多地楼市调控思路发生变化 房地产市场仍以稳为基调

具体来看，2018年受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积同比增长9%，成交量仅次于2016年，连续四年高于平均值，2018年偏离度为19%。从数据走势来看，2018年上半年，三四线城市和部分热点二线城市销售火热，但是当年下半年以后，多数城市急速降温，销售量下降明显。

其中，2018年4个一线城市新建商品住宅成交面积同比下降5%，成交量连续两年下滑，2018年偏离度为-30%。18个二线城市新建商品住宅成交面积同比增长3%，成交量连续四年高于平均值，2018年偏离度为16%。18个三线城市新建商品住宅成交面积同比大幅增长28%，成交量创历史新高，连续四年高于平均值，2018年偏离度为56%。

易居研究院研究员沈昕分析认为，与一二线城市不同，三线城市新房成交量在2017年小幅下降后，2018年再次大幅增长，并创下2010年以来新高。这是由于2018年上半年，部分本轮政策效应启动较晚的三线城市成交异常火热，成交量大幅增长，但是2018年三季度以来已有所降温。

沈昕指出，从2018年40城新房成交量偏离度排名来看，惠州、徐州、韶关、温州和扬州位居前五，偏离度分别为166%、137%、92%、89%和82%。此类城市偏离度过高，成交量严重透支。排在末三位的是厦门、北京和上海，偏离度分别为-69%、-57%和-36%。此类城市负偏离度过高，成交量低迷。

“可以看出，2018年正偏离度较高的城市主要是三线城市和部分西部二线城市，这类城市整体经济面偏弱，本轮政策效应启动较晚，仍处于板块轮动中，但随着全国整体市场降温及购买力的透支，此类城市楼市面临较大的下行风险。”沈昕分析认为，“2018年负偏离度较高的城市主要是一线城市和强二线城市，此类城市本轮政策效应启动最早，成交量已处于低位，下跌空间有限。”

楼市仍将以“稳”为基调

取消限售、限价松动、暂停摇号……楼市会全面回暖？

“调控依然会继续，会放松但不会放开，楼市将回温但不会回暖。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者。他同时认为，“房住不炒”仍是长期定位，回温不等于回暖，放松不等于放开，调控也不会退出。

实际上，自2003年被确定为国民经济的支柱产业后，房地产业过去很长一段时间里都被视为经济逆周期调节的工具来使用。无论是2008年还是2014年，通过限购松绑、下调首付比例、降息等“维稳楼市”，房地产业一次次成为抵御“次贷危机”、经济下行风险的有力工具。

当然，通过“维稳楼市”成功应对经济下行风险的同时，随之而来的是房价一轮又一轮快速上涨。

目前，我国经济运行保持总体平稳，但呈现出稳中有变、变中有忧的特点。2018年四季度GDP同比增速为6.4%，为2009年第二季度以来最低水平。作为经济发展的三驾马车，投资、消费、净出口面临形势复杂严峻。2018年，固定资产投资增速为5.9%，较上年回落1.3个百分点，增速自2009年以来呈逐年下降趋势；社会消费品零售总额同比增长9%，创2000年以来新低；贸易顺差2.33万亿元，为近4年最低，同比增长负18.3%。

复杂严峻的经济形势下，是否意味着房地产业将再次成为逆周期调节的工具呢？房价是否又会如历史一样再次出现报复性上涨呢？

多位业内人士在接受记者采访时均持否定观点，并表示当前楼市调控思路已发生变化，房价报复性上涨的历史将难再现，“稳”将成为未来各地楼市调控政策的主基调。

今年政府工作报告也指出，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”