部分城市3月楼市迎来小阳春 刚需是大头炒房客没戏

今年以来，部分一二线城市楼市出现复苏迹象：二手房成交放量、地价止跌。不过业内分析认为，当前部分地区楼市复苏与刚需购房有关。今年楼市运行依然以稳为主，要警惕少数企业过度炒作。

3月部分城市楼市迎来“小阳春”

今年3月份以来，部分城市房地产市场呈现“小阳春”行情。上海易居房地产研究院发布的《3月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，3月份，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长84%，同比增长10%。其中，一线城市涨幅居前，新建商品住宅成交面积环比增长108%，同比增长36%。

由于严调控政策实施，前期全国房地产市场进入冷静期，普遍呈降温状态。“小阳春”行情出现后，市场上出现了不少关于楼市升温、房价上涨等炒作信息。3月份的“小阳春”真是新一波房价上涨行情的开始吗？受访专家均认为，需理性看待这一现象。

“3月‘小阳春’是一种季节性现象，与年初信贷额度宽松、审批放款速度加快、购房者入市意愿增强有关。同时，今年前两个月整体成交量不如去年同期，3月小阳春也存在一定的补涨效应。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹在接受记者采访时表示，若仅从单月情况判定房地产市场呈回暖趋势略显片面。政策面虽有局部微调，但预计不会全面放松。地方主体责任要求地方政府保证房地产市场运行平稳的这一大原则不会改变。

此次“小阳春”行情表现为一二线城市回暖，但三四线城市仍处于盘整期，这也在一定程度上说明，房地产市场局部分化现象有所加剧。近日，中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告（201903）》预测，一二线城市房价上涨压力将平稳缓慢释放，热点一二线城市房价或将以小涨或微涨为主，短期难以出现大涨；三四线城市局部“小阳春”或将消退，房价仍将趋于稳中有降。

夏丹告诉记者，目前楼市分化已呈常态化。中央经济工作会议提出的“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”给地方政府一定的房地产市场调控自主权，目前不少地方政府已经有所动作。除了不同城市政策利好的影响，如棚改货币化安置、购房补贴等，长期主导楼市的根本因素还在于供求关系。不同区域间人口与资源配置结构不平衡，楼市分化就会必然存在。

刚需是大头，炒房客没戏

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“最近市场交易反弹是前段时间市场压抑的需求释放所致。另外，银行贷款等政策配套到位，也带来很多市场机会，使得购房者积极入市。”

中原地产首席分析师张大伟认为，部分城市房地产调控放松，叠加信贷政策相对出现宽松，炒作房价上涨的预期明显上涨。短期市场将出现一波平稳上涨，主要原因是超跌反弹，但再涨到之前高位的可能性不存在。

应该看到，正是由于各地坚定贯彻“房住不炒”政策，使得炒房客逐渐退出市场，刚需购房者成为市场主导力量。在一些大城市，外来人口首次置业的购房需求仍十分旺盛，随着房贷利率松动，这部分购买力得到了释放。

房企融资环境改善 多地拍出溢价率超过20%的地块

信贷政策的调整也导致了房企融资环境的改善，反映在土地市场上，3月下旬，杭州的一幅地块溢价率达到50%后封顶；沈阳、合肥、成都、南京等地都拍出了溢价率超过20%的地块。

对此，张大伟分析说：“推动市场出现复苏的重要原因是一月份信贷出现松动。表现在开发商这一端，就是他们的融资成本降低了，融资难度降低了。部分城市特别是像无锡、苏州和一些三线城市，也处于溢价率比较高或者快速恢复的阶段。”

也有分析认为，这些城市近期拍出的较高溢价率地块的价格，只是在去年地价下跌两三成的基础上回归正常水平。张大伟认为，市场的投机炒作动能已经基本消退，“房住不炒”依然是大方向。

多地放松落户限制 要警惕部分企业对房地产市场的炒作

进入4月以来，多个城市放松了落户限制，引发了“炒房团”伺机而动。在杭州，不少房产经纪人提前进入了旺季的工作状态。对此，许小乐认为，放宽落户短期内刺激需求释放，但是影响会被逐渐消化。因为过去像天津、西安这两个城市做了一些尝试，楼市在复苏一个月后又回归到了正常水平。市场的购买力才是关键性的决定因素，只要短期内的信贷政策、房贷政策、货币政策保持平稳，市场也不会因为户籍政策的放开大起大落。保持市场的平稳运行，才是今年房地产政策的基本走向。

他认为，要警惕部分企业对房地产市场的炒作，防止传递出错误和虚假的供求信号。如果这个时候出现一些力量去炒作房地产，让大家失去理性地进入市场，对于短期市场的波动也会造成比较大的影响。

完善长效机制，稳定各方预期

中国房地产业协会原副会长朱中一指出，“展望未来，我国的房地产业起码还有10年左右的发展期。”他表示，随着房地产长效机制的一系列制度不断完善，未来中国房地产的供需双方会更加理性，市场定能平稳健康发展，社会多年期待的总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的住房供需格局有望形成，群众的住房问题也能更好解决。

由此可见，在“房住不炒”的大背景下，地方政府应加强政策储备，及时出手稳定预期，抑制过热的苗头。

(房掌柜整理自金融时报 、经济日报、央广网)