三四线城市楼市开始降温 负债率高企房企资金链承压

　　在负债率持续高企、负债总额日益攀升的情况下，销售低迷的房企资金链继续承压。

　　2018年底货币政策稍微宽松，让大部分地产公司过了个还不错的春节。但他们仍然不能对2019年掉以轻心。

　　春节后，楼市逐渐步入正轨，但房企销售不振。中原地产数据显示，截至2月13日，30家企业年内销售总计3189.4亿元，同比2018年同期的3574.76亿元，下调了11%。

　　现金回笼不理想的房企，资金链依然承压。另有数据显示，2019年是房企的偿债高峰年，需偿还债务在万亿以上。

　　1月至今，随着紧缩政策触底，融资环境稍有宽松，房企迎来一段“融资窗口期”，主流房企纷纷抓住机会发债融资，合计金额已超过2100亿。不过，各家公司的融资利率出现了明显分化。

　　据21世纪经济报道记者调查，2018年除了万科等少数公司外，房企的回款完成情况并不乐观，加之2019年三四线市场明显回落，一二线严格受限，销售有效市场收窄，房企依然面临较大的资金压力。

　　不乐观的销售

　　2019年伊始，延续去年三季度以来的增速放缓，房企销售出现了全面下行。

　　据克而瑞数据，1月市场成交出现了明显的环比下滑。销售TOP30房企合计操盘销售金额3988.6亿元，同比下降19.02%，权益销售金额3365.6亿元，同比下降13.40%。2月上旬的情况也没有很大改观。

　　对于2019开年销售表现的低迷，华创证券分析，主要因为2018年1月和12月销售高基数效应导致的同比环比走弱;而东北证券认为，当前需求端疲软也是主要原因之一。

　　长江证券报告则表示，三四线城市受棚改货币化安置放缓的影响，购买力提前透支。返乡置业退烧，叠加改善类等需求自然回落，导致房企在1月的销售额有所下滑。

　　此前，春节前后楼市成交主要以三四线城市返乡置业为主。而2019年大部分三四线城市楼市开始降温，成为影响销售业绩的重要因素之一。

　　中国指数研究院周报指出，春节期间(2月4日-10日)，重点监测的17个城市成交面积环比下降92.2%，其中二三线代表城市的成交面积同比下滑均在95%左右。

　　在整体销售低迷中，房企之间的情况亦各有不同。佳兆业集团经济研究院院长刘策表示，2019年1月份，大型龙头企业受战略调整影响，出现销售分化现象。

　　“三巨头”碧桂园、恒大、万科都出现了同比30%左右的跌幅，销售降速明显。万科公告显示，今年1月的销售金额为人民币488.8亿元，同比下降了28.21%;碧桂园仅公布了权益金额，为330.7亿元，中原地产测算，碧桂园出现28.1%的同比跌幅;而恒大在1月拿下431.7亿元，同比下降达32.9%。

　　而像华润置地、中海、保利等国企央企，表现突出。公告显示，华润置地实现总合同销售金额约人民币163.9亿元，按年增长46.6%;保利则实现签约金额335.91亿元，同比增长6.14%。

　　相比大型房企，中型房企的表现较好。亿翰智库数据显示，阳光城、金地、中南建设、龙光地产等中小房企销售表现整体优于大型房企。

　　2019年1月，阳光城实现销售金额118.1亿元，同比增长31%;金地实现签约金额106.3亿元，同比上升31.02%;中南建设则实现合同销售金额约87.0亿元，比上年同期增长34%。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，2019年市场逐渐将出现中型房企竞争的局面。

　　在负债率持续高企、负债总额日益攀升的情况下，销售低迷的房企资金链继续承压。

　　五千亿债务压身

　　从发债成本看，1月房企融资成本总体有所下滑。据克而瑞数据，该月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点。但海外渠道成本依然居高不下，尤其是中小房企，主要体现在中期票据上。

　　同策研究院统计显示，该月共发生11笔中期票据，除去保利集团，其余10笔均为美元中期票据，合计37.5亿美元，折合人民币251.7亿元人民币。当代置业超高利率15.5%，其余利率均在7.13%-9.125%之间。

