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三四线城市楼市开始降温 负债率高企房企资金链承压

来源:房掌柜  整理 济南房掌柜  2019-02-18 10:56:46
[摘要]在整体销售低迷中,房企之间的情况亦各有不同

  五千亿债务压身

  从发债成本看,1月房企融资成本总体有所下滑。据克而瑞数据,该月房企平均发债成本为6.98%,环比下降0.17个百分点。但海外渠道成本依然居高不下,尤其是中小房企,主要体现在中期票据上。

  同策研究院统计显示,该月共发生11笔中期票据,除去保利集团,其余10笔均为美元中期票据,合计37.5亿美元,折合人民币251.7亿元人民币。当代置业超高利率15.5%,其余利率均在7.13%-9.125%之间。

  纵然成本高企,房企仍旧拼命融资。这背后,是即将到来的偿债高峰。

  Wind数据显示,今年房企公司债到期规模2640亿元;企业债到期规模183亿元;非金融企业债务融资工具到期规模1037亿元;资产支持证券到期规模628亿元;海外债到期规模846亿元,总计到期规模5334亿元。

  “部分观点认为下半年会有加杠杆等做法,从债务兑付的角度看,2022年预计会形成第二波债务兑付高峰期。而第一波债务兑付高峰期就在今年上半年。”严跃进说,2019年将开启融资新高峰。

  同时,销售压力加大,万科、恒大、碧桂园等多家龙头房企1月份销售额均同比下滑。这种情况下,房企更加关注资金链安全。“2019年房地产市场进入调整期的预期较强,不少企业抓住这个窗口期加速融资。”中原地产首席分析师张大伟认为。

  此外,据张宏伟介绍,去年四季度融资审批非常严格,许多融资计划均未获批,因此一月份存在对去年积压数据的释放。

  抢占融资“窗口期”

  1月业绩显示,房企的“寒冬”威胁还未过去,销售回款乏力、最核心的现金流来源受制。

  另一厢,部分房企还在积极拿地。如1月21日,融创中国公告,拟以股权收购方式,拿下泛海控股旗下位于北京和上海的两宗土地,总建筑面积合计约为130万平方米。与此同时,多家房企在进行股权收购圈地。

  土地成本也在不断上升。东北证券指出,1月一、二、三线城市土地成交溢价率为 16.41%、5.68%、11.74%。一线城市土地市场有所回暖,带动土地成交、溢价率的上升。

  对房企而言,幸运的是近期融资环境有所改善。中原地产数据显示,一月以来,房地产企业融资计划实施井喷,公布的总额已经近90多起,合计金额超过2100亿,刷新最近一年多来的融资月度新高。

  据21世纪经济报道不完全统计,1月份以来已经有多达60份关于房地产企业发布美元优先票据融资公告,涉及上市房企25家,合计融资金额逾30亿美元。

  仅2月13、14日两天,房企融资计划已经超过35亿美元。时代中国、世茂、融创、中海便分别发布了5亿美元、10亿美元、8亿美元、35亿人民币的融资公告。

  总体来看,房地产2018 年底以来较为宽松的融资环境在延续。表现在于,部分房企资金成本有所下调,特别是国内房企融资的企业债等,相比前期有所降低。

  记者查阅近期融资公告发现,境内发债成功的企业多为评级AA+及以上的大中型房企。龙头房企的公司债融资成本基本在4-5%左右,但小型房企仍难掩资金链压力。

  如2月单笔发行规模最大的为美的置业发行的2+1年期限的30.6亿元公司债,利率仅为5.30%。

  部分房企如越秀金控,融资总额6亿元、票面利率仅分别为3.6%、3.58%。金隅集团的20亿元公司债券则于1月22日上市,最高利率仅4.07%。

  相对而言,海外融资成本明显上涨,还要叠加汇率波动。如正荣地产2月12日公告称发行2.3亿美元优先票据,利率达9.80%,部分房企海外融资成本达到10%以上。

  此外,部分房企评级有所变动。如新城控股、融信等主体评级分别由AA上升至AAA、A+上升至AAA+。

  对不那么缺钱的大型房企而言,融资是未雨绸缪,为了避免未来的资金面再次收紧,以及逆市抄底;而对中小房企来说,近期的融资宽松可能是“雪中送炭”,即使利率很高也要多拿到一些钱。

  不过,这种宽松可能并不长久,融资窗口期随时有可能关闭。深圳一开发商人士认为,今年,监管层仍严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度依然比较大。

  龙湖有关人士指出,今年房企应抓住市场的各类窗口期,融资、销售、收购等等,这需要敏锐的市场触觉,以及超高的执行力。

  (房掌柜整理自第一财经、21世纪经济报道)

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责任编辑:黎燕霏

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