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2019年楼市或加速分化 部分城市购房需求透支严重

济南房地产网-房掌柜 2019-02-20 11:07:08来源:房掌柜 整理
[摘要]往年的春节返乡置业潮都是一派火热,但在今年似乎不一样了,并没有改变楼市低迷的情况

  2019年新年以来,由于适逢房地产市场春节淡季,返乡置业意向人群相比2018年略有下降,房企营销表现也比较平淡,项目折扣力度和营销推案力度都不及往年,加上部分三四线城市市场需求已经透支,综合来看,新年以来楼市成交整体走低。

  各大房企营销动力不足

  往年的春节返乡置业潮都是一派火热,但在今年似乎不一样了,并没有改变楼市低迷的情况。这从房企营销方面就能看出来:2019春节期间,房企营销表现平淡。从供给方面看,春节期间新推楼盘较少,新推案力度明显下降,市场仍然以去库存、去存量为主要目标。

  克而瑞地产研究中心的统计数据显示,春节期间,主要40多个重点监测城市数据显示供应量同比下降29%,供应量不足。该机构研究员沈晓玲分析指出,春节期间,折扣力度和营销推案力度相比去年都有所下降,开发商自身销售预期也有下调,没有寄希望于像往年一样由返乡置业带动“购房潮”,没有过多地特别针对春节市场的营销方案推出,部分房企楼盘的“春节不打烊”也只维持基本运营,并没有推出具体的让利活动。

  不仅推盘动力不足,折扣力度也较小。2019年春节期间,房企让利方式主要以特价房、首付款延期付、以老带新、实物赠送等常规方式为主,其中特价房活动较多,折扣力度可达8.2折。根据克而瑞方面监测,2018年以来房企让利空间不断缩减,但销售业绩及回款压力却在逐渐增大。

  自2018年下半年开始,房企为提升销售业绩加快库存去化,特价房促销活动明显增多,直至2019春节期间。从特价房折扣力度来看,多集中在8.2-9.8折之间,相比去年6.4-8.5折的让利幅度明显下降。从实物赠送的让利方式来看,2018年部分楼盘出现了成交送宝马轿车等高价值实物的营销活动,但2019春节期间,赠送的礼品多为家电、手机等价值较低的实物。

  沈晓玲分析表示,调控政策深入、返乡置业热度下降致使房企春节表现平平。房企在春节期间普遍调降新推案力度,营销热情明显下降。造成这一现象主要有两方面原因:一方面,随着房地产调控逐渐深入和长效机制建设不断推进,2019年春节房地产市场持续转冷,购房者观望态度比往年浓重。另一方面,随着一、二线城市人才优惠政策频繁出台、租赁市场规范化建设不断推进,“外漂一族”在工作城市置业、长远生活的难度正逐步降低,2019年返乡置业意向人群相比去年略有下降,致使房企对于返乡置业效应期望下降不少。

  部分城市购房需求透支严重

  2015年下半年至2018年,全国房地产市场经历了一轮大行情,很多城市成交量大增,房价大涨。易居房地产研究院方面认为,如果楼市一段时间内成交量暴增,大幅偏离往年均值,则说明有部分自住提前入市或投资需求过旺,透支了未来的市场需求。

  对此,易居方面针对全国40城市新建商品住宅成交量偏离度的研究发现,部分城市住房需求当前严重透支。这些城市包括了4个一线城市,18个二线城市,18个三线城市。其中,三线城市住宅成交量偏离度尤为明显。

  具体来看,2018年受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积同比增长9%,成交量仅次于2016年,连续四年高于平均值,2018年偏离度为19%。从数据走势来看,2018年上半年,三四线城市和部分热点二线城市销售火热,但是当年下半年以后,多数城市急速降温,销售量下降明显。

  其中,2018年4个一线城市新建商品住宅成交面积同比下降5%,成交量连续两年下滑,2018年偏离度为-30%。18个二线城市新建商品住宅成交面积同比增长3%,成交量连续四年高于平均值,2018年偏离度为16%。18个三线城市新建商品住宅成交面积同比大幅增长28%,成交量创历史新高,连续四年高于平均值,2018年偏离度为56%。

  易居研究院研究员沈昕分析认为,与一二线城市不同,三线城市新房成交量在2017年小幅下降后,2018年再次大幅增长,并创下2010年以来新高。这是由于2018年上半年,部分本轮政策效应启动较晚的三线城市成交异常火热,成交量大幅增长,但是2018年三季度以来已有所降温。

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责任编辑:黎燕霏

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