二线城市土地溢价率上升 正成为房企拿地布局主战场

3月份以来，土地市场虽然没有迎来成交量的大幅井喷，但从房企参与土拍热情来看，高溢价地块成交数量增加势头明显。与此同时，二线城市正成为房企拿地布局的主战场。

从2019年以来的土地市场来看，成交面积同比延续下跌，土地购置均价同比涨幅扩大。克而瑞地产研究中心的最新统计数据显示，2019年以来一二线城市土地成交量达到近千宗。并且集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市。

其中，2019年以来地块成交数量最多的城市为郑州，高达81块。其次是昆明、青岛、重庆、成都等，成交数量为50宗左右;而杭州、西安、贵阳等城市则居于第三梯队，成交总数在30宗左右。

各能级城市土地溢价率均有所上扬，尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升。克而瑞地产研究中心研究员马千里分析认为，“考虑到目前房企现金流相对宽裕，土地市场正呈现出欣欣向荣之势。”

单从土地溢价率来看，该指标已经终结了2018年一整年的低位徘徊状态，在2019年初明显回升。这种趋势在二线城市表现最为突出，2月份二线城市平均土地溢价率升至13.4%，环比增加3.3个百分点，在各能级城市中涨幅最高。

“究其原因，主要是苏州、福州等热点二线城市成交了多宗优质地块，其中苏州有三宗地块的溢价率都在30%以上，推高了二线城市的溢价率”。马千里说，“流拍情况也明显好转，尤其是2月份，流拍率仅有1.66%，较2018年底及2019年1月有明显好转”。

业内分析指出，2018年三季度以来三四线城市陆续降温，部分开发商将拿地重心重新调整回一二线城市。

另外，从这些城市成交的高溢价地块的土地属性来看，依然是纯宅地居于首位，占到高溢价地块的42%，其次是商住地，占到34%。从城市看，南宁、西安、天津、宁波等城市高溢价地块多为商住，南昌、海口、郑州三城的高溢价地块多为纯住宅用地。

马千里认为，与2018年下半年相比，2019年初一二线城市的核心地块热度明显回温，溢价率升高，尤其是杭州、北京、郑州等城市的部分地块由于区域位置较好，且二线城市市场回暖，提升了投资预期，房企纷纷加入土拍阵营。

马千里预测，从当前土地供应情况来看，三月底大概率将迎来一波集中供应潮。地价较为合理，尤其人口、产业支撑能力较强的二线城市有望成为房企拿地的重点城市。

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春节后两周，房企正在回归二线城市布局。

2月11日以来CRIC重点监测城市共成交土地百余宗，2018年销售TOP10的房企超过半数在土地市场已有所收获。

克而瑞认为，从近期苏州、福州等城市土拍来看，个别市场略有回暖，但难言全面复苏。整体来看，在融资依然偏紧、政策尚未转向情况下，谨慎依然是2019年企业拿地的主旋律。在三四线热度下降、一线城市供给有限背景下，二线将成为房企布局的主战场，对于有拓储需求的企业来说，2019年是回归二线的窗口期。

苏州、福州节后土拍受关注

就土地市场的表现而言，2月22日苏州节后首场土拍颇受关注，7宗经营性用地规划建筑面积约62.53万平方米成功出让，累计土地成交总价98.26亿元，最高溢价率达42.78%。

据证券时报·e公司记者了解，就报名情况看，有两宗土地竞买开发商超过10家，其中一宗住宅用地的吸引19家竞买人参与，一宗吸引16家竞买人参与。

竞争最为激烈的是编号为苏地2018-WG-47号的住宅用地，吸引包括佳兆业(00876.HK)、正荣地产(06158.HK)、弘阳地产(01996.HK) 、旭辉集团(0884.HK)等16家房企的竞买。

最终，经过经过40分钟、76轮竞拍，最终由佳兆业名下公司以8.91亿元的代价竞得，溢价42.78%，成交楼板价为18561.50元/平方米。

另一宗编号为苏地2018-WG-49号的居住、教育地块吸引了19家竞买人参与竞拍，最终，经过55轮的竞价，由上海开发商大华(集团)以32.14%的溢价竞得，折合楼板价25813元/平方米。

