楼市确认解冻仍有待观察 购房者信心指数处上涨趋势

在今年针对房地产的政策调控逐步见顶，长效机制推进提速下，3月份以来，楼市“小阳春”迹象明显。部分城市不仅楼市销售火爆，久违的“摇号买房”现象也重出江湖，而土地交易市场同样在升温，成交溢价率呈现抬升趋势。相较一级市场楼市的回暖，二级市场上的地产股却是提前入春，在经历股价2018年年中腰斩后，于当年10月份开始企稳走强。

数据显示，去年10月以来，A股市场房地产指数涨幅超过了50%，而今年以来的最大涨幅也超过了40%，特别是近一个月中，其18.38%的涨幅居申万28个子行业第6位。与内地房地产股良好表现相似的是，港股市场中的地产股同样表现强势，有30只地产股今年以来创下自上市以来的历史最高价。在龙头地产股持续表现下，整个地产板块的估值修复行情有望延续。

一线城市新房市场率先回暖

在刚刚过去的一季度，国内房地产市场“暖意”初现，一二线城市表现尤为明显。

克而瑞数据显示，3月份全国新房成交同比微增9%，其中一线城市增幅最为显著，速度快于市场整体水平；二线城市则“涨跌参半”。

同样，来自58同城、安居客的《2019年一季度楼市总结报告》显示，一季度一线城市商品住宅成交量同比上涨约三成，其中北京的成交面积同比上涨超1倍。

从成交均价来看，北京、上海、广州的房价出现波动，深圳月度成交价格平稳缓降，但同比去年仍在上涨。

据58安居客房产研究院2019年一季度监测数据，今年1月受春节假期影响，用户对于新房的需求较低，进入2、3月份，用户的找房热情上扬，市场热度回暖。相比之下，三四线城市“跌多涨少”，分化加剧。

丁祖昱建议，房地产投资活动不能只看大周期，即全国房地产周期，更应该关注每一个城市的小周期，因为小周期决定了每个项目的命运。

仲量联行指出，2019年货币环境将有所改善，但一线城市的楼市调控政策还将继续。虽然全面放松楼市政策的可能性不高，但在经济不稳定性增加的情况下，一线城市或迎来政策微调以稳定市场。

购房者信心指数处上涨趋势

与一二线城市楼市成交量上升相对应的是，购房者信心指数也同步处于上涨趋势。

58安居客房产研究院数据显示，2018年11月开始，购房者信心指数逐渐上扬；2019年2月购房者信心指数为107.6，环比上升5.0%；一二线城市短期内房价稳定，未来还会上涨的用户占比67.7%。

从不同城市级别的找房热度来看，2019年1月份一二线城市、尤其是一线城市购房者找房热度环比下降明显，而三四线城市找房热度持续上升，热度涨幅高于一二线城市。春节假期结束进入3月，一二线城市的找房热度再次回暖。

2019年一季度，一线城市及周边城市的找房热度同比上扬，环北京及环深圳城市群找房热度同比涨幅超20%。以上海为例，其一手住宅销售势头在3月份有所改善，二手房找房热度领先于一线各城；强二线城市中，重庆、西安等西部城市的二手房找房热度居于前列。

58安居客房地产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者表示，从基本面来看，2019年并不具备大阳春的基础，因为国家对2019年楼市调控的要求是保持“三稳”，所以楼市小幅的上下波动属于正常的稳定范畴，但交易热度大幅上升，尤其是房价快速上升一定会被控制。

并且市场面也难实现大幅波动，一二线城市的楼市调控并未大放松，尤其是限购需求的不放松导致了需求难以在短期快速增加；三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状，也依然难以支撑楼市的大阳春。

张波指出，行业面上，2019年不少品牌房企都调低了业绩增速，甚至是调低了业绩目标，同时拿地依然谨慎，融资难度依然较高，预计2019年商品房的成交金额将难以超过2018年。

楼市确认解冻仍有待观察

近期，北京、杭州、成都等热点城市上演摇号买房的现象，部分楼盘甚至再现万人摇号的场景。对于楼市销售的旺盛，克而瑞数据显示，今年1~3月百强房企操盘口径累积销售金额18546.8亿元，同比减少4.9%，降幅较1~2月收窄9.3个百分点；3月单月销售金额共计8181.2亿元，同比增长10.25%，为今年以来首次回正。

