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聂梅生:房改20年都是受益者 房产业竞争力将是科技

济南房地产网-房掌柜 2018-12-21 02:58:59来源:房掌柜 整理
[摘要]土地招拍挂、房住不炒、租售同权……房改20年,里面有无数次“谁是受益者”的争论。

  筒子楼、单元房、商品房……改革开放40年,里面有无数个关于住房的故事。

  土地招拍挂、房住不炒、租售同权……房改20年,里面有无数次“谁是受益者”的争论。

  作为见证者,全联房地产商会名誉会长聂梅生近日在接受《每日经济新闻》记者专访时,回顾了改革开放40年来房地产行业的发展路径,并描绘了行业未来的理想图景。

  聂梅生于1962年毕业于清华大学土木工程系给排水专业,她的工作也一直与房地产紧密相关:曾在中国市政工程西南设计院工作逾18年,1991年起出任建设部科学技术司副司长,1998年起担任建设部住宅产业化办公室主任,2001年起出任中华全国工商业联合会房地产商会会长等职务。而对于1998年的房改,曾经不乏争议,焦点是“谁是受益者”。对此,聂梅生明确表示,“我们都是房改的受益者。”

  个贷很成功但没设刹车有人借此炒房

  如果单纯用政策三部曲,即“福利分房政策——商品房政策——租售并举政策”来概括过去的房改20年,并想当然地将其归类于“表层的金融市场压力和住房资源分配不均衡”,一定是不够全面的,其背后一定还有社会风貌和价值观的打破与重建。

  福利分房的年代,单位和企业都靠分配解决住房问题,而实际上国家财政无法满足如此庞大的住房需求。在一段长达10年的过渡期,国家开始进行住宅市场化的探索,相继出台“三三制”补贴购房、提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革等方案。不过,这些方案仅在部分城市进行试点推行,并未成为全国性政策。

  1986年,国务院成立住房制度改革领导小组,下设办公室。1998年3月,房改办整建制合并到了原建设部(现住建部)住宅与产业司,成为了未来房改的主力。

  “亚洲金融危机之后,国内市场出现了能源和钢铁的积压。当时还没有产能过剩这个词,政府决定通过建经济适用房来消化这些过剩的产能。这就有了1998年的那份文件。”聂梅生这样描述房改的起因。

  1998年,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,正式终结了延续近半个世纪的福利分房制度,揭开了房地产市场化序幕。

  不过,关于1998年的房改,当时不乏争议,焦点是“谁是受益者”。

  “很多人会想,不福利分房了,那我工作多年了要怎么办?所以在之前分到了房的,就把原来的房子租给你,或者花很少的钱把原来的房子买下,但是要买的话,那时候都没有什么钱,所以就必须要有配套的金融手段。这就是房改的基本逻辑。”聂梅生说:“那时,我们都是房改的受益者。”

  房改20年,孕育了房地产市场的黄金10年。

  “个贷启动很成功,在没有个人住房抵押贷款之前,很少有人买得起房,只能向亲朋好友借。不过个贷政策当时没有设置刹车机制,使得有人利用个人住房抵押贷款炒房了。”聂梅生告诉《每日经济新闻》记者:“当时一些炒房团就出现了,他们用筹集的少量资金通过银行贷款大面积购房,这些炒房团用很少的资金就能把整个区域的房价拉高。”

  地根和银根制度令房地产发展至今

  土地和金融是房地产行业发展的两座基石,这两者的制度在一定程度上决定了今天的房地产行业形态。“地根和银根政策都落地了,房地产才真正进入了发展正轨。”聂梅生说。

  不过,在这20年中,房改也暴露出了一些弊端。

  “到2003年左右,整个市场就有些热了。开发商通过协议出让从政府手中获取土地,很多都非常便宜。当时土地成本在总房价中所占的比例很低,随之进行市场化开发和销售,当市场逐渐热起来,土地就开始升值。”聂梅生说。

  不过,“8·31大限”之后,一纸批文协议出让土地的日子一去不复返。2004年出台的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,要求从2004年8月31日起,所有经营性土地一律都要公开竞价出让。这也使得“招拍挂”成为我国房地产土地出让的主要方式,并且延续到了今天。

  “招拍挂当然有其很积极的一面,这种操作模式不再是和政府关系密切的开发商就能获得土地,消灭了土地出让中的灰色地带。但是各开发商来抢土地,一定程度上也造成了地价的节节攀升,土地成本逐渐成为房子的主要成本。土地出让金在地方政府的收入比重越来越高,也造成了土地财政问题。”聂梅生如此评价。

  正是在2004年,房地产行业迎来了首家年销售额突破百亿元的房企——合生创展。

  在那个年代,这可以说是个神话。彼时,万科销售金额为91.6亿元,碧桂园距离登陆港股还有三个春秋,恒大还在忙着产品升级换代。

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责任编辑:简艳霖

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