合景泰富孔健岷：商业地产均衡发展 公司即将进入收割期

3月26日，合景泰富在香港举行2018年业绩发布会，主席及执行董事孔健岷、首席财务官及执行董事徐锦添、地产业务首席执行官兼执行董事蔡风佳、资本市场部总经理侯丽科、投资者关系高级经理黄怡珊出席现场。

回顾2018年，合景泰富的销售增速绝对算得上行业前几名，同比增长72%至655亿元，比同业的30%明显高出很多。这与孔健岷年初时提出的规划是一致的，未来三年是爆发期。

会上，合景泰富地产业务首席执行官蔡风佳表示，公司2019年的预售目标为850亿，同比2018年增长30%，按可售货值来计算，则是1500亿元，其中，粤港澳大湾区占比37%，长三角区域占35%。产品类型仍以住宅为主，写字楼等产品占小部分。2019年重点推出的项目有6个，接近250亿可售货值。此外，广州的旧城改造最快推出时间为2020年，加上其他项目，预计公司未来可销售面积超过1000万平方米。

其他财务数据表现并不差，期内按权益合并收入为226亿元，同比增加9.2%；年度利润约41.55亿元，按权益合并净利润率为18.4%，核心净利润为38.1亿元，同比增加8.2%；按权益合并核心毛利约80.2亿元，同比增加5.6%；公司拥有人应占利润为40.35亿元，同比增加11.5%；按权益合并的核心毛利率及净利润率分别为35.5%及18.4%。

2018年由于加大合作的比例，实现规模快速扩张，但是物业开发收入明显减少近50%，由2017年104.32亿元减至60.64亿元。合景泰富方面解释称，主要由于合作项目的结转导致的收入减少。同时受到整体资本环境的影响，融资成本由3亿元增加至10亿元。

在业绩会上，经营性物业的增长成为媒体关注的主要方向之一。

数据显示，合景泰富2018年物业投资收入由2017年约2.31亿元，大幅增加64.1%至约3.79亿元，投资物业公允值收益净额由2017年12亿增加到17.14亿元。

孔健岷回应称，随着经营性物业陆续落成，预计在2020年大概有25亿到30亿的经营性收入，通常第一份租约三年过后，增速可能去到40%到50%，接下来是公司收割期。

对于持有型物业发展逻辑，孔健岷表示，每年都会拿出销售回款的7%来建设，陆陆续续每年都会积累一些，通常在收租的同时，如果市场上有客户出价很好的话，就会卖掉。

“今年北京、上海的写字楼正在洽售，最快这两个月就可以成交。”孔健岷如是称。

随着粤港澳大湾区规划的落地，具有先天优势的合景泰富也毫不掩饰自己的实力。

蔡风佳介绍称，合景泰富在粤港澳大湾区总可售货值超2000亿元，其中每个重点城市的可售货值，广州有500亿元，深圳300亿元，香港450亿元。

旧城改造方面，合景泰富在粤港澳大湾区也取得长足进展，广州已签约6个旧村改造项目，预计首批最快推售时间为2021年，为集团提供高利润率保障。

除已签约项目外，在广州和深圳有多个在谈旧村及旧厂改造项目，预计未来可售建筑面积超过1000万平方米。合景泰富表示，集团有旧村改造的成功经验，包括广州猎德、南沙叠翠峰等旧村改造项目。

投地方面，2018年新购地38个项目，约80%由收并购获取的，权益土地1750万平方米。

截止到2019年3月份，合景泰富土地储备有1700多万平方米，平均成本5400元/平方米，总可售货值4500亿元，目前土储足够未来三到五年发展所需。

资本市场部总经理侯丽科表示，经营性收入物业是公司的亮点，未来2-3年将会给公司带来较快的收入增长。公司即将开放9个商场及4个出租写字楼，此外，公司将会以轻资产模式继续增加3-4个酒店项目。

以下为合景泰富集团控股有限公司2018年度业绩发布会现场实录：

现场提问：公司在广州、深圳有几个在谈的旧村和旧厂改造的项目，可不可以透露一下具体情况？2019年的拿地资金如何安排？公司要不要进入一些新城市？

蔡风佳：合景泰富一直在做旧村和旧厂改造，而且在这方面也取得了比较好的成绩。我们主要是在广州黄埔区、南沙区两个重点发展区域做了一些旧村改造，特别是沿着珠江边、广州东面。深圳也是重点，去年我们也入驻了深圳一些项目，有的项目今年可能会形成销售。

至于拿地的城市和地点，主要的战略目标：第一，长三角、珠三角。第二，深耕现有的城市、现有的项目周边，把它做精做透。至于全国各地，如果是项目很好，意愿很高，也不排除去新的城市做。

徐锦添：我补充一点，关于2019年拿地用多少钱，一般我们不会设置一个金额或者比例去拿地，主要是看当年的销售再确定，规律性地拿地。

现场提问：中期核心利润增长翻倍，而年尾时稍微有所降低，请问是不是像去年一样，有些东西拖累了还是怎样？派息方面，下半年还是维持去年的派息是不是有什么用意？今年两个香港项目入市，觉得香港楼市会怎样？