除了楼市销售回暖迹象明显，土地市场的交易热度也在快速升温中。克而瑞数据还显示，今年一季度全国土地市场成交均价同比、环比分别上升了10%、7%，尤其是3月份，土地成交的整体溢价率达到18.46%，环比上涨了6个百分点。

对于土地交易市场近期回暖现象，狐尾松资产董事长王代新对《红周刊》记者表示，“最近的土地市场渐渐趋于‘疯狂’，各个地产公司抢地抢得比较厉害，价格也抢得比较高，已经从去年四季度的‘冬天’直接过渡到‘夏天’了，主要原因是今年以来特别是3月份以来，地产公司的销售明显回暖，各上市公司披露的3月份销售数据都看起来不错，这使得地产企业的预期发生改变，在融资环境有所改善下，有钱就开始抢地了。”

易居研究院副院长杨红旭则从另一个角度给予了解释，“如果看全国开发企业的拿地量，今年头两个月从同比看其实是下跌的，只有少数地区如一线和二线城市今年以来确实复苏了。原因主要是地产公司融资环境变得宽松，在发债融资手头资金变得宽松后，开始在一二线城市拿地。”虽然部分二线城市的宅地目前升温比较明显，3月份的溢价率相比2月份有所回升，楼面价也有所回升，但他还表示了谨慎态度，认为并不能因此轻易断言二线城市的地价从此步入上升周期，部分二线城市的新房销量在3月份迎来“小阳春”的持续性还有待观察，“大部分城市楼市的‘小阳春’有可能会昙花一现，从4月份开始会重新降温”。

楼市小阳春 房地产融资井喷

2019年开年，楼市小阳春，房地产融资也跟着井喷，房企一天公布融资超过35亿美元，4月来密集发布融资计划接近1000亿。

根据中原地产研究中心统计，4月9日，至少有4家房企发债，其中当代置业就5亿美元未偿付票据作出交换要约，并拟发新票据;越秀地产拟发11亿港元债券;融创中国发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%；弘阳地产集团发行于2022年到期金额为3亿美元、年利率9.95%的优先票据。

4月8日有6家房企公布发债，中国恒大集团公告称，发行3笔合共20亿美元的优先票据；我爱我家拟发行20亿境内公司债，期限不超5年；蓝光发展成功发行5000万美元境外私募债券；金茂酒店拟发行7亿元超短期融资券；融创房地产集团拟申请发行80亿元公司债券，申请已获得上交所受理；弘阳地产集团宣布建议发行优先票据，优先票据的所得款项净额为现有债务进行再融资及一般公司用途。

4月4日，万科公告称，成功以每股H股29.68港元，向不少于6名承配人，成功配发及发行总数为262,991,000股新H股，配售所得款项净额约为77.8亿港元。

一级市场交易热度两级分化

在2018年末及2019年初地方“两会”上，部分城市微调楼市调控内容，提出了“一城一策”方案，对此提法，很多人解读为地产调控政策的放松。对此，王代新认为“一城一策”应该是调控机制长效化、合理化的一种表现，国家将调控房价的责任落实到地方政府，将房价和地方官员的考核挂钩，是有利于房地产行业长远发展，避免楼市的大起大落。

杨红旭也不认为“一城一策”的提出就意味着是放松楼市调控，因为国家是有相关要求的，地方政府可以制定政策宽松，但是必须要保证楼市平稳，楼市平稳主要体现在三个价格指标上，也就是房价、地价、房租，这三个价格不能出现大起大落。各地需要根据当地楼市实际温度做出调整，如此做法并不意味着地方政府可以随意放松。

同样是对于“一城一策”的解读，雪球大V释老毛则认为“一城一策”、“因城施策”这是一个信号。很多城市名义上还在坚持调控不放松，房住不炒，但实际上通过户籍新政、抢人大战、公积金贷款政策、商贷利率上浮减少，变相的打开了严厉调控的口子。