据第三方研究机构中国指数研究院的数据，三个月前的2018年，苏州尚仍有住宅用地流拍。

相似的情况发生在福州。2月15日，福州市公共资源交易服务中心迎来节后第一场土拍，共出让7宗地块，总出让面积为62.38万平方米，约935.68亩，均为洋下、浦下、三叉街、排尾红星四大旧改片的地块。现场吸引了包括首开+融侨联合体、世茂、万科、金茂+城投联合体、宝龙、阳光城、龙湖、正荣等21家企业参与。

最后，7宗地块成功出让，总揽金205.4亿元。占2018年全年福州土地拍卖收入408亿元的50.34%。

此前克而瑞公布的1月土地月报显示，在经历了岁末的市场成交峰值之后，2019年1月土地市场成交量周期性回落，但却是近一年来的成交量第三峰值，溢价率、流拍率等指标也出现了好转。其中，北京、上海等城市优质土地的供应带动一线城市的地价上升，溢价率也触底回升;二线城市表现尚佳，1月土地成交量同比上升21%，成为了同比上升的主要增长点。

报告指出，1月成交量减少，流拍地块幅数也随之减少，重点监测的城市1月有95幅地块流拍，相比去年12月减少了五成多，流拍率也明显回落。重点一、二线城市中，昆明、西安、成都仍是流拍重灾区，1月昆明共有13幅地流拍，主要区域主要集中在下属县城宜良县，距离城市主城区较远，难承接城区溢出需求，房企拿地意愿小等。

城市间分化加剧

据CRIC监测，上周全国土地市场有所升温，重点监测城市的土地市场成交建筑面积达到了816万平方米，环比增长54%，同比则增加了11%;但依旧未达到2019年成交量的周平均水平。成交金额为345亿元，环比亦增加了18%，同比则下降了19%;这也直接导致了整体楼面价的下行，下滑至4223元/平方米，同环比分别下跌27%和23%。

“从整体数据变化趋势来看，可以看出城市间土地市场的分化也在逐步加剧，局部城市的回暖或许仅能代表单个市场的楼市‘复苏’，对于整体的借鉴意义并不是太大。”克而瑞表示。

细分来看，从近期规模房企拿地分布可看出其目前投资战略倾向：目前，碧桂园拿地仍以三四线为主。其在湛江、洛阳、毕节各拿下1宗地块，共计花费6.7亿元，增加土地储备达到44.2万平方米。

万科则坚持布局一二线，在2018年加码布局三四线之后，还是回到二线市场。其在太原、青岛、福州均有新增土储入账。其中以76.4亿总价击败宝龙、世茂获得福州旧改地块，也刷新福州土地成交总价纪录。恒大以接近50亿元的总价竞得贵阳花溪区15宗地块，预计将用于建设恒大童世界，这是继2017年拿下花溪区13宗地块后再次大手笔拿地。

融创2019年以来拿地势头较猛，根据克而瑞1月份新增土地货值榜单显示，1月份融创新增土地货值达到570.4亿元，位列第一名。根据不完全统计，节后两周融创已在太原、石家庄和青岛共计拿下至少12宗土地，合计建面超过100万平方米。

部分有规模扩张需求的品牌房企也在向二线城市回归：例如中梁控股则节后在长沙、天津、苏州各落一子，加快了布局二线的脚步。其2018年已进驻了杭州、合肥、成都、武汉等城市。中骏2月20日以6.17亿拿下佛山高明区1宗商住地块，为其首次进驻广东省。

“尽管最近‘市场回暖’的猜测时有出现，但从房企的应对策略来看，2019大概率依旧是小年。”一位中型房企负责人对证券时报·e公司记者表达了其看法。对于“今年的重点布局区域”方向，他也倾向于更多关注前两年降温快的二线城市。

就2019年土地市场整体走势而言，同策咨询研究部总监张宏伟分析称，从大趋势以及房企策略角度看，2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地，但是由于一线城市推地量比较少。所以，房企会将重点放在二线城市，如省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局重点。

      (房掌柜整理来自经济参考报、证券时报）