今年1-11月,阳光城累计销售金额1330.9亿元,权益销售金额1002.2亿元,销售均价13205元/平。仅前九个月,该公司销售额便已突破千亿,正式迈入千亿房企行列,其中中西部区域销售额占比达到33.5%,外界预期这部分受调控较小的区域或有望进一步提高销售贡献度。
相比之下,据观点指数统计,1-11月阳光城累计通过招拍挂、收并购等方式获取81个项目,总对价387.59亿元,权益对价231.37亿元,新增计容建筑面积964.55万平方米。其中10月、11月拿地降至冰点,仅共计获得5个项目。
按拿地权益价与权益销售额的占比计算,前十一个月阳光城拿地支出仅相当于销售额的23%。
相比去年来说,阳光城今年的拿地速度存在明显放缓的趋势。在2017年,阳光城新增了120个项目,新增计容面积2021.63万平方米,整体土地的开支为650元亿左右;而即便算入12月新增的5个项目,阳光城年内新增的项目也仅为86个,新增土储同比更是缩水一半。
对此,吴建斌曾作出解释称,阳光城3月份开始调整买地策略,提高了相应标准,要求项目的净利润率不低于15%。“所以买到的地也相应变少。”
阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在12月21日某活动上亦坦承:“今年本来想要多买点地,但是由于资金等问题,还是有点掣肘。”
自“双斌”进入阳光城以来,该公司在财务数据上出现一定程度的优化,但总体杠杆仍较高。
数据显示,2018年前三季度,阳光城归母净利润率提升2.1个百分点至6.1%,盈利能力有所提升;负债率方面,上半年净负债率约为230%,至三季度末降至207%;同时该公司销售回款率大约80%,试图弱化对杠杆的依赖性。
近期阳光城还频繁通过不同渠道开展融资动作。其中12月4日,阳光城拟以购房应收款为基础资产,发行相关产品进行融资不超过20亿元;12月20日,该公司拟面向合格投资者公开发行公司债券,基础发行规模5亿元,利率7.5%。
尽管资金对拿地已造成实质性影响,但“双斌”前后的表态仍有所差异。吴建斌曾表示,想要通过融资继续去拿地扩储,是相对容易的,但管理层在克制。“首先要保证经营表现方面做绝对的优化,既要规模,也要利润。”
朱荣斌近日则表达出一定的不甘心,但他坦承,在今年这种环境中,也没什么办法。
对于未来几年阳光城的增速,吴建斌将增幅设定在30-40%之间,利润增长35%左右。据悉,这也是此前阳光城发布的股权激励中所要求的业绩考核指标。
利润指标反过来对拿地成本同样有明确的要求。以前十一个月的拿地为例,东方证券研报称,阳光城拿地强度为31%,较2017年全年下降53个百分点;拿地成本为3778元/平方米,较2017年下降24%,显示其一方面在规模扩张和降杠杆取得平衡,另一方面则等待好的拿地窗口加仓。
媒体发现,前十一个月阳光城新增的81个项目中,有34个是通过收并购获得,占比42%。典型案例是9月份,该公司通过并购上海桑祥企业新增19个项目(主要位于重庆),涉及建筑面积133.68万平方米,权益对价款49.71亿元,拿地成本仅3717元/平方米。
(房掌柜整理来观点地产网、界面新闻)
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