　　纵然成本高企，房企仍旧拼命融资。这背后，是即将到来的偿债高峰。

　　Wind数据显示，今年房企公司债到期规模2640亿元;企业债到期规模183亿元;非金融企业债务融资工具到期规模1037亿元;资产支持证券到期规模628亿元;海外债到期规模846亿元，总计到期规模5334亿元。

　　“部分观点认为下半年会有加杠杆等做法，从债务兑付的角度看，2022年预计会形成第二波债务兑付高峰期。而第一波债务兑付高峰期就在今年上半年。”严跃进说，2019年将开启融资新高峰。

　　同时，销售压力加大，万科、恒大、碧桂园等多家龙头房企1月份销售额均同比下滑。这种情况下，房企更加关注资金链安全。“2019年房地产市场进入调整期的预期较强，不少企业抓住这个窗口期加速融资。”中原地产首席分析师张大伟认为。

　　此外，据张宏伟介绍，去年四季度融资审批非常严格，许多融资计划均未获批，因此一月份存在对去年积压数据的释放。

　　抢占融资“窗口期”

　　1月业绩显示，房企的“寒冬”威胁还未过去，销售回款乏力、最核心的现金流来源受制。

　　另一厢，部分房企还在积极拿地。如1月21日，融创中国公告，拟以股权收购方式，拿下泛海控股旗下位于北京和上海的两宗土地，总建筑面积合计约为130万平方米。与此同时，多家房企在进行股权收购圈地。

　　土地成本也在不断上升。东北证券指出，1月一、二、三线城市土地成交溢价率为 16.41%、5.68%、11.74%。一线城市土地市场有所回暖，带动土地成交、溢价率的上升。

　　对房企而言，幸运的是近期融资环境有所改善。中原地产数据显示，一月以来，房地产企业融资计划实施井喷，公布的总额已经近90多起，合计金额超过2100亿，刷新最近一年多来的融资月度新高。

　　据21世纪经济报道不完全统计，1月份以来已经有多达60份关于房地产企业发布美元优先票据融资公告，涉及上市房企25家，合计融资金额逾30亿美元。

　　仅2月13、14日两天，房企融资计划已经超过35亿美元。时代中国、世茂、融创、中海便分别发布了5亿美元、10亿美元、8亿美元、35亿人民币的融资公告。

　　总体来看，房地产2018 年底以来较为宽松的融资环境在延续。表现在于，部分房企资金成本有所下调，特别是国内房企融资的企业债等，相比前期有所降低。

　　记者查阅近期融资公告发现，境内发债成功的企业多为评级AA+及以上的大中型房企。龙头房企的公司债融资成本基本在4-5%左右，但小型房企仍难掩资金链压力。

　　如2月单笔发行规模最大的为美的置业发行的2+1年期限的30.6亿元公司债，利率仅为5.30%。

　　部分房企如越秀金控，融资总额6亿元、票面利率仅分别为3.6%、3.58%。金隅集团的20亿元公司债券则于1月22日上市，最高利率仅4.07%。

　　相对而言，海外融资成本明显上涨，还要叠加汇率波动。如正荣地产2月12日公告称发行2.3亿美元优先票据，利率达9.80%，部分房企海外融资成本达到10%以上。

　　此外，部分房企评级有所变动。如新城控股、融信等主体评级分别由AA上升至AAA、A+上升至AAA+。

　　对不那么缺钱的大型房企而言，融资是未雨绸缪，为了避免未来的资金面再次收紧，以及逆市抄底;而对中小房企来说，近期的融资宽松可能是“雪中送炭”，即使利率很高也要多拿到一些钱。

　　不过，这种宽松可能并不长久，融资窗口期随时有可能关闭。深圳一开发商人士认为，今年，监管层仍严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度依然比较大。

　　龙湖有关人士指出，今年房企应抓住市场的各类窗口期，融资、销售、收购等等，这需要敏锐的市场触觉，以及超高的执行力。

　　(房掌柜整理自第一财经、21世纪经济报道)