楼市步入新周期 房地产调控保持政策连续性和稳定性

      楼市开局不利。

      3月14日，国家统计局发布2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。

      数据显示，1-2月，全国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%；商品房销售额12803亿元，增长2.8%，双双创下2015年6月以来的新低。

      中原地产首席分析师张大伟指出，楼市告别43个月长周期牛市，房地产进入新周期。。

      但作为楼市轮动效应开始的“风向标”区域，一线城市的楼市在2019年迎来回暖迹象，长期严调控下，需求“复苏”带来的“小阳春”能否最终变为“盛夏”，在当前的“稳地价稳房价稳预期”基调下，被认为可能性不大。

       3月14日，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，同时，加快长效机制的建设，广大消费者和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。随着长效机制的不断完善，房地产市场将来会保持平稳健康发展。

      大周期结束？

      “感觉就像是在官宣2015年来的这轮周期正式结束了”，3月14日，一位东北地区的地产商向记者感叹。

      国家统计局的数据显示，投资层面，1-2月全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%。房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，土地成交价款690亿元，下降13.1%。照此计算的土地购置均价4466元/平方米，同比上涨31.9%。

      销售层面，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。照此计算的前两月全国商品房成交均价为9079元/平方米，同比上涨6.7%，涨幅比去年全年收窄4个百分点。

      记者注意到，其中多个数据，创下近年来的历史新低。

      其中，房地产开发企业土地购置面积同比下降34.1%，这是2009年3月以来的最大跌幅；商品房销售面积同比下降3.6%，是全国商品房销售面积43个月以来首次出现负增长。此外，商品房销售额12803亿元，增长2.8%，这一增速同样是2015年6月以来的新低。

      有分析人士表示，从现有情况来看，2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年四季度至今，市场上涨乏力，楼市的拐点已经出现。

      对此，有前10强房企高管告诉记者，销售下降一方面是因为去年三四线城市透支严重，因而返乡潮如预期一样没有大面积出现。另一方面，房价已至高位，购买力提升和需求释放需要时间。

      实际上，在热点城市受到调控严格限制的背景下，三四线城市在棚改等政策利好下的楼市火热，被认为是2018年全国商品房销售面积和金额创下历史新高的重要拉动力。

      不过，进入2019年后的一些数据和现象则表明，三四线城市楼市同样开始走弱。

      易居研究院发布报告显示，2019年1-2月，其所监测的40城新建商品住宅累计成交面积同比下降13%。其中，18个三四线城市累计同比下降21%。

      同时，被认为是市场下行重要标志的楼市“止跌令”，2019年以来也屡有消息传出。3月6日，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企发布了一份名为“停止特价房销售”的文件。文件要求，房企停止低于申报价格的“特价房”销售。

      而中部某四线城市的售楼处工作人员赵海洋（化名）对此也深有感触。他告诉记者，他所在的项目，去年一期项目在售时，大年初一有三个打工返乡客户想要买房，因为只有导购值班没能成交。今年二期项目开盘，公司在大年初一到初三安排了收银员和出纳值班，结果“没人来看房”。

      一线“小阳春”调查

      而作为楼市风向标的北京等一线城市，市场则出现了“小阳春”的传闻。

      中原地产研究中心的数据显示，2019年前两月，北京普通住宅和别墅成交套数超过3800套，而去年同期则只有1600余套。

      另外，市场预期的复苏被认为格外重要。3月14日，北三环附近一家中介门店的经纪人告诉记者，2017年他所在的门店二手房带看量一度跌到每人每月5-7组新增带看，2018年以来处在持续恢复状态，今年以来达到了20组左右。

      不过，从价格来看，尽管有部分新房项目传出提价通知，但在北京市场占主体的存量房市场，价格变动还不明显。记者使用“诸葛看房”APP搜索朝阳区东坝附近房源，除一套房源外，前十套房源的挂牌价显示其近期内均未有调价历史。

      3月14日，一位预备在亚运村附近买房的购房者也告诉记者，他所关注的区域，有多套600万总价左右的房源在近一两个月来成交，但价格与之前基本持平。

      而链家数据则显示，2019年2月北京二手房均价为59898元/平，较2017年3月的高点下跌11.3%，但相比2018年全年均价同比下跌3.3%，已经止跌企稳。

      这一轮一线城市在市场压抑过久后，需求释放带来的回温，到底是否会成为新一轮周期来临前的“前奏”，还需要验证。

      贝壳研究院近日发布报告称，北京317调控后新增带看量大幅减少，在2018年和2019年的春节后都出现了复苏。当前带看绝对量仍明显低于调控前，约为2017年同期的60%左右，且今年带看量已于3月第一周出现回落，预计后期市场活跃度有所下降。

