外债发行成为11月房企发债的主角,达285.1亿元,环比大幅增长419.3%,占比达到了52.2%。
综合全年来看,据海通证券分析师姜超计算,今年前11个月地产债发行量接近3580亿元,而在去年全年房企总共发债1900亿元左右,将近翻了一倍。
姜超同时指出,今年房企发债主要还是借新还旧,“今年地产债也进入了偿还高峰期,到期量大增。”
故而从净融资额看,今年前11月房企发债累计仅有1059亿元,同比减少了232亿元。
另据中原统计,通过多种渠道,11月多家房地产公司密集获准发行大额融资,合计已经超过1000亿。
此外,再融资也有所放宽。12月5日,中粮地产收购大悦城及配套融资方案,获证监会无条件通过。
中原地产指出,从楼市调控政策看,最严格的时候已经过去,政策底部逐渐形成,房企融资难度有所降低。
尽管融资的边际环境稍有好转,但房企融资的利率仍然向上攀升。克而瑞指出,11月份房企发债融资的平均成本为8.54%,达到2015年以来的单月最高水平。
就趋势而言,影子银行监管趋严、非标萎缩的大方向不变,房企非标融资难度增加,成本继续抬升。
以信托为例,9月以来,不少信托公司的房地产信托业务都有所收缩。用益信托统计显示,地产信托在四季度的募集规模出现明显回落,11月单月地产集合信托发行规模降到了600亿以下,月均收益率也从年初1月的7.66%提高到11月的8.48%。
资金流向头部房企
在市场、融资、监管等因素的催化下,“强者恒强”成为房地产行业融资能力格局演变的主旋律。
“今年市场转变非常快,下半年资金急剧紧张,连万科这样的公司也不例外。”12月13日,深圳一家龙头房企投资部负责人对21世纪经济报道表示。
在行业普遍“缺钱”的背景下,资金却加速向头部房企集中。据记者统计,今年以来,获得大笔融资的多为行业龙头,或具有国资、央企背景的房企。
大型房企得益于资产规模、产品实力与良好信誉,也在信托、海外发债、股权合作、资产证券化等融资渠道上更为多元和通畅,还能低成本拿到投资。
比如,今年万科80亿的住房租赁专项债获批,先后两期发行15亿元和20亿元,票面利率分别为4.05%和4.18%。
随着房地产行业从“增量市场”向“存量市场”转变,房企都在探索更多业态的融合,租赁、共享办公、物业运营等领域成为了房地产业新的利润增长点,以此为投向的融资也受到了政策鼓励。
以长租领域为例,在租购并举的推动下,长租公寓迎来金融政策风口,房企参与住房租赁资产证券化的热情大涨。
从去年年底到今年上半年,包括保利地产、保利置业、龙湖、绿城、世茂、恒大等在内的房企成功发行住房租赁相关的专项债券或ABS、类reits。
万科11月份发行的租赁债权票面利率仅为4.18%,龙湖今年二期发行的20亿元住房租赁专项公司债券,其票面利率为4.98%。
“龙头企业、明星企业依然处在业内外关注的焦点上。”12月13日,阳光城执行副总裁吴建斌如是表示。
分化格局加剧
相较之下,中小企业的生存和融资环境就要恶劣的多,尤其是信用和评级不高的企业。
据统计,近4个月来,有多达7只住房租赁债或ABS呈现中止/终止状态。被拒的企业包括富力、鸿坤、合生创展、花样年等。
被拒的原因在于,一些企业在没有布局租赁业务的情况下去申请租赁专项债券。
即使获得融资,中小房企的融资成本也高出许多。
以最新拟发债的万科和花样年为例,12月12日,万科发布公告称,根据70亿美元中期票据计划发行于2024年到期的6.3亿美元中期票据,利率为5.35%。
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