当前位置:济南房地产网  > 楼市聚焦 > 市场研究

房地产与金融市场共振风险 增值税改革红利加速释放

济南房地产网-房掌柜 2018-12-17 05:30:59来源:房掌柜 整理
[摘要]今年第三季度以来,房地产市场出现了较大变化,在各种因素影响下,房价上涨趋势基本得到控制

      今年第三季度以来,房地产市场出现了较大变化,在各种因素影响下,房价上涨趋势基本得到控制,下行趋势逐渐形成并成为市场共识,2019年需要警惕房地产与金融市场形成共振的风险。同时,下一阶段在保持政策稳定的基础上,要把稳定市场预期放在重要位置。

      房地产与金融市场共振风险

      上半年,房地产市场延续过去三年量价齐涨的局面,但金融市场(主要是股市和汇市)在6月份之后发生了较大变化,对楼市产生负面影响。

      6月份之后,随着美国加息及外贸不确定因素增加的影响,国内呈现“股汇双杀”,即股价和人民币汇率同时出现快速下跌的局面,股票指数连续几个月持续下跌,人民币对美元汇率从6.4持续贬值到6.9。

      汇率的贬值有利于刺激出口,但对房地产市场的影响是负面的,贬值的预期引起了资本向外流动,而且汇率贬值使得部分房地产开发企业的美元债务负担增加。

      股市下跌带来的高净值人群的资产损失尤其值得关注。6月份以来,主要股指均下跌20%左右,数百只股票价格下跌幅度超过30%。股价的持续大幅度下跌引起了股票市场的一些杠杆资金出现爆仓。按照笔者估计,年初股市里的杠杆资金规模合计约6万亿元左右,截至11月底股市里的杠杆资金持有的股票市值已经缩水为4万亿元左右,多家上市公司的大股东身陷杠杆资金困境。中国证券登记公司数据显示,截止到2018年11月23日,质押的股票市值是4.55万亿,占A股总市值的比例为10.07%,其中,已达平仓线的占21.80%,已达预警线未达平仓线的占9.41%。

      在此轮市场调整中,资产损失最大的群体是上市公司大股东,这些高净值人群是房地产市场潜在的购买者,其财富缩水对房地产市场影响较大。在关注金融市场对房地产市场影响的同时,也须高度关注房地产市场对金融市场的影响。房地产市场若转为下行趋势,将对包括股市在内的金融市场产生负面影响。房地产市场影响的不仅是与之有关的上下游行业,而且影响到金融市场的信用创造,房价下跌将形成金融紧缩效应。因此,需要警惕房地产市场与金融市场之间形成共振效应。

      警惕棚改货币化潜在风险

      提出棚改货币化的初衷是为了房地产去库存。鉴于2014年前后房地产价格开始走低,去库存成为房地产市场的政策导向,为了缓解市场的供大于求的矛盾,有观点开始提议对棚户区改造采取货币化补偿替代实物安置。2015年8月份,住建部和开发银行联合发布《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》,要求货币化安置比例不低于50%。此举受到一些地方政府的欢迎,该政策对此轮房地产市场行情产生了巨大的推动作用。随后,房地产市场迎来了一轮全国性的普涨行情。

      此举不仅可以刺激住房需求,而且提高被补偿者购房选择的灵活性。2016年和2017年的棚户区改造计划都是600万套,如果其中一半实行货币化安置,则意味着新增了300万套的住房需求,对房地产市场的边际影响是巨大的。近几年新房销售量大约在每年1500万套左右,由棚改货币化导致的新增需求相当于其中的1/5。在一些三四线城市的住房需求中,棚改货币化占据了一半以上份额。考虑到部分得到货币化补偿的居民的加杠杆操作,实际的刺激作用更大。

      随着棚改货币化的实施,它在经济运行的作用日益显现,不仅体现在刺激房地产需求,更重要的作用是改变了货币的传导机制。棚改的资金来源主要是央行的PSL(抵押补充贷款,是2014年国开行成立住宅金融事业部后创新的一种融资方式),国开行再向地方投放,地方政府运用这一资金进行棚改。可见,棚户区改造货币化安置不仅是住房制度方面的一种创新,更是基础货币投放的一种创新,也是货币传导机制的创新,相当于在中央银行与中小城市房地产市场之间架设了一个专门的货币投放渠道,对三四线城市的房地产市场产生了深远的影响。

      根据以往的货币传导机制,当信贷与货币扩张时,一线城市的金融发达,这些城市的房地产市场率先受到刺激,三四线城市的金融欠发达,受到扩张性货币政策的影响程度要明显小于一线城市,因此,当三四线城市的房价开始上涨时,往往是行情结束的信号。而棚改货币化机制打破了以往的货币传导规律,起到了货币政策定向宽松的效果。这就是本轮房地产周期中三四线城市价格上涨持续时间长于以往历次周期的根本原因。

      棚户区改造项目的货币化安置大大提高了居民的住房购买能力,提高了普通居民的居住水平,但其中蕴含的金融风险是不可忽视的。从金融的角度看,棚改的货币化是让支付能力低的居民获得按揭贷款的机会。居民金融杠杆的快速上升透支了未来的需求,三四线城市的居民收入水平低,用棚改货币化的手段刺激需求,金融风险值得关注。

      稳定市场预期

      基于上述分析,房地产市场的价格上涨预期已经得到遏制。下一阶段,在保持政策稳定的基础上,要把稳定市场预期放在重要位置。

      一是需要适度放松各种房地产限制性政策。过去为了抑制需求,很多城市采取了限价、限购、限售、限贷等措施,在市场预期出现较大变化的背景下,建议对这些限制市场交易的措施适度松绑。例如可以在部分城市解除限价措施;对部分城市的高地价项目逐步解冻,提高企业的资金流动性及市场流动性;可以选择适当的时间放松对按揭贷款的控制。为了减少对市场的扰动,这些给市场松绑的政策可以选择在部分二线城市进行试点。

分享到:
责任编辑:简艳霖

【转载声明】 转载房掌柜网站原创文字内容和图片的,我们倡导大家共同尊重知识成果,请注明“房掌柜”出处和作者

【免责声明】 为传递行业新闻信息之目的,部分内容可能涉及转载或摘录于网络,如涉及版权事宜,请立即联系我方网站平台作协商处理,邮箱27312702@qq.com,经我方核实后将会第一时间作删除处理。如果有关方未经与我方协商程序,提出恶意诉讼,我方概不承担因此产生的一切法律责任。

新闻排行

  1. 1新城香溢华庭非毛坯交房 均价12800元/平
  2. 2海尔地产天玺以时代生活样板 擎启人居新篇

新闻推荐

  1. 12019楼市发展高峰已过 房企赴港上市料不低于去年
  2. 2精装修市场规模或达336万套 市场渗透率达32%
  3. 32019剑指2000亿!深圳六盘奏响招商蛇口湾区新篇章
  4. 4房企寻转型加速多元化发展 住宅销售利润率平滑走低
  5. 5房价走势市场预期发生变化 一城一策时代正式开启
  6. 6旭辉发行2.55亿美元优先票据 将用于现有债务再融资
  7. 7百强房企市场占有率提升至58% 公司债发行规模猛增
  8. 891岁李兆基将辞任恒基地产主席 仍将继续为集团服务
  9. 9雅居乐2018预售金额突破千亿 2019预售目标1130亿
  10. 10万达酒店业绩扭亏为盈 股东应占年度溢利7.67亿港元

楼盘推荐

视频推荐