马光远：2019年下行继续 四五线频拿地开发商危险

12月6日，以“资本赋能高质增长”为主题的第十六届财经风云榜第九届地产金融创新峰会在北京举办。会上，著名经济学家马光远发表了《大周期下的中国经济与房地产走势》的主题演讲，指出全球正处在政经周期的大变革时代，中国经济正在进入新的“发展三峡”。另外，从人口角度看，地产已经处于高位，总体人口减少，依旧利好一二线城市，利空三四线城市。

　　 谈到中国经济形势，马光远认为“形势”两个字是两个概念，一个是“形”，一个是“势”，“形”指的是当下、现在，“势”指的是趋势。现在很多人把“形”和“势”混为一谈，“形”不好不代表“势”不好。这是最基本的，我为什么讲黑夜里边寻找光明？就是有很多人被眼前的“形”吓坏了，看不到未来的“势”。

　　“我们要看到“势”，“势”是什么？是改革开放40年来中国经济经历的四次危机，第一个危机俄罗斯金融危机（90年代初），让中国人知道有危机这回事，第二个危机亚洲金融危机。让中国感受到危机就在身边。第三个危机2008年全球金融危机，让中国人知道自己处在危机里边。第四个危机就是这次中美贸易摩擦，让中国人知道自己在危机的中心。这四波危机完后中国经济的经济表现是什么？每一波危机没有把中国经济打趴下，而是每一波危机之后中国经济都实现了很大的反弹，而且是真正的V型反弹，这次会怎么样？千万不要简单得出结论，千万不要简单讲这次危机之后中国经济会怎么掉下去，看历史，每一次危机之后中国经济都实现了很大的反弹。”

　　马光远认为，两次中央政治局会议对形势判断不同，7月份说内部环境发生了变化，10月份讲中国经济当前的形势是长期和短期、内部和外部因素共同作用的结果。“10月31号的时候拿出四大举措，都是针对当下的问题，我认为这些举措本身都是实事求是的，比如说这些民营企业的问题、比如说基建投资的问题等等，全是针对当下中国经济自身的问题来的。所以10月31号政治局讲到要切实办好自己的事，我觉得这很好，不要把责任推给别人。一边跟别人打，一边把自己的事办好没问题。我认为中国经济不像很多专家讲得那么糟糕。”

　　马光远认为，2019年下行的趋势可能会继续，明年经济可能要到6，但是不要担心，基建还可以搞，货币还可以松，财政赤字可以过，房地产可以稳，把这些稳住没问题。“所以我对明年政策建议就五个字：金木水火土，没有别的。我认为把这五个字搞好中国经济明年不会有大问题。“金”是减税。“木”是基建。“水”是放水。“火”是中美贸易摩擦之后。“土”是稳定房地产市场，这五个稳住，大环境就稳住了，就不会出问题。如果有人告诉你明年有多困难，你们不要害怕，我们的政策的逆周期作用大家要相信，中国现在在宏观政策方面的优势在哪里？我们如果想干逆周期政策能够起作用，所以明年不会太难。”

　　回到房地产，马光远认为，明年总体市场比较困难，房地产政策会适时调整，房地产可能主动或者被动地进入到下一个周期。下一个周期会做什么其实我们不知道，但是可以肯定地讲有一些开发商很危险，特别是跑到四、五线去开拓市场的拿到大量土地储备的一些特大型的开发商不排除有倒闭的可能。2020年以后整个市场会变化，下一个周期应该在2035年左右，2035年到2038年左右大家又会看到中国房地产在下一个周期的新的高点。“所以我尽管对2018年、2019年的房地产市场保持悲观，但是大家记住，长期我仍然看好，长期没问题。中国房地产市场的调整这一波的上涨超过以前差不多三年，下跌我认为也基本需要三年左右的调整，来消化这个市场，这个市场需要一个极大的专办，所以下一波房地产周期是全新的周期，这是我的基本判断。”

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　　对于明年及未来的房价如何走，一直是所有人最关心的话题，也是最近几个月地产专家和经济学者讨论最广泛的问题。独立经济学家马光远表示，房地产行业长期没问题，2018、2019年将是本轮房地产最困难的两年，理由是经历前两年的需求释放之后，市场供求平衡，上涨动力衰竭。这将使整个市场经历极大考验，房地产投资回落到3%左右的概率很大。

