2019楼市发展高峰已过 房企赴港上市料不低于去年

调控或结构化边际松动成交负增投资小幅减速

夏丹 交通银行金融研究中心资深研究员

2019 年房地产政策可能结构化调整，融资环境边际改善。商品房销售面积趋势性下行，土地市场成交面积较上年减少，新开工增速可能缓降，开发投资增速或小幅回落。

第一，房地产政策可能适度结构化调整。调控全面退出的可能性较小，第二季度前后政策可能适度结构化放松，各地可能自下而上、明紧暗松，局部试探微调。

一二线城市行政管制边际松动，三四线城市棚改安置区别对待。货币环境改善，个人按揭贷款利率见顶回调，房企融资环境得到一定缓解。长效机制有的放矢，住房租赁“国家队”入场，供给格局将显著变化；房地产税推进关键还在立法，初步方案可能相对温和。

第二，楼市成交趋势性下行。预计2019 年商品房销售面积增速依旧趋势性下行，同比增速约 -5% 左右。一二线市场在政策缓和下成交活跃度可能有所提升，失去棚改货币化安置强托底的三四线城市成交可能重回基本面下行通道。在中长期，较快的城镇化使我国依然具备一定的新增住房需求基础。

第三，房企转为“慢补库 + 快周转”模式。房地产行业融资渠道偏紧倒逼开发企业行为发生转变，可能采取放慢补库谨慎拿地和提高存货周转速度的策略，带来土地市场成交下滑，房屋新开工增速缓降。

第四，开发投资增速小幅回落。作为开发投资的两大组成部分，土地购置费和建安投资在 2018 年均出现了与相关指标的异常背离：土地购置费增速大幅超越土地成交价款增速，建安投资增速显著跌破施工面积增速。预计 2019 年这两对“剪刀差”有望缩小，在此影响下房地产开发投资增速小幅回落，考虑政策环境的边际改善其走势可能前降后稳，全年增速为3%-5%。

2019年房地产投资下行会比较温和

樊磊 国海证券研究所首席宏观分析师

2019年经济企稳的关键因素中就包括房地产投资。中国地产的需求未来还有多少不仅事关短期经济企稳，对于中长期的中国经济的总需求分析也有重要意义。

以2010年的人口普查数据为基础估算，截至2017年底中国城镇房地产存量可达286亿平米，人均35.2平米，但潜在需求仍然庞大。

如果中国人均住宅面积在2030年能够达到日本今天的水平，且低质量房屋折旧维持过去20年的水平，2018-2030年间每年对于商品住宅的需求约11.7亿平。这意味着城镇商品住宅的销售面积可能从2017年14.4亿平的水平上以每年3%左右的速度下滑。

在乐观假设下，考虑到大规模旧房改造的需求，2018-2030年间中国商品房的年均销售面积甚至可以达到16.4亿平，当前的房地产投资还未见顶。然而，房价如果维持高企且与收入增长进一步背离可能使得住房潜在需求难以转化为有购买力真实支撑的需求，这也会对房地产投资产生影响。所以，现在就判断房地产市场供过于求，还为时过早。

2019年房地产投资下行会比较温和。即使2019年调控政策在一二线核心城市有所放松，适度释放居民的购房需求并刺激相关的房地产投资，造成房地产供给过剩和资源错配的风险仍然非常有限。

　(房掌柜整理自经济观察网、第一财经、中国房地产金融、新京报)