徐锦添：今年的利润增长可能比之前看到的预期少了，最主要是有几个项目比预期的交楼时间推后了。因为那些都是合作项目，合作方不是特别介意什么时候交楼。第二，利息支付的问题，利息10亿，而2017年同期是3亿，所以利润有所影响。

孔健岷：关于派息方面，其实公司的派息率一直都很高，在未来几年都会维持一个稳定而高的派息率。

香港两个项目一个在启德，一个在鸭脷洲，应该在今年三季度或四季度推出。近期市场香港会逐渐稳定，也看好整个市场。

现场提问：商业可以卖的部分货值大概多少？今年会不会卖一两个？

孔健岷：会的，今年可能会在北京、上海，包括广州一些写字楼项目的整体发售。

现场提问：报告里鸭脷洲项目货值是30亿，是不是意味着今年只是卖一点点，其他要到后期再卖？今年还有没有什么目标？去年经营性收入大幅上升，接下来会有更多投资物业目标是怎样的？

孔健岷：鸭脷洲的货值当然不止（30亿），整体大概有几百亿的货值。最主要是我们希望能够在接近验楼的阶段卖会好一点，但是又想投放部分物业测试市场，始终公司是第一次在香港做，望提供一个好的产品给香港市民。

第二，经营性物业方面的增长，这几年随着公司经营性物业陆续落成，比如今年落成了5个商场、2栋写字楼。未来也会陆续有商场和写字楼落成，每年都会大概有两三个这样的持有型物业，所以我预计在2020年大概有25亿到30亿的经营性收入。

因为商业通常第一份租约三年过后，它的增速我想可能去到40%到50%，所以接下来公司是收割期。在这方面，相对来说我们比较乐观一点。

徐锦添：我补充一下，鸭脷洲项目我们预计推出来可能是年底的时候，所以不会卖得那么快。

关于投资性物业，2018年是16亿元，大致占整体的收入6%多一点，我们预计整体上的占比在总收入上可能是10%之内。接下来卖楼方面的收入会增加，所以比例上不会增速那么快。

现场提问：对投资的情况是乐观的态度，会不会其他方面会比较保守？

孔健岷：这个不会，因为合景泰富都挺均衡发展的，销售型物业和持有型收租物业方面，基本上囊括了所有的产品，包括长租公寓、酒店、写字楼、商场这些收租物业。

其实公司每年在销售里面会有一定的比例，大概可能是7%左右拿出来建设这些持有型物业，所以陆陆续续每年都会积累一些持有型物业。

是不是持有型物业不卖？其实并不是的，我觉得在收租的同时，只要租金稳定之后，如果有客户出价很好的话，我们觉得是可以尝试卖的。今年其实在谈北京和上海的写字楼，快的话可能这两个月都可以成交了。这方面陆陆续续地积累，经营性物业的收入逐年会增加。

第二，我们着重销售规模，今年的目标定850亿，增速大概是30%，这几年销售规模方面增速会很快的。

现场提问：2019年合景泰富的现金流指引是怎样的？2019年我们的投资金额大概是多少？大湾区整个的投资策略是怎样的？2018年的回款率是多少？2019年850亿的销售目标大概能回款多少？能不能告诉我们，已售未结的销售金额大概有多少？利润率的水平是怎样的？大概多少能在2019年实现结转？

最后一个问题，合景泰富在商业方面，2018年的表现也比较出色，我们接下来有没有一个长期战略目标？现在我们投资性物业的利润率情况是怎么样的？现在这些商场是什么样的利润回正？

黄怡珊：先说一下2019年现金流的指引，2019年的销售现金回笼大概是503亿元，建设成本在130亿元左右，利息大概是12亿元左右，销售及行政费用是27亿元，税收是在38亿元左右。另外，买地未付款大概是64.7亿元左右，还没有包括今年的买地预算。

2018年回款率在80%左右，2019年会更高一些。已售未结的金额，截止到2018年底权益比例是480亿元。

孔健岷：商业方面，我们暂时没有考虑一定要做多少个悠方。我们觉得做商场，一定要在核心地段、核心位置，人流量足够的地方，所以还是要机会性地得到一些项目。

合景泰富做这么多商场，一般都是拿一个大型的社区，包涵住宅、写字楼、酒店、商业，不会单单为了一个商业而去做商业，所以未来长期的战略目标，我们还是以盈利为主。

另外，商业现金流的回正，基本上是没有问题的。整个项目都是一个大综合体，实际上我们赚的钱远远超过这个项目，这样的话整个商业的运营基本上没有太大的压力。

酒店方面，我们现有的酒店盈利状况，大家都知道酒店不是那么容易做的，要做到赚钱也不是容易的，但是合景泰富还是成功地找到了一个盈利模式。

现在几个酒店都是运营状况良好的，我们的酒店以设计、高品质为特色，吸引商务的客人、吸引年轻的客人，回头率、熟客比较多，所以我相信未来几年，酒店方面有比较大的发展。

酒店赚钱以后，很多业主主动拿一些物业过来，让我们收租品牌进行资产运营，这方面我觉得也是合景泰富未来的一个盈利增长点。

（房掌柜整理来自观点地产网、智通财经网）