　　对于明年房价的具体走势，他更直言不讳给出明确答案——从现在到明年4月份，房价下跌趋势明确，房价将下跌2-3成，跌回2年前水平基本大局已定。

　　除此之外，马光远更一针见血地指出，由于过去20年房价的快速上涨，房地产行业被妖魔化到无以复加的地步。但实事求是而言，从1998年房地产市场化以来，中国用了差不多20年的时间，实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，人均居住面积超过了40平，这是一个非常了不起的成就。但随之而来的是地产行业的过度发展造成的社会矛盾不断激化，教育资源匮乏，学位房被炒到天价;交通地铁发达地段，价格更是水涨船高，尤其是居住和投资的比例开始倾斜，房地产经历了极度繁荣之后，当下及未来几年，房价很难再复制此前的疯狂景象，最根本原因是需求已经枯竭殆尽。

　　马光远是独立经济学家，毕业于中国社会科学院研究生院 ，经济学博士、产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论员。多职位加身下，早就奠定了其行业地位，所以他的一些公开看法大多时候会在舆论发酵，继而影响到很多人的投资置业。

　　奇哥说过，房地产是极具包容性的行业，它从来都容得下有不同声音的出现，从行业诞生以来，多空对垒的局面便已形成，所以出现专家之间因观点不同而“互怼”的现象十分常见。“空军司令”马光远的观点自然也逃不过“多军将领”们的反驳斥责。

　　经济学家董藩近日就对马光远前段时间的言论进行了反驳!他在微博平台不留情面地说：有人认为，经历了前两年的需求释放之后，中国本轮房地产快速上涨周期已经宣告结束，市场供求平衡，上涨动力衰竭——我觉得这种认识是不对的!因为此前“去库存”导致的这轮上涨，确实对大部分三、四、五线城市来说，消化掉了大部分的需求，后面需求的积累需要很缓慢的过程，或者再无大幅增长的可能。

　　但对大多数一、二线城市来说，这几年总体上一直处于严厉的限购限贷状态。如果仍然坚持市场化导向的改革，减少对人口流动的行政干预，也继续鼓励民营经济的发展，形成稳定预期，这些城市再有5-10年的较快增长期是没有问题的。

　　与马光远“房价下跌趋势明显”、“明年房价下跌2-3成”截然不同，经济学家董藩认为，未来大多数一二线城市，需求并没有消耗，相反因为限购限售等楼市调控政策的影响，购房需求反而积累了不少，未来如果放开调控，不再对城市人口流向进行干预，大多数一二线城市房价还会继续上涨5-10年没问题。

　　事实上，这并不是董藩第一次提出这种言论。11月中旬，他曾公开发言指出，当前地方政府有四大理由不愿看到房价下跌：1，房价一旦明显下跌，需求立即沉淀，交易税费锐减，威胁财税安全;2，房价一旦出现大幅下跌，前期买房的就觉得吃了亏，就可能围攻开发商和政府，出现群发事件;3，房价一旦明显下跌，就会影响开发商买地信心，土地会大量流拍，土地财政状况急剧恶化;4，房价一旦明显下跌，就会通过产业链的作用，影响当地建筑、建材、装修、绿化等众多产业的市场状况，导致地区经济恶化。

　　其次，通过近几个月的国家表态和调控政策的升级不难看出，国家正逐渐摆脱对房地产的过度依赖，过去我们总认为房地产和中国经济牢牢捆绑在一起了，事实也的确如此，房地产确实是拉动经济增长的重要引擎之一，这一点在数据上也表现得淋漓尽致，但是我们同样看到，经济过度依赖房地产的副作用在显现，尤其是房地产对实体制造业的挤压越来越明显，国家已经逐渐意识到了房地产并非永远的“解药”。

　　最后，房价是时候理性回调了，百姓苦高房价久矣。尤其是很多三四线城市在短短一年多时间，房价便迎来了翻倍上涨，但反观工资性收入却鲜有提高，房价上涨，但居民的生活质量却在下降，这样的发展并不是我们愿意看到的。房地产透支了城市的未来，这并不是真正意义上的发展，唯有靠人口和产业拉动，居民收入提高了，顺带着房地产迎来发展，这才是合理现象，目前的发展状况，完全是本末倒置。

（房掌柜整理来自和讯房产、楼市新谈）