近日，国家发改委下发了《2019年新型城镇化建设重点任务》通知，其中明确提到的“继续加大户籍制度改革力度、深入推进城市群发展”等内容，此通知引发了市场热议，认为此份通知的下发意味着楼市调控宣告结束，冰冻楼市将重新火热。对此，在一线房地产企业从业十余年并深耕地产股研究的投资者茹万晔对《红周刊》记者表示，放宽落户条件，并不等于放松房地产调控，“房住不炒”的基调并不会因此发生改变。当然，二线省会城市是人口流入的主要城市，房子需求会因此大增，房价会有上涨的动力，相反的是，缺少发展潜力的广大三四线城市住房需求可能回落。

刘学智表示，《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，首先就是着力落实新型城镇化的建设，这对城镇化的发展肯定产生积极影响。城镇化的一大内容就涉及到住房，对房地产而言会起到一定的促进作用。不过，具体来看，大量的二三线城市可能会更受益，因为主要是100万到500万人口规模的城市落户的条件有明显的放开。同时，促进城市城镇化率的提升，无论是城市面积的扩展，还是整体规模的扩大，都会给房地产市场带来新的需求。

释老毛认为，户籍新政实际上是目前的一个大动作，其更侧重于大中城市的户口开放，实际上更符合市场经济和城市化规律，对于房地产市场来说是一剂强心针。

调控政策口风放松助地产股走强

地产股的表现是与房地产政策走向有一定相关性的，无论是A股的万科A、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、新城控股、绿地控股，还是港股的万科企业、中国恒大、碧桂园、融创中国等市值排名靠前的地产公司，均无一例外地在2018年10月中下旬左右进入股价上升通道，要知道地产调控政策的松动时间点也恰恰是在2018年底。

对于今年以来地产股的持续走好，国实一号私募证券投资基金经理李定国认为这与楼市调控政策转向是分不开的。政府在去年11月的政治局会议上只字不提房地产，当时他就判断这次严厉的楼市调控政策即将见顶，迎来拐点，地产股将出现好的买点，“如果按照房企的2019年的盈利来看，地产内房股的动态市盈率只有3到4倍，静态估值也只有4到5倍，这是非常低估的状态。另外股息率也是一个指标，分红率能达到7%~9%”。

专注地产股投资的西蒙战略基金经理李守法也认为，地产调控趋紧以及经济下行等多重影响下，地产股虽然经历了一波大调整，很多地产股股价遭遇腰斩，但随着去年年末以及今年以来货币政策的调整(降准)、减税降费措施的落地、地产调控政策的逐步放松、房企融资成本下降的影响下，很多地产公司手中的楼盘销售出现回升、拿地积极性也有所提高，特别是3月份以来，楼市的明显回暖还大大超出去年底市场的普遍预期，如此情况进一步放大投资者看多的信心。

虽然从龙头房企的2018年业绩表现来看，万科A实现净利润337.73亿元，同比增长20.39%；招商蛇口净利润同比增长20.42%；保利地产业绩快报显示预计净利润同比增长20.33%。港股内房股中，中国恒大净利润同比增长超过100%；融创中国增长50%；碧桂园增长超过60%。克尔瑞数据显示，2018年，千亿房企达到了30家，创下历史新高，其中，近7成利润上涨，平均涨幅达23%。李守法仍预计，龙头房企2019年的业绩普遍会有20%以上的增长，部分增速较高的房企2019年甚至有50%以上的净利润增长。

李守法认为，目前地产股股价对应2019年的净利润，龙头地产公司平均未超过10倍市盈率，这意味着地产股未来具备较大的估值修复空间，以目前申万房地产行业的市盈率中值为16.70倍、市净率中值为1.58倍来看，其虽然相对2018年中旬股价低点分别对应的12.04倍市盈率和1.11倍市净率有所抬升，但仍低于2018年1月初的19.39倍市盈率和1.86倍降市净率。在李守法看来，一线龙头和二三线龙头仍有较大的机会。

在标的选择上，李守法建议避开那些拿地能力弱的房企，尤其是拿了很多地王被套的房企。对投资标的选择，优先选择拿地模式多样化，土地投资及行业内并购能力强的房企；要充分考虑资金链风险，所选公司要有通畅的融资渠道，融资成本合理，此外分红比例也是一个重要的参考因素。

(房掌柜整理自21世纪经济报道 、每日经济新闻、格隆汇)