      也有观点认为，这还需要看后续政策的调整。以北京为例，张大伟表示，首先，北京2018年的开工项目将在未来形成供应量井喷；其次，北京市场此前在2018年也出现过小阳春，但很快恢复平稳。“小阳春能不能持续的最关键因素是信贷杆杠的变化”，他说。

      而上述前十房企高管则告诉记者，各地的政策放松只是微调，“楼市不会再有火热的盛夏，大力度、大规模的刺激政策不会再有效也不会再来；楼市也不会再有寒冷的冬天，房价相对稳定，市场信心会有所恢复。”

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      日前，住房和城乡建设部部长王蒙徽在全国两会“部长通道”接受采访时强调，房地产调控将保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

      对此，业内人士表示，在调控持续稳定的背景下，建立保障体系和市场体系并重、租购并举的住房供应体系逐渐成型，未来导向型长效机制也将持续。

      王蒙徽表示，2018年房地产市场总体保持平稳运行态势，预期也发生了积极变化，住房成交面积增速放缓，成交价格总体平稳，市场预期趋于理性。

      上海易居房地产研究院发布的最新报告显示，持续监控的50个城市中，2011年至2018年，50城房价年均复合涨幅为7.6%。但单从2018年来看，全国房地产市场进一步降温，主要领涨板块为非都市圈弱三线城市，房价涨幅进一步回落至2.6%，调控效果明显。其中，一线城市涨幅为-0.4%，二线城市涨幅3.6%，都市圈三线城市为-2.0%，非都市圈三线城市为11.4%。

      王蒙徽指出，2019年将继续促进房地产市场平稳健康发展，具体做到“五个坚持”：一是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位；二是坚持完善住房市场体系和住房保障体系；三是坚持落实城市的主体责任，因城施策、分类指导，把稳地价、稳房价、稳预期责任落到实处；四是坚持调结构、转方式，大力培育租赁市场，重点解决新市民的住房问题；五是保持政策连续性和稳定性，防止大起大落。

      全国政协委员、中央财经委员会办公室原副主任杨伟民表示，因房价上涨而带来的种种问题是我们经历过的，这次要严防不再出现类似问题，“房地产调控是不会放松的，而是会更加强调结合各地区、各城市的实际情况”。

      全国人大代表、海南省省长沈晓明表示，2018年海南房地产调控相比往年力度更大，但经济质量有所提升，效果好于预期。他介绍，2018年海南GDP增长5.8%，扣除房地产后增长7.6%，地方一般公共预算增长11.7%。

      沈晓明认为，正是房地产调控倒逼海南经济发展转型，经济结构有所优化。房地产投资下降的同时，海南进出口、旅游总收入等指标均实现增长，其中吸引外资增长112.7%。互联网产业连续3年保持30%以上增长，生物医药产业多年以20%至40%速度增长。

      “中国房地产仍面临结构性问题。”杨伟民表示，在一线城市，相对于全部的常住人口来看，住房供应仍不足，但人口净流出的三四线城市住房已经足够。为此，中央强调要因城施策，每个城市去解决各自的问题，逐步出台一项项政策，最终建立房地产市场平稳健康发展的长效机制。

      对于未来的调控思路，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹曾透露，未来房地产整体调控将以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系；以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板等等。

      秦虹指出，我国住房供应体系已成型，就是建立“保障体系和市场体系并重、租购并举”的清晰稳定的住房供应体系。她介绍说，未来我国住房将包括四类，分别是保障体系下的租房和购房供给，即公共租赁房和共有产权房，以及市场体系下的租赁住房和商品房。

      “这四类房子在不同城市供应的比例应不一样，一二线城市四类房应当健全，公租房、共有产权房和租赁房占比要扩大，满足当前对住房需求最迫切的新就业职工和新市民的住房需求。三四五线城市则需要根据各地实际确定，相当部分四五线城市不需要建设共有产权房和租赁房，重点是完善好公共租赁房和商品住房。”秦虹说。

      租购并举已成各地住房保障的主要抓手。沈晓明也表示，2019年海南省将完善保障和供应体系，保障岛内居民和引进人才的刚性需求，供应体系重点抓租购并举。

      2018年8月，深圳市发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，明确表示深圳将构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，通过市场商品住房、人才安居型商品房、公共租赁住房等三大类，以满足不同人群的居住需求。同时探索建立先租后售、以租抵购制度，实施租购并举。

      （来源：21世纪经济报道、经济参考报）