房企投资热情重燃 房地产信托产品被部分银行抢着代销

　　降准之后，市场资金面如期充裕，2019年开年之后，金融机构即开始在市场上积极寻求资产，对优质资产的需求旺盛。

　　随着货币政策的进一步打开和宽信用的全面持续推进，市场各方人士亦在猜测，“六稳”基调下释放的流动性将会流向何方?房地产领域是不可避免的关注焦点之一。据21世纪经济报道记者与多位金融机构以及房地产企业人士交流，不少观点认为，房企的资金面会随之好转，今年或再现投资拿地的积极性。

　　但与此同时，也有多位人士对房地产的再度“辉煌”表示怀疑，从链条传导上看，大环境转向之下，投资会率先复苏，但销售的继续增长才是核心。而销售能否起来，除了政策因素以外，还受其他更多更复杂因素的影响，“现在与之前不同的是，居民的杠杆率已经很高了，很难继续增加”。1月17日，一位资深行业观察人士对记者表示。

　　目前来看，市场开始对资金宽松有了不同程度的反应，据记者了解，房企的融资环境有了一些松动迹象，具体表现在，银行端正常的开发贷和并购贷能够顺利发放，且利率有向下谈判的空间;信托公司称，受限于资管新规的要求，房地产项目的资金并没有明显宽松，不过记者了解到，房地产信托产品正被部分银行抢着代销。

　　变化最大的是，房企的直接融资渠道即债券发行畅通，当前房地产发行人成功发行的债券利率多比去年下半年下降数十个BP。另据21世纪经济报道记者统计，2019年1月1日以来，房地产发行人成功发行的信用债(口径为：企业债+公司债+短期融资券+中期票据)为359亿元。

　　融资规模逾1000亿元

　　中原地产数据显示，截至1月16日，2019年以来，房地产企业新增融资规模超过1000亿元，部分房企融资规模超过100亿元。

　　从融资用途看，偿还借款、补充流动资金是最重要的两个方面。招商蛇口1月15日晚间公告，拟发行15亿元超短期融资券，发行期限为120天，主要用于偿还2019年1月到期的一宗10亿元规模债券，以及偿还银行贷款。公告显示，公司已发行尚未兑付债券及债务融资工具共13笔，合计225亿元。其中，境内存续期间超短期融资券40亿元、中期票据72亿元、公司债94亿元、优先债券19亿元。

　　不少“借新债补旧债”的房企本身债务种类较多。以保利发展为例，公司1月15日公告，拟发行15亿元中期票据，发行年限为3年，其中10.5亿元拟用于长春、成都等多个地区开发项目银行贷款，4.5亿元拟用于补充流动资金。三季报显示，截至2018年9月30日，保利地产待偿还直接债务融资余额为13.98亿美元和365亿元。其中，13.98亿美元为在境外发行的固息债券，365亿元人民币为在境内发行的150亿元中期票据、65亿元长期限含权中期票据、150亿元公司债券。

　　不少公司新增融资利率较低。以电建地产为例，公司拟发行2019年度第一期超短期融资券，该融资券核准发行规模为45亿元，本次发行规模为10亿元，申购利率区间为3.50%-4.50%，发行期限为270天。主要用于偿还2019年1月到期的一笔借款。该借款金额为10亿元，利率为4.80%。

　　诸葛找房首席分析师陈雷表示，房企采用“借新债补旧债”的方式只有在市场好的情况下才可以使用。市场下行时，很容易造成资金链断裂，造成严重后果。目前M2增速放缓，不适合采用“借新债补旧债”。

　　部分房企创新融资模式，以应收账款做抵押进行融资。以阳光城为例，其拟以公司及下属子公司项下房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产，发行相关产品进行融资，总额不超过20亿元。

　　议价空间打开

　　从银行的房地产贷款情况来看，随着央行释放的流动性不断堆积在银行间市场，21世纪经济报道记者了解到，今年以来，银行的信贷额度和利率都有了明显的宽松。对房地产领域来说，个人按揭贷款利率已经有了实质性降低。

　　在这种环境下，投向开发商的贷款也随之有了变化。一家房企融资人士对记者透露，其所在企业正在申请一笔开发贷，目前银行提出的利率与去年持平，“不过感觉有谈的空间，以前是基准上浮30%，现在我们希望的成本是上浮20%或者就基准不上浮。”

　　另一家TOP10房地产企业人士告诉记者，现在房企在融资上的议价空间更大了，其所在集团目前要求的融资利率有所降低。另据了解，有大行并购贷业务的标准与去年相比有所放宽。

　　多家信托公司人士对记者称，目前还没有明显感觉到房地产项目资金有松动迹象，原因主要是，银行仍然按照新规的规定在进行资管转型，对非标项目还是压缩的态度。

　　不过，上海地区一位信托公司人士对记者透露，市场资金确实比较充裕了，很多银行在抢房地产信托的代销项目，比如某家股份制银行正在争拿集团旗下信托公司的地产信托产品，其上海分行还欲独立代销。

　　一位银行相关部门人士向记者证实了这一现象，并表示现在这种情况很普遍，银行都在抢资产，“所以信托一旦有项目就催着他们落地，催着发出来”。

　　他表示，现在银行缺乏“好资产”。所谓“好资产”即安全，流动性高。从这个意义上说，房地产信托产品在银行看来是好资产，银行配置意愿甚过一些低评级信用债，“毕竟有土地抵押，而且信托自己会做一次风控”。

　　房企投资热情重燃

　　据记者从多家房地产企业了解，开年之际，不同房地产对今年房地产市场的态度，以及自身的投资拿地安排并不相同。一些大型国企目前反应较为“淡定”，但也不乏一些民营的小型房地产开发商摩拳擦掌、跃跃欲试。

　　2018年，在金融监管趋严和资金面紧张的环境下，房地产企业基于稳健的策略，拿地谨慎，投资收敛。据中国指数研究院报告，2018年1-11月，20家代表企业累计拿地26072万平方米，同比下降23.5%;累计拿地金额12012亿元，同比下降29.0%，拿地金额占销售金额的比重为28.0%，较2017年显著下降。

　　与此同时，全国300个城市共流拍700宗住宅用地，总规划建筑面积为8534万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%，为2010年以来的最高值。

　　1月17日，一位民营房地产商投资部门人士对记者说，其所在集团今年加大了投资力度，根据规划，每个区域集团要在一季度完成投资50亿元，“我们十几个区域集团，加起来估计几百亿”。他表示，这一计划规模与往年相比不过持平，在当前形势下，持平就相当于态度很积极了。

　　上述TOP10房企人士也表示，公司判断今年上半年是拿地窗口，前几年公司发展速度不快，今年可能还是会想着稳住排名或者再冲一冲。

　　他同时提示，2017-2018年主流开发商都在三四线城市发展，这类城市付款周期长，付一部分土地款可能就能操作销售回款，所以少量资金可以撬动一个盘，但2018年7月以来，很多开发商开始从三四线撤离，如果回到一二线城市，土地付款等流程要求更规范，可能会导致房企资金使用效率比较差，所以如果政策不继续宽松，今年地产投资难度其实也很大。

　　(房掌柜整理自21世纪经济报道、中